חוזרת הביתה: HAP במגעים לגיוס אג"ח בבורסת תל אביב

הנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות בתל אביב עוררו גם את תאבונן של שחקניות נדל"ן ישראליות בניו יורק. חברת HAP, שמייסדיה הם אמיר חסיד, ניר אמזל וערן פולק (שמה הוא ראשי התיבות של שמותיהם), מנהלת מגעים לגיוס אג"ח בהיקף של 120 מיליון שקל (30 מיליון דולר) בבורסת תל אביב.

HAP, יזמית נדל"ן שפועלת בעיר ניו יורק משנת 2010 עם הון עצמי של 31 מיליון דולר, כבר הגישה תשקיף חסוי לרשות לני"ע וקיבלה אינדיקציית דירוג ראשונית של BBB מחברת הדירוג מעלות. החברה בחרה בגוף החיתום פועלים אי.בי.איי בניהולו של ארז גולדשמידט להוביל את ההנפקה, בעקבות הניסיון שלו עם שוק הנדל"ן בניו יורק, כמי שהוביל את רב ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקיאות בישראל.

HAP תכננה להוציא את ההנפקה לפועל ממש בשבועות הקרובים, אולם בעלי המניות שלה נרתעו מההנפקה של GFI, חברת נדל"ן אמריקאית אחרת שביצעה בשבוע שעבר את השלב המוסדי בהנפקת האג"ח הראשונית שלה בתל אביב וקיבלה ריבית גבוהה של 7.9%. מנכ"ל החברה בישראל, ניר אמזל, אישר ל"כלכליסט" כי החברה אכן לקראת גיוס בתל אביב והסביר מדוע עדיין לא הוציא את הגיוס לפועל. "אנחנו נמצאים היום ב"דקת קריאה" לקראת גיוס אג"ח בתל אביב. ראינו את הריביות שקיבלו החברות המקבילות שלנו לאחרונה ולכן החלטנו שעדיף להמתין בנתיים עם הגיוס, עד אשר השוק יהיה בשל יותר" אמר אמזל.

מוסדי בכיר שנפגש עם החברה אמר ל"כלכליסט" כי "מדובר בשלושה אנשים רציניים מאוד שמכירים היטב את שוק הנדל"ן בניו יורק, יושבים על קרקעות במיקומים טובים במנהטן ויש להם שותפים ממדרגה ראשונה בפרויקטים שלהם". המוסדי, שמכיר היטב את החברה, סירב לחשוף את זהותם של המשקיעים, אולם סיפר כי מדובר באחד המייסדים של חברת האלגו טרייד פיינל, מנכ"ל של בנק בישראל, אחד המייסדים של חברת אמדוקס ובעלים של חברת נדל"ן גדולה ישראלית.

ערן פולק, אמיר חסיד וניר אמזל	צילום: טומי כהן

חסיד, אמזל ופולק הכירו כשהיו שותפים במשרד עו"ד משפחתי בתל אביב. השלושה ליוו עסקאות נדל"ן בישראל ובניו יורק עד שהחליטו בשנת 2010 לפעול בעצמם. אמזל הוא מנכ"ל של החברה בישראל ואחראי על קשרי משקיעים ופיתוח עתידי של פעילות נדל"ן בישראל. שני השותפים האחרים מתגוררים בניו יורק ומנהלים את הפעילות שם.

החברה רשומה בארה"ב ונשלטת על יד חמישה בעלי מניות בחלקים שווים -שני משקיעים זרים, ושלושת השותפים הישראליים. משרדי החברה ממוקמים בניו יורק ברחוב 34, מול בניין האמפייר סטייט והיא מעסיקה בישראל ובארה"ב כ- 30 עובדים. HAP הקימה, בדומה לשאר חברות הנדל"ן האמריקאיות שמגייסות בישראל, חברה ייעודית באיי הבתולה לצורך ההנפקה בתל אביב, שאליה היא צפויה ליצוק את כל הנכסים שלה.

נכון להיום לחברה רק פרויקט מניב אחד של דירות להשכרה, עם הכנסות זניחות של מאות אלפי דולרים בשנה, אולם היא מחזיקה עתודות קרקע בשווי של 120 מיליון דולר. החברה מתכננת להקים על עתודות אלה 12 פרויקטים של 1,300 יחידות דיור בניו ג'רזי, מנהטן ואיסט הארלם. 8 מהפרויקטים מיועדים להקמת 1,000 דירות להשכרה (נדל"ן מניב) ו-4 פרויקטים מיועדים להקמת 300 דירות קונדו למכירה (פרוייקטים של מקבצי דירות קרקע פרטיות). החברה כבר ביצעה פרויקטים של דירות קונדו בעבר ורשמה עליהם הכנסות של 50 מיליון דולר.

סך כל הנכסים שבהקמה מסתכמים בשווי של 1.15 מיליארד דולר, אולם חלקה בנכסים אלו (כפי שרשום בספריה) מסתכם בכ-76 מיליון דולר. שווי הנכסים מגלם הכנסות צפויות של 375 מיליון דולר מממכירה צפויה של 300 הדירות שבקונדו (1.25 מיליון דולר לדירה) ושווי נדל"ן להשקעה של 775 מיליון דולר על 1,000 יח"ד שהיא מתכננת להקים ולהשכיר. הדירות המושכרות צפויות להניב לחברה NOI (הכנסות תפעוליות נקיות משכר דירה) של 13 מיליון דולר בשנה.

החברה כבר החלה בבנייה של 4 פרויקטים בעיצובו של המעצב התעשייתי כארים ראשיד (אחד המעצבים התעשייתים המובילים בעולם. א"פ), 2 של קונדו ו-2 של יח"ד להשכרה. שאר הפרויקטים נמצאים בשלבי תכנון והקמה. מבחינת לוחות זמנים, החברה צופה שתסיים את ארבעת הפרויקטים האמורים במהלך שנת 2016 ואת יתרת הפרויקטים בשנת 2018.

מלבד הפעילות היזמית, HAP רכשה לאחרונה שליטה בחברת תיווך של 20 סוכני נדל"ן בניו יורק, שיהוו את הזרוע המשכירה המוכרת בפרויקטים שלה. שיעור המינוף של החברה עומד על 62% (חוב פיננסי ל-CAP) הנחשב בינוני אך בריא.