וורטון קיבלה דירוג אשראי ראשוני - הגבוה מבין חברות הנדל"ן בישראל
דירוג האשראי של חברת הנדל"ן האמריקאית גבוה בדרגה אחת מהדירוג של חברת הנדל"ן האמריקאית מויניאן ושל גזית גלוב
חברת הנדל"ן האמריקאית וורטון פרופרטיז שבבעלות המיליארדר האמריקאי ג'ף סאטון קיבלה אמש דירוג אשראי של AA מחברת הדירוג מעלות. מדובר בדירוג האשראי הגבוה ביותר שניתן לחברת נדל"ן אמריקאית בישראל ובדירוג האשראי הראשוני הגבוה ביותר שניתן לחברת נדל"ן אי פעם בישראל. דירוג האשראי של וורטון נמוך בדרגה אחת מדירוג האשראי הנוכחי של עזריאלי, אולם הדירוג הראשוני של עזריאלי החל ברמה של AA מינוס.
צילום: בלומברג
קראו עוד בכלכליסט:
- ג'ף סאטון יגייס 2 מיליארד שקל להחלפת הלוואה בריבית 9%
- המיליארדר האמריקאי ג'ף סאטון נחת בישראל; המטרה - לגייס 500 מיליון דולר
הדירוג של וורטון גבוה בדרגה אחת מהדירוג של חברת הנדל"ן האמריקאית מויניאן ושל גזית גלוב הישראלית והוא מקביל לדירוג של ענקיות אחרות בישראל כמו בזק ובנק הבינלאומי.
וורטון פרופרטיז צפויה לצאת בשבוע הבא להנפקה ראשונית בישראל ולנסות לגייס עד 2 מיליארד שקל בהנפקת האג"ח הגדולה ביותר של חברת נדל"ן בבורסה בתל אביב. ג'ף סאטון עזב את ישראל בשבוע שעבר לאחר שקיים סבב פגישות עם המוסדיים הישראליים, שלפי בדיקת כלכליסט מראים התעניינות ערה בהנפקה.
הכלכלנים של מעלות הסביר את הדירוג הגבוה "בפרופיל העסקי גבוה ביחס לקבוצת ההשוואה בשל האיכות הגבוהה מאד של הנכסים והיותם מושכרים לשוכרים חזקים בחוזים ארוכי טווח , וכן בשל ההשתייכות לקבוצת וורטון. לאור זאת אנו צופים יציבות גבוהה יחסית בתזרימי המזומנים העתידיים מחברות הנכסים .החברה התחייבה כי חברות הנכסים לא יקבלו הלוואות נחותות להלוואות המזנין, כך שהתזרים הפנוי לחלוקת דיבידנד מנכסים אלו צפוי להישאר יציב לאורך זמן וכך גם המיצוב הפיננסי של החברה".
צילום: בלומברג עוד כתבו הכלכלנים כי "הדירוג משקף את מעמדה התחרותי הגבוה של החברה, כחלק מקבוצת וורטון, הנמצאת בבעלות ג'ף סאטון, ומחזיקה בנכסים מסחריים שחלקם הם מהמובילים בעיר ניו יורק ואף בעולם (כגון חנויות יוקרה בשדרה החמישית במנהטן) המושכרים לשוכרים חזקים; את ההיכרות הטובה עם שוק הנדל"ן המסחרי בניו יורק לאורך שלושה עשורים; את שיעורי התפוסה הגבוהים בנכסים – 97% לאורך זמן; ואת היעילות התפעולית הגבוהה , בעיקר לאור חוזי השכירות הארוכים יחסית 10-15 שנים ועלייה של 2.5%-3% מדי שנה בדמי השכירות הקבועה".
מעלות התייחסה גם לשיעור המינוף הנמוך של החברה. "הפרופיל הפיננסי של החברה מושפע לחיוב מן העובדה כי היא פועלת ברמת מינוף נמוכה יחסית וכי היא נוקטת מדיניות פיננסית שמרנית של שמירת רמת המינוף של 40% חוב לחוב והון עצמי . בנוסף, אנו רואים לחיוב את עלויות המימון הנמוכות יחסית על החוב הבכיר העומד כנגד הנכסים והיעדר פירעונות בשנים הקרובות, גורמים אשר מקטינים את העומס התזרימי על החברה ומגדילים את התזרים הפנוי מחברות הנכסים".
ההנפקה של וורטון נעשית לפי תמהיל שבנה סאטון בעצמו, שאותו הוא מכנה "הנפקת אקורדיון". וורטון מייעדת את הכסף מההנפקה להחלפה של ארבע הלוואות מזנין, הלוואות ביניים שנלקחו מול הבנקים האמריקאיים לשלושה נכסים של החברה בניו יורק בהיקף של 455 מיליון דולר. מדובר בהלוואות ישנות שנלקחו בריבית של עד 9% ובתמורה היא מעניקה שעבוד על המניות של החברות המקומיות המחזיקות בנכסי הבסיס בניו יורק. השם אוקרודיון ניתן מכיוון שככל שהגיוס יהיה גבוה יותר, כך היקף ההלוואות שיוחלפו יהיה רב יותר.
במידה שההנפקה תצליח, החברה המנפיקה בישראל למעשה תרכוש את הלוואות המזנין ותיכנס בנעליהם של הבנקים המלווים ויהיו לה שני מקורות הכנסה. אחד משכירות על הנכסים מארה"ב, ושני על ריבית שתקבל מחברת הנכס בשל הלוואות המזנין.
