ראיון כלכליסט
"ב־12 ראיתי את הדו"חות, בחמש וחצי כבר חתמתי על העסקה"
עמוס לוזון אולי מוכר כבעלים של מכבי פתח תקווה, אבל ביום חמישי הוא ביצע מחטף ורכש את החברה הקבלנית המתפוררת דורי בניה מידי גזית גלוב במחיר נמוך מהרצפה. עכשיו הוא מבטיח שיוציא אותה מהבוץ: "לא באתי לעשות סיבוב. אם צריך להביא כסף מהבית, אביא"
הסיפור של דורי קבוצה עוד יילמד בבתי ספר לעסקים תחת הכותרת איך להשמיד ערך לחברה. תשע שנים מאז שרונן אשכנזי (אז מנכ"ל גזית גלוב ישראל) הכניס את גזית גלוב לשותפות של 50% בקבוצה לצד המייסד אורי דורי לפי שווי של 470 מיליון שקל וחמש שנים אחרי שרכשה את הבעלות המלאה עליה, בצעד דרמטי החליטו ביום רביעי האחרון להיפטר מהאחזקה הזאת בכל מחיר. בשעות הערב של יום חמישי כבר סיכם בעל השליטה בגזית גלוב חיים כצמן במשרדים של לידר שוקי הון על עסקה למכירת השליטה (84.9%) בחברה למשקיעים פרטיים ולבעלים של קבוצת הכדורגל מכבי פ"ת עמוס לוזון תמורת צ'ק זעום של 10.7 מיליון שקל בלבד.
גזית גלוב יוצאת אם כך מההרפתקה בחברת דורי קבוצה בהפסד של מיליארד שקל בתוך שנים ספורות, ומשאירה אחריה חברת בניה עם 2,800 בעלי דירות מודאגים וחובות של 270 מיליון שקל למחזיקי האג"ח. לוזון רכש 78% מהמניות של דורי קבוצה תמורת 8 מיליון שקל בלבד ואת שאר המניות שלה (6.9%) מכרה גזית גלוב בבורסה בתל אביב למשקיעים פרטיים תמורת 2.7 מיליון שקל. בעקבות מכירת הבזק שעשתה גזית גלוב, שווייה של דורי קבוצה צנח ביום חמישי בבורסה בתל אביב ב־83% לשווי של 20.8 מיליון שקל בלבד ושווייה של החברה הבת (83.4%) דורי בניה צנח ב־77% לשווי של 27 מיליון שקל בלבד.
- עמוס לוזון קנה את קבוצת דורי; "לא באתי לעשות סיבוב"
- יום עגום בבורסה: מדד ת"א 100 צלל ב-3%, קבוצת דורי התרסקה ב-84%
- חיים כצמן: "הזרמנו 750 מיליון שקל לדורי ללא הצלחה. יש נקודה שבה אומרים - די"
עמוס לוזון, שניצל את ההזדמנות לבצע רכישת בזק של דורי קבוצה במחיר רצפה, מספר בראיון ל"כלכליסט" שקיבל את ההחלטה בתוך שעות ספורות: "אני הרבה זמן מחפש חברת נדל"ן גדולה עם נכסים טובים. לא עשיתי בדיקת נאותות לעסקה הזו כי היא נולדה אתמול והיתה חייבת להסתיים מהר, כי כך כצמן (בעלי גזית גלוב חיים כצמן — א"פ) החליט. ראיתי את הדו"חות הכספיים והמאזנים שלה ב־12 בצהריים, וב־17:30 כבר חתמתי על העסקה. עכשיו נשים את המגפיים ונתחיל לחפור".
באת לעשות סיבוב?
"לא, באתי לטווח ארוך. אני מתכוון לקחת את החברה ולהחזיר אותה לרמות הגבוהות שאליהן הגיעה בעבר".
איך אתה מתכוון להחזיר אותה לרווחיות?
"אני מבין בנדל"ן. את דורי קבוצה אני משוכנע שאחזיר לרווחיות טובה. לגבי דורי בניה צריך לבדוק לעומק לאן הלכו ה־750 מיליון שקל שהזרימו אליה, כי היא לא במצב טוב. העסק שם עובד עם חוזי ביצוע ואם אתה לא עובד נכון ומדויק מבחינת הוצאות ולא עומד בלוחות הזמנים — הבור גדל וגדל. אני מקווה שאלמד מהר איפה הבעיות והחוזקות של החברה הזאת. בדורי קבוצה יש הרבה עבודה, אבל זו חברה מצוינת שיכולה להגיע לפסגות אדירות".
