לייטסטון ואולייר נתנו את אות הפתיחה להסתערות האמריקאית

חצי שנה של פגישות בניו יורק ועבודות משפטיות אל תוך הלילה הסתיימו אתמול בבוקר עבור החברות לייטסטון (Lightstone) ואולייר (Allyear). שתי חברות הנדל"ן האמריקאיות הגישו אתמול תשקיף גלוי לרשות לני"ע במטרה לגייס 225 מיליון דולר בשבועות הקרובים בבורסה של תל אביב.

שתי החברות, שנמצאות בבעלותם של דיוויד ליכטנשטיין (לייטסטון) ויואל גולדמן (אולייר), יצטרפו לחברת ספנסר של ג'ואל גלאק שכבר הגישה תשקיף גלוי לרשות ני"ע לגיוס חוב של 100 מיליון דולר, וצפויה להיות החברה הראשונה שתפתח את גל הגיוסים של החברות האמריקאיות בת"א בשבוע הבא. ליכטנשטיין נחת שלשום בתל אביב כשהוא מלווה בסמנכ"לית הכספים דונה ברנדן וביו"ר מיטש רוכברג. מטרתו של ליכטנשטיין: גיוס חוב של 150 מיליון דולר באמצעות אג"ח חדשה. יחד איתם נחתה שלשום בישראל משלחת של חברת אולייר, הכוללת את הבעלים יואל גולדמן וסמנכ"ל הכספים שלו יואל גרינפלד. גולדמן מבקש לגייס 75 מיליון דולר. המשלחות של שתי החברות עורכות בימים אלה רוד שואו בבתי ההשקעות הישראליים ומציגות בפניהם מצגות לקראת הגיוס.

מרכזי אאוטלט מסחריים

לייטסטון הוקמה ב־1988 על ידי ליכטנשטיין, אחד מאנשי הנדל"ן הידועים בניו יורק. שווי הנכסים הקיימים של הקבוצה מסתכם בכ־2 מיליארד דולר וכולל 11 אלף יחידות דיור ונכסים מסחריים בשטח כולל של 9 מיליון רגל רבועים. לייטסטון עוסקת במגוון תחומי פעילות בארה"ב – מרכישה והשבחה של מלונות דרך מרכזי אאוטלט מסחריים (outlet centers) ועד לדירות למגורים. תחת הקבוצה פועלות שלוש קרנות ריט ציבוריות שגייסו עד כה 470 מיליון דולר.

רפי ליפא וגל עמית, יועצי ההנפקות שעומדים מאחורי הגל הנוכחי, ריכזו פרויקטים מסוימים של לייטסטון תחת חברה־אם ייעודית לקראת ההנפקה בת"א. החברה שתגיע לישראל תהיה בעלת היקף נכסים של 1.02 מיליארד דולר (מחצית מהיקף הנכסים הכולל של הקבוצה) ובעלת הון עצמי של 557 מיליון דולר (55% מסך המאזן), הגבוה ביותר מבין החברות הזרות שהנפיקו או שנמצאות במגעים קונקרטיים להנפקה בתל אביב. נכסי החברה מרוכזים בעשרות מדינות ברחבי ארה"ב ובעיקר במדינת ניו יורק.

מהתשקיף של לייטסטון עולה כי החברה רשמה רווח תפעולי נקי (NOI) של 41 מיליון דולר בשנה האחרונה, המשקף יחס רווח תפעולי נקי לחוב פיננסי נטו של 9.2. התזרים התפעולי (FFO) של לייטסטון בשנה האחרונה (פרופורמה) עומד על 23 מיליון דולר, המשקף יחס תזרים תפעולי לחוב פיננסי נטו של 18. נתונים אלו מבוססים על תוצאות המחצית הראשונה של 2014. הפרויקטים של לייטסטון כוללים בתי דירות להשכרה עם למעלה מ־7,921 יחידות דיור בשבע מדינות בארה"ב. בנוסף לחברה יש נכסים מסחריים בשטח כולל של יותר מ־2.8 מיליון רגל רבועים בתשע מדינות, פרויקטים של יזמות בתי דירות להשכרה בעיר ניו יורק בשלבי פיתוח שונים וקרקעות במדינות אריזונה נבאדה וקליפורניה, שטרם יועדו לפעילות מסוימת.

במגזר בתי הדירות להשכרה פועלת החברה במדינות מישיגן, וירג'יניה, צפון קרוליינה, ניו יורק, ניו ג'רזי, מרילנד ופנסילבניה. בסך הכל לחברה יש 35 פרויקטים בשיעורי תפוסה ממוצעים של 95%. במגזר הנכסים המסחריים היא מחזיקה 14 מרכזי קניות ומרכזים מסחריים בשטח כולל של 1.5 מיליון רגל רבועים במדינות ניו ג'רזי אלבאמה פלורידה ג'ורג'יה פנסילבניה ועוד.

