"מייקל שהה גייס חוב לנדל"ן מניב ופתאום הוא הופך ליזם"

משבר אמון. כך כינו אתמול מוסדיים ישראלים את עסקת הייזום החדשה שרוקם מייקל שהה בחברת דלשה האמריקאית שגייסה בינואר אג"ח ב־400 מיליון שקל בתל אביב. היזם הצליח להפתיע את המוסדיים כשדיווח כי הוא מעוניין להכניס לחברת האג"ח הישראלית פרויקט ייזום של נדל"ן למגורים במנהטן בהשקעה של 238 מיליון דולר, והביא שוב לפאניקה כללית בקרב משקיעי חברות הנדל"ן האמריקאיות.

"העסקה היא עסקה מצוינת, הבעיה היא הצד המפתיע שלה", אמר אתמול אחד ממחזיקי האג"ח הגדולים ל"כלכליסט". "יש משבר אמון בינינו לבין היזם. הוא בא לפה ונפגש איתנו ולא סיפר לנו שהוא רוקם עסקה גדולה. הוא אמר לנו שזו חברה של נדל"ן מניב ופתאום מגיע פרויקט יזמי גדול בכזה היקף. אחרי מה שקרה לנו באורבנקורפ אפשר להגיד שיש פה משבר אמון של השוק הישראלי עם חברות הנדל"ן האמריקאיות. היזמים יצטרכו להוכיח עצמם כדי להחזיר את האמון. במקרה של דלשה מדובר בחברת בעלת הון עצמי של 300 מיליון דולר עם היקף נכסים של 570 מיליון דולר שמבצעת פרויקט גדול מאוד שעשוי להיות גדול עליה".

מייקל שה הבעלים של דלשה קפיטל צילום: גטי אימג'ס

לא מספק תשובות לשאלות

מוסדי אחר אמר ל"כלכליסט": "אם הוא היה אומר את זה ביום ההנפקה אולי היו מתמחרים את זה והכל היה בסדר. אבל אפקט ההפתעה הוא הבעייתי". ואכן, המחזיקים בישראל עדיין מלקקים את הפצעים מקריסתה לפני חודשיים של אורבנקורפ הקנדית ארבעה חודשים אחרי שגייסה 180 מיליון דולר וממצוקת הנזילות של אקסטל, וכעת הם נאלצים להתמודד מול עסקה גדולה ומפתיעה בחברת דלשה ובעל שליטה שעדיין לא מספק תשובות לכל השאלות.

כדי להרגיע את המוסדיים, דלשה פרסמה אתמול מצגת למשקיעים, ובנוסף, מייקל שהה פתח בסיבוב טלפונים עם כל המשקיעים הגדולים, בין היתר מיטב דש, מנורה ואי.בי.איי והסביר כיצד העסקה החדשה תביא בסופו של דבר לשיפור משמעותי בתזרים של החברה.

שהה גם הודיע כי יגיע לישראל ביום שני הקרוב לסבב פגישות עם המוסדיים. עד אז, הוא מקווה לחתום סופית על העסקה (צפויה להיחתם ביומיים הקרובים) ולסגור סופית את הסכם המימון לפרויקט. המהלך עבד, לפחות לעת עתה, ואחרי שנפלו שלשום בעד 8.5%, האג"ח של דלשה תיקנו אתמול בעליות חדות. אג"ח א' שאינה מובטחת תיקנה ב־4.4% ונסחרת כעת בתשואה לפדיון של 8.8%. אג"ח ב' שמובטחת בשעבוד על נכס בניו יורק תיקנה ב־1.7% ונסחרת כעת בתשואה לפדיון של 5.41%.

איש מבין מנהלי ההשקעות שבחן אתמול את העסקה שמביא לפניהם מייקל שהה, אינו סבור שמדובר בעסקה רעה מבחינה כלכלית. שהה רכש תמורת 20 מיליון דולר זכויות לרכוש חמישה מבנים ברחוב Morningside במנהטן, אחד האזורים המרכזיים בניו יורק בסמוך לסנטרל פארק. המבנים משמשים היום לבתי חולים ישנים ושהה כבר שינה את ייעוד הקרקע לפרויקט מגורים של 205 דירות להשכרה.