דיבידנדים לא ייצאו לו מהרכישה הזאת בקרוב
עמוס לוזון מוכר בעיקר כנשיא והבעלים של קבוצת הכדורגל מכבי פתח תקווה וכאחיו של יו"ר ההתאחדות לכדורגל לשעבר אבי לוזון, אבל מדובר ביזם נדל"ן ותיק שהיה מעורב במרוצת השנים בלא מעט תביעות והסתבכויות. בימים אלו הוא מבצע שני פרויקטים גדולים של דיור — האחד להקמת 450 דירות בפתח תקווה והשני הוא פרויקט הפינוי־בינוי הגדול בישראל, של 200 דירות בבת ים, בשותפות עם חברת אמריקה ישראל. במרץ האחרון ניסה להתמודד על רכישת התחנה המרכזית בתל אביב ללא הצלחה.
ההיסטוריה של לוזון רצופה בסכסוכים ובתביעות שברובם הפסיד. ב־2014 הורשע במסגרת הסדר טיעון בעבירות תכנון ובניה במתחם מסחרי בפתח תקווה, ב־2001 הסתבך עם היהלומן אברהם קייזמן ובנו עדי, שתבעו אותו על 50% מעסקאות נדל"ן שביצעו יחד. התביעה הסתיימה בפשרה שבמסגרתה שילם להם חלק מהסכום. גם היהלומן משה צאיג תבע אותו ב־2006 בטענה שנישל אותו משבע עסקאות נדל"ן שביצעו במשותף וכן שהשתלט על חשבונות בנק וקרקעות שלו ושל אשתו. בית המשפט פסט לטובת צאיג ולוזון נדרש לשלם לו כ־15 מיליון שקל.
מרכישת דורי קבוצה לוזון לא יראה דיבידנדים בקרוב. גזית גלוב אולי נפטרה מההתחייבויות שלה כשמכרה לו את השליטה, אבל לא מהזכויות. עדיין יש לה אחיזה בדורי קבוצה ואופציה לקבלת רווחים עתידיים ממנה. העסקה שסגר כצמן עם לוזון כללה מכירה של כל המניות של דורי קבוצה, אולם היא לא כללה את שטר ההון הצמית שמחזיקה גזית פיתוח (החברה־האם של דורי קבוצה, שדרכה שולטת גזית גלוב בחברה) בשווי של 495 מיליון שקל בדורי קבוצה. שטר ההון הצמית, שהוזרם לתוך דורי קבוצה בשנתיים האחרונות כחלק מהזרמות של 750 מיליון שקל שביצעה גזית גלוב על מנת להשאיר את שתי החברות בחיים, מאפשר לה שני דברים מהותיים: האחד הוא זכות לקבל 495 מיליון שקל במקרה שדורי קבוצה תגיע לפירוק; השני, והיותר חשוב, הוא קדימות בחלוקת דיבידנדים. שטר ההון הצמית הוא בעצם כמו אג"ח שצובר ריבית של פריים + 2% בשנה עד אינסוף, ולפי שיעור הריבית הנוכחי (3.6%) מדובר ב־18 מיליון שקל בשנה שיצטברו לנצח.
יו"ר גזית גלוב חיים כצמן. "דם רע בינו לבין משפחת אדלסבורג"
במקרה שלוזון ירצה למשוך דיבידנד מדורי קבוצה, הוא יצטרך קודם כל לשלם לגזית פיתוח את כל הריבית הצבורה עד לאותו מועד, ורק מהיתרה יוכל למשוך דיבידנד. במילים פשוטות יותר, לוזון לא הולך לראות דיבידנדים מהחברה שרכש בזמן הקרוב. גזית גלוב ציינה בהודעת המכירה שלה כי היא עדיין בוחנת את שוויו של שטר ההון הצמית וההשלכות החשבונאיות שלו, כך שההפסד החשבונאי שלה בפועל עשוי להיות נמוך ממיליארד שקל.
אתה מודע לכך שגזית גלוב השאירה שטר הון צמית שלא מאפשר לך לראות דיבידנד בזמן הקרוב?
"ודאי שראיתי. הכל טוב. בוא נגיע לימים שנוכל למשוך למשוך דיבידנד ואז נדבר. אני מכיר הכל בגדול, עוד לא למדתי לעומק, ובכל מקרה אני לא בונה על משיכת דיבידנד בשנים הקרובות. אם לא נצטרך להביא כסף מהבית בשנים הקרובות — זה כבר טוב".
ואם תצטרך להביא מהבית?
