מנכ''ל אשטרום נכסים: "פעם עסקים היו בדירה בת"א. היום כולם רוצים חדר עם נוף"
מוטי סלע מתייחס בראיון לכלכליסט TV לדו''ח הרבעוני של חברת הנדל''ן והתוכניות העתידיות להקמת שלושה מגדלים במתחם דן בבני ברק
מוטי סלע, מנכ"ל אשטרום נכסים, לא מודאג מהיצע המשרדים שצפוי לשטוף את תל אביב בשנים 2016-2017. בראיון שהעניק לכלכליסט TV הוא סבור כי אין בכך איום של ממש על חברות הנדל"ן המניב.
סלע סבור כי: "רב האנשים הגיעו לשלב שמקום העבודה חשוב להם איך הוא נראה. פעם היו יושבים בדירה בתל אביב ולא היה אכפת לאנשים איך נראה. היום כולם רוצים לובי גדול עם חדר גדול עם נוף. המשרד מייצג את הבעלים. ולכן כל משרד שעובר מגדיל את השטח שלו. הם חיים במשרדים. פעם היו עובדים עד ארבע והיום אנשים נכנסים למשרד ולא יוצאים. הם רוצים שתנאי העבודה שלהם יהיו אחרים. ובהחלט המגדלים בתל אביב מאוכלסים. וזה בהחלט עובד ומתגלגל ואין היום אינפלציה במשרדים. יש עודף אבל מבוקר".
- אשטרום נכסים במו"מ לרכישת מתחם מוסך דן תמורת 85 מיליון שקל
- הרכישה של סיטיפס הגדילה את רווחי אשטרום ל-43 מיליון שקל
- שמלצר ואשטרום רכשו נכס בגרמניה תמורת 62 מיליון שקל
לאחרונה רכשתם את מתחם האוטובוסים דן. מה אתם מתכננים שם?
לא רכשנו לגמרי אלא נכנסו שותפים עם חברת דן ברמה של 50%. אנחנו באזור הזה מאמינים מאוד. בנינו בניין שם שנקרא בי טאור ואנו מאמינים שיש פוטנציאל במקום הזה. הוא קרוב לתל אביב לכביש 4 לרכבת והעירייה עצמה דוחפת תשתיות ואנו חושבים שבהחלט יש פוטנציאל לבניין הזה. אנו היום מתכננים להקים שם עד 120 אלף מטר נתחיל ב-40 ואח"כ נמשיך.
הבניין הראשון יהיה מיועד למכירה. אני חושב שיש לזה ביקוש כי לציבור יש כסף. הציבור עבר מדירות להשקעה למשרדים להשקעה. פירמות של רואי חשבון ועורכי דין ניגשים לבנק לוקחים משכנתא ב 2% . ובמקום לשלם לי 8% שאני רוצה על הנכס להשכרה, הם לוקחים משכנתא וקונים את הנכס לפי תשואה של 5%. בדבר כזה שני הצדדים מאושרים. אני בתור מוכר של הבניין מרוצה כי מכרתי לפי תשואה של 5% והם מרוצים כי הם הצליחו לחסוך בעלויות השכירות שלהם.
יש המון בנייה באזור המרכז מי הולך להגיע לשם?
רב האנשים הגיעו לשלב שמקום העבודה חשוב להם איך הוא נראה. פעם היו יושבים בדירה בתל אביב ולא היה אכפת לאנשים איך נראה. היום כולם רוצים לובי גדול עם חדר גדול עם נוף. המשרד מייצג את הבעלים. ולכן כל משרד שעובר מגדיל את השטח שלו. הם חיים במשרדים. פעם היו עובדים עד ארבע והיום אנשים נכנסים למשרד ולא יוצאים. הם רוצים שתנאי העבודה שלהם יהיו אחרים. ובהחלט המגדלים בתל אביב מאוכלסים. וזה בהחלט עובד ומתגלגל ואין היום אינפלציה במשרדים. יש עודף אבל מבוקר.
מה מתכננים לעשות בקרוב בחברה?
לא מתכננים שינוי. היום אנו עובדים בגרמניה ועכשיו מסתכלים על הולנד. אנו מסתכלים על העולם ומחפשים נכסים. מעבר לדבר הזה החלטנו להתמקד בגרמניה. ממשיכים לרכוש נכסים בגרמניה. פעם היינו קונים פליין ונילה, כלומר נכסים שמושכרים ל-15 שנה ואין לך מה לעשות חוץ מלבוא ולקבל שכירות. היום אנו בהחלט יודעים לקחת נכס בינוני ולהפוך אותו למצוין.
אנו נמצאים בעולם של ריביות נמוכות איך זה משפיע עליכם?
אנו היום לווים בגרמניה בריבית של 1.8% לעשר שנים לא צמוד ולווים היום בארץ במח"מ 9 ב-2.9% לא צמוד. זה מביא אותנו לסימני שאלה כי פעם היינו קונים כשהריבית הייתה 5% נכסים עם תשואה של 8% כלומר עם דלתא של 3%. היום אתה לווה ב-1.7% אבל אתה לא מצליח לקנות ב-6.5% אפילו. העולם לא מבין היום שלרכוש נכס לפי תשואה של 6.5% זו עסקה טובה. אני חושב שלרכוש נכסים בתשואה של 6.5% זה עסקה טובה. אם אנו מצליחים לקבע הלוואה לטווח ארוך ושוכר טוב לטווח ארוך זה טוב.
למזלינו הטוב חלק מהשוק לא נמצא שם ולכן אנו קונים יותר מגרמניה ובודקים יותר עסקאות בארץ. אנו לא מוכרים בשש אבל גם לא קונים בשש. אני חושב שהריבית לא תעלה משמעותית בעשור הקרוב ולכן השוק שיתייצב בין 6%-6.5% יהיה שוק פעיל ואנו מנסים להקדים את זה ושכולם יגיעו לשם אנחנו כבר נהיה מוכנים.
איך היה הדוח שלכם?
הדו"ח היה סביר עמדנו בציפיות שהצבנו לעצמינו ואנו מקווים להמשיך עם דו"חות טובים יותר בעתיד. הענף הוא ענף שצריך להיות איתו זהירים. הצוות המקצועי שלנו דואג להגיע למאה אחוז תפוסה בנכסים ומצד שני צמצום עלויות שאף אחד לא ייפגע. הרווח שלנו הוא סביר . אין פה הערכות שווי אלא רק מפעילות ולכן אפשר לראות שה FFO גדל צורה משמעותית.