לא כל גיוס שהתחיל כהבטחה גדולה מימש את הציפיות

מי יחתום על רכישת הנכס?

שהה מתכנן להעביר את הזכות שלו לחברת האג"ח שלו בישראל, כדי שזו תחתום על עסקת הרכישה של הנכס מול הצד השלישי, ומתכוון להעמיד את הסכום ששילם על האופציות כתמורה הונית לחברת האג"ח, כאשר 8.5 מיליון דולר מתוך הסכום הזה יירשם כהלוואת בעלים.

מחיר הרכישה של הבניינים עומד על 115 מיליון דולר שאותו מתכוון שהה לממן באמצעות שתי הלוואות בנקאיות של 70 מיליון דולר, האחת בהיקף של 60 מיליון דולר בריבית של 4.85% כחוב בכיר על הנכס, והשנייה הלוואת מזנין (מסוכנת יותר שבה הנכס משמש כבטוה) בהיקף של 17.5 מיליון דולר בריבית של 12.5%. דלשה תצטרך להשקיע 123 מיליון דולר נוספים כדי להתאים את הבניינים למגורים, שאותם היא מתכוונת לממן באמצעות הלוואה פרויקטאלית.

הכיס העמוק של בעלי החוב

שהה הכניס את הפרויקט הזה לחברת האג"ח מכיוון שהוא צריך את הכסף שגייס ממחזיקי האג"ח הישראלים כדי להעמיד את ההון העצמי בעסקת הרכישה. נכון להיום מצויים בקופת החברה כ־60 מיליון דולר ושהה מתכנן להשתמש ב־20 מיליון דולר מתוכם לצורך ההון העצמי בעסקת הרכישה והיתרה (18 מיליון דולר) הוא מתכוון לממן באמצעות הכנסת שותף נוסף.

אלא שגם כאן לא מסתיים חלקם של מחזיקי האג"ח הישראלים. דלשה תצטרך להעמיד הון עצמי נוסף לצורך השיפוץ של הנכס. על פי ההערכות, דלשה תשתמש ב־30-20 מיליון דולר נוספים מכספי האג"ח שגייס בארץ לצורך העמדת ההון העצמי לשיפוץ. הסכמי ההלוואות עדיין לא נסגרו באופן סופי אולם שהה אמר ל"כלכליסט" כי הוא מתכנן לסגור אותם ביומיים הקרובים בכפוף לחתימה הסופית על העסקה.

מנהטן צילום: corcoran

הסירוב של עיריית ניו יורק

מבט במסמכי הרישום של עיריית ניו יורק מגלה שמייקל שהה הגיש כבר ב־26 באפריל בקשה להריסת המבנים הקיימים לצורך הפיכתם למבני מגורים. עיריית ניו יורק דחתה את הבקשה של שהה ושלחה אותו לסבב שיפורים נוספים. גורמים שפועלים בשוק הייזום בניו יורק אמרו ל"כלכליסט" כי מדובר בהליך שגרתי של פרויקט בתחום הייזום. שהה עצמו אמר ל"כלכליסט" כי מדובר בבקשה ראשונה שהוגשה וכי הם פועלים לאישור הבקשה כבר בימים הקרובים.

תגובת השוק לעסקה של דלשה נבחנת כעת בזכוכית מגדלת על ידי שאר חברות הנדל"ן האמריקאיות שמבקשות לגייס חוב בישראל. על קו הזינוק נמצאות כעת שלוש חברות שמעוניינות לגייס כ־300 מיליון דולר כאשר שתיים מהן (פרינסטון ו־WCCG) החליטו להקפיא את ההנפקה בישראל לעת עתה והשלישית (נמקו) כבר הגישה תשקיף לרשות לני"ע וצפויה לצאת להנפקה של 100 מיליון דולר ביולי הקרוב.