רשות ני"ע: ספק לגבי הערכת שווי לנכס של רוזבאד ברומניה

רשות ניירות ערך מטילה ספק בהערכת שווי שבוצעה בסוף 2012 לקרקע שבבעלות רוזבאד ברומניה. ממצאים שאליהם הגיע סגל הרשות מצביעים על אי־סבירות המתודולוגיה וההנחות שהונחו בבסיס הערכת השווי. בחברת הנדל"ן, שבשליטת שרגא בירן ודודי ויסמן (81.6%, באמצעות חברת ביילסול), חולקים על ממצאי הרשות.

הערכת השווי שבמחלוקת מתייחסת לקרקע בשטח של 61 דונם בצפון־מרכז בוקרשט, רומניה, שרוזבאד מחזיקה ב־50% ממנה. מאז פורסמה הערכת השווי, בדצמבר 2012, הספיק שווי הקרקע (100%) להתעדכן כלפי מטה שלוש פעמים בשיעור מצטבר של 20%. משווי של 69.7 מיליון יורו צנח השווי ל־55.5 מיליון יורו בדו"חות רוזבאד לרבעון השני של 2014.

לרשות ניירות ערך יש שתי טענות עיקריות, האחת ביחס למתודולוגיה ששימשה את מעריך השווי, בנק BNP PARIBAS, והשנייה בנוגע להנחות שעליהן נשענה המתודולוגיה.

צילום: עמית שעל

המתודולוגיה ששימשה בהערכת השווי נקראת "שיטת החילוץ". זו כוללת הנחות ביחס למשך הקמת הפרויקט, מחירי המכירה הצפויים ועוד. ברשות לא מתעלמים מכך שהשיטה קבילה מבחינה שמאית, אך טוענים שהיא "כפופה לרגישות רבה, ולעתים קיצונית, להנחות השונות. יש להקפיד שבעתיים על הנחות התואמות לתוחלת תנאי השוק למועד ההערכה". לפיכך, עמדת הרשות היא שככל שקיימות עסקאות השוואה רלבנטיות לקרקע המוערכת, הופכת גישת החילוץ לנחותה.

לעמדת הסגל צורפו עסקאות השוואה רלבנטיות לקרקע של רוזבאד בבוקרשט, שמהן עולה כי השווי למ"ר שנגזר מהערכת השווי (כ־1,226 יורו למ"ר) גבוה מהשווי הנגזר בעסקאות שנערכו בקרקעות עדיפות (645–920 יורו למ"ר).

בהתייחס לטענות אלה ציינה רוזבאד כי שיטת הערכת השווי של הקרקע עדיפה בעיני השמאי כששוררים תנאי שוק מאתגרים ומיעוט עסקאות לרכישת קרקעות בנות־השוואה. לטענת השמאי, כך היה המצב במועד ביצוע הערכת השווי.

ללא התחשבות בלוחות הזמנים ובקצב המימוש

חלק משמעותי מהביקורת של רשות ני"ע נוגע לסבירות ההנחות שעליהן נשען תחשיב החילוץ. לעמדת סגל הרשות, לא נמצא ביסוס מספק למחיר המכירה הצפוי בסיום הקמת הפרויקט כפי שהונח על ידי רוזבאד ומעריכי השווי מטעמה.

מסקירת שוק שהוזמנה מטעם רשות ניירות ערך ונערכה על ידי פירמת השמאות הבינלאומית CBRE, עולה הבדל משמעותי בקצב המכירות הטיפוסי לפרויקט, וזאת כתלות ברמת המחיר.

לאור רמת המחירים הגבוהה כביכול בהערכת השווי, ובשים לב למצבו של שוק המגורים, ברשות סבורים כי היה על רוזבאד להניח רמת מחיר נמוכה יותר, או קצב מימוש אטי הרבה יותר מכפי שהונח.

הנחה נוספת המופיעה בהערכת השווי וזוכה לביקורת של הרשות היא אי־התחשבות מספקת בהיקפי הפרויקט ובלוחות הזמנים לביצועו. ברשות לא משתכנעים שלוחות הזמנים שהונחו לצורך התחלת ההקמה וסיומה סבירים. זאת לנוכח הדחיות החוזרות ונשנות בפרויקט. לגישת הרשות, פרויקט בהיקף כה משמעותי דורש הקמה המחולקת לכמה שלבים, ואילו החלוקה היתה באה לידי ביטוי בתחשיב - שווי הקרקע היה יורד.

שרגא בירן צילום: עמית שעל

ההנחה השלישית שלא שכנעה את סגל הרשות נוגעת לתפוסה הצפויה בסיום הקמת הפרויקט. חלק ניכר משוויו נובע משווי השטחים המושכרים בו. מסקירת הרשות עולה כי שיעורי התפוסה שהונחו לשטחים המשרדיים לא ייצגו את תנאי השוק למועד הקובע של הערכת השווי.

גירעון בהון העצמי וחוב של 80 מיליון שקל

ברוזבאד חולקים גם על טענות אלו המתייחסות להנחות שבבסיס הערכות השווי. לטענת החברה, הקרקע שבה היא מחזיקה ברומניה נהנית משילוב של כמה מאפיינים - גודל הקרקע והפרויקט, מיקום, נגישות ונראות ופוטנציאל פיתוח, לרבות זכויות בנייה - שהופכים אותה לאטרקטיבית.

בסופו של דבר נותרו הרשות ורוזבאד חלוקות ביחס להערכת השווי של הקרקע ברומניה. החברה נדרשה לפרסם דיווח שבמסגרתו נכללו מכתב הרשות, התייחסות החברה לאמור בו והערכות השווי של הקרקע.

לדו"חות הכספיים של רוזבאד, העוסקת בתחום הנדל"ן בחו"ל, מצורפת הערת רואי החשבון ביחס לספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כעסק חי. נכון לסוף הרבעון השני של 2014, רוזבאד סובלת מגירעון בהון העצמי של 78 מיליון שקל ומעודף התחייבויות שוטפות על נכסים שוטפים בהיקף של 77 מיליון שקל. תשלומי הקרן והריבית שנדרשת החברה לשלם למחזיקי האג"ח שלה בשנה הקרובה מסתכמים בכ־80 מיליון שקל.

כדי לעמוד בהתחייבויותיה, בכוונת הנהלת רוזבאד לפעול להשגת יתרות מזומן דרך גיוס הון, לרבות מבעלי השליטה, וכן באמצעות מימוש נכסים.