"אז אביא, בוודאי. לקחתי את זה בחשבון. באנו להרבה זמן, להשקיע, להחיות את החברה ולהטיס אותה לשמיים".
מה מצב הלחץ מצד הדיירים בדורי בניה?
"שמעתי שאתמול באמצע היום באחד הפרויקטים הפסיקו את היציקה באמצע, ועכשיו אם הספקים לא יספקו סחורה והמזמינים לא ישלמו ואנשים לא יעבירו צ'קים בזמן וישלחו את הערבויות לחילוט, אז מחר לא תהיה חברה. אם לא יהיה שיתוף פעולה יתחיל פה כדור שלג שאף אחד לא יוכל לעצור. הכי חשוב עכשיו זה להחזיר את האמון בחברה".
אתה תעמוד בהתחייבויות של דורי קבוצה כלפי מחזיקי האג"ח?
"בדורי קבוצה אין בעיה להחזיר את האג"ח ואת האשראי לבנקים. נשב, נלמד ונסדר הכל. לגבי דורי בניה זה יותר מורכב, אבל אני מאמין שהכל יהיה בסדר. קשה לי להגיד לך לפני שלמדתי את הדברים לעומק".
יש לך שותפים?
"לא אני פועל לבד".
"לא יודע מי הודיע על מינוי דירקטורים חדשים"
השבועיים האחרונים של דורי קבוצה היו מורטי עצבים. זה התחיל בהתפטרות הדרמטית של הדירקטור החיצוני שמוליק סלבין, יו"ר קרן הריט סלע קפיטל, מהדירקטוריון של דורי בניה במחאה על מינויו של אריה מניטקביץ' (לשעבר יו"ר רשות ני"ע) ליו"ר הדירקטוריון במקומו של אבי ורטהיים. המבוכה נמשכה כשגזית גלוב ניסתה למחוק את החברה מן המסחר בתל אביב כחלק מדרישות חוק הריכזיות שמכריח לקפל את מבנה השכבות הציבוריות לשתיים בלבד עד סוף 2018. אז נתקלה הצעת הרכש הזאת במכשול לא צפוי, כשאודי אדלסבורג, סוחר נשק ישראלי שהוגדר על ידי הרשויות האמריקאיות כעבריין נמלט, החליט לרכוש את מניותיו (7.6%) של בית ההשקעות פסגות בדורי קבוצה כדי לטרפד את המהלך.
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
אדלסבורג, שעומד בראש חברת האנרגיה אדלטק שבבעלות אביו, עשה זאת משום שמתנהלת תביעה בינו לבין דורי קבוצה בתחנת הכוח הפרטית דוראד שבה הם שותפים. הוא ניסה להפעיל כך מכבש לחצים על הנהלת גזית גלוב כדי לגרום להם להתנער מתביעה של 60 מיליון דולר שהגישו נגדם ונגד שותפה נוספת בדוראד, זורלו הטורקית. המהלך של אדלסבורג עבד והצעת הרכש של דורי קבוצה נכשלה. בתוך יומיים התפטר מנכ"ל דורי בניה אסף מור, ומיד אחריו גם יו"ר הדירקטוריון וכל חבריו. כצמן נחת בישראל ביום שלישי שעבר כשהוא זועם על אדלסבורג, וכבר למחרת הודיע למשקיעים שההרפתקה בדורי הספיקה לו.
ביום חמישי בבבוקר הוא כבר עמד בגלריה דובנוב בתל אביב מול קהל של מנהלי השקעות ואנליסטים של גזית גלוב, ואמר להם כי "יש נקודה שבה אומרים די. אחרי שהזרמנו 750 מיליון שקל הגיע הזמן שמישהו אחר ינהל את החברה".
יש לך קשר למשפחת אדלסבורג?
"לא מכיר את אדלסבורג. פנו אלי ביום שישי שליחים שלהם וביקשו להיפגש איתי. אין לי מושג מה הם רוצים אבל כמובן הסכמתי. אני מבין שהיה דם רע ביניהם לבין כצמן וסגל, אולי אנחנו נצליח להפשיר את הקיפאון ולהגיע למערכת יחסים טובה".
ביום חמישי בערב, לאחר חתימת העסקה, הוגשה בקשה למינוי דירקטורים חדשים לדורי בניה. אלו מקובים שלך?
"אני שומע את זה ממך בפעם הראשונה. זה לא אני בכל אופן. מעבר לזה שאני בעל מניות אין לי שום תפקיד ושום חזקה בחברה עדיין. לא יודע מי הוציא את ההודעה הזו אבל זה כנראה משהו פרוצדורלי".