דייויד ליכטנשטיין ודונה ברנדון צילום: עמית שעל

הצלחות לצד נפילות

ליכטנשטיין פעיל מאוד בתחום האאוטלטים בארה"ב. בשנים 2010-2003 לייטסטון רכשה בעלות של 600 מיליון דולר ופיתחה מחדש את prime retail, תיק הנכסים הגדול ביותר של מרכזי קניות ה־outlet retail ומכרה אותו בהצלחה לקרן SIMNON PROPERTY GROUP תמורת 2.33 מיליארד דולר. בשנים 2012-2011 פיתחה החברה שני מרכזי קניות ועודפים באזור מפרץ סאן פרנססיקו ובדאלאס.

אחד הפרויקטים הבולטים של החברה בפורטפוליו שיונפק בתל אביב הוא מרכז האאוטלט איגן (EAGEN) שבעיר מיניאפוליס, שנחנך באוגוסט האחרון. מדובר במרכז קניות קמעונאי יוקרתי הכולל חנויות עודפים בשטח של 38 אלף מ"ר. האתר נרכש ב־2012 והבניה בו החלה בשנת 2013. כיום עומד שיעור התפוסה באיגן על 94% ושווי הנכס הוערך לאחרונה ב־160 מיליון דולר. אך לצד ההצלחות, ליכטנשטיין ידע גם כמה נפילות. ב־2007 רכש ליכטנשטיין מקרן בלקסטון קבוצת מלונות בארה"ב בהשקעה כוללת של 8 מיליארד דולר. עם פרוץ משבר הנדל"ן ב־2008 ירד שווי הנכסים בצורה משמעותית, וליכטנשטיין נאלץ למחוק 600 מיליון דולר.

אולייר: תפוסה של 98%

אולייר עוסקת בהשכרה של בניינים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. ההון העצמי שלה עומד על 228 מיליון דולר עם נכסים בהיקף של 450 מיליו דולר (יחס הון למאזן של 51%). החברה בבעלות פעילה בשוק הנדל"ן בניו יורק בעשר השנים האחרונות. אולייר פועלת ברובעים וויליאמסבורג ובושוויק הנחשבים לרובעים יציבים. שיעור התפוסה הממוצע בנכסים שלה עומד על 98%.

30% מסך יחידות הדיור להשכרה של אולייר הן בשכירות מפוקחת. לפי המצגת של החברה ה־NOI ב־2014 (פרופורמה, מבוסס על תוצאות המחצית הראשונה של השנה) עומד על 16.6 מיליון דולר, שיפור של 13% בהשוואה ל־2013, והחברה טוענת כי היא צופה המשך עלייה בהכנסות בעקבות השלמה צפויה של 13 פרויקטים שבפיתוח.

ספנסר מקבלת דירוג

במקביל להצגת התשקיפים של לייטסטון ואולייר, חברות הדירוג P&S מעלות ומידרוג העניקו דירוג אשרא לחסרת הנדל"ן ספנסר אשר הגישה את התשקיף שלה לפני מספר ימים. מעלות העניקה לספנסר דירוג אשראי של A עם אופק יציב ומידרוג העניקה דירוג של A2. הכלכלנים של מעלות ומידרוג חזרו לפני חודש מסיור בנכסים של החברות בארה"ב. בסקירה שפורסמה אתמול לראשונה כתבו כלכלני מעלות כי "הפרופיל הפיננסי של ספנסר מושפע לחיוב מן העובדה שהיא פועלת ברמת מינוף נמוכה יחסית, וביחסי כיסוי המתאימים לדירוג הנוכחי, גם לאחר התחשבות בגיוס החוב המתוכנן וההשקעה בנכסים חדשים. עם זאת, אנו רואים בבסיס ה־EBITDA המצומצם גורם המגביל את הגמישות התפעולית, וסבורים שהוא עלול לגרום לתנודתיות ביחסי הכיסוי. בשנים הקרובות מתכננת החברה להגדיל את תיק נכסיה, דבר שלדעתנו ייצור כשלעצמו תנודתיות מסוימת ביחסי הכיסוי בטווח הקרוב, אולם יביא לייצוב היחסים

בטווח הבינוני־ארוך".

כלכלני מידרוג ציינו כי "הדירוג מושפע לחיוב מפעילות בשוק הדירות להשכרה מפוקחת בניו יורק תוך מיקוד בשכירות מפוקחת, שמתאפיינת בעמידות מפני משברים, פיזור שוכרים גבוה ושמירה על רמות תפוסה גבוהות. היצע עתידי מוגבל, צמיחה עקבית בשכ"ד, תמיכה ממשלתית לחלק משכר הדירה ורמות ביקוש גבוהות; מרמות מינוף נמוכות מאוד ביחס לענף והיקף הון עצמי משמעותי".