סאות'רן השלימה גיוס של 276 מיליון שקל בישראל

חברת הנדל"ן האמריקאית סאות'רן מקבוצת TCI שתכננה במקור לגייס קרוב ל־400 מיליון שקל בישראל, נאלצה להסתפק בסכום נמוך יותר השלימה אתמול גיוס של 276 מיליון שקל (72 מיליון דולר) בישראל ובריבית גבוהה של 7.3%.

בתשקיף הראשון שהגישה בנובמבר 2016 סאו'תרן ציפתה לגייס את החוב בריבית של 5%, אך נאלצה לשנות את מבנה ההנפקה ואת היקף הגיוס בעקבות ביקורת ציבורית שהיתה קשורה למייסד החברה, ג'ין פיליפס.  

שינוי מבנה ההנפקה הביא לירידה של שתי דרגות בדירוג האשראי של סאות'רן שנקבע על ידי S&P מעלות על +BBB, ריבית המקסימום עלתה מ־8% ל־8.5% והחברה נאלצה להעניק עמלת ההתחייבות מוקדמת (הנחה לגופים מוסדיים) של 0.6% כדי למשוך משקיעים. בהנפקה השתתפו, בין היתר, קרנות הנאמנות של אי.בי.אי, מיטב דש, מגדל שוקי הון והקרנות הפרטיות נוקד וספרה.

סאות'רן היא חברת נדל"ן מטקסס בעלת נכסי מולטי פמילי (יח"ד להשכרה) בשווי 596 מיליון דולר. בנובמבר 2016, כאמור, הגישה החברה תשקיף לגיוס חוב של 90 מיליון דולר בדירוג A, אולם בעקבות הביקורת הציבורית החליטה הנהלת החברה לדחות אותה לשלב מאוחר יותר. בנוסף, סאות'רן הקטינה את יעד הגיוס ל־40 מיליון דולר, שגדל ל־72 מיליון דולר נוכח ביקושים גבוהים בשלב המוסדי.

בהצעה הקודמת ייעדה סאות'רן 83% מכספי ההנפקה (75 מיליון דולר) לפירעון הלוואות קיימות ולשחרר את פיליפס מהלוואה של 23 מיליון דולר שלה היה ערב אישית, על בניין המשרדים Browning Place של החברה. בהצעה החדשה רק 50% מכספי ההנפקה מיועדים להחלפת הלוואות, והשאר לרכישת נכסים חדשים שייצרו צמיחה.

TCI שנסחרת בניו יורק ומנוהלת על ידי דניאל מוס מצויה בשליטת (80%) חברת הנאמנות MAY, שהמוטבים שלה הם ילדיו של מייסד החברה ג'ין פיליפס, חברו הקרוב של נשיא ארה"ב לשעבר ג'ורג' בוש הבן.

מאז ניסיון הגיוס הקודם ניהלה סאות'רן מו"מ וקיבלה הצעה למימון מחדש של 43 מיליון דולר להלוואה מבנק ג'יי.פי מורגן, בתנאים טובים יותר. לפיכך זנחה סאות'רן את תוכניתה לשחרר את פיליפס מערבות זו. בנוסף היתה סאות'רן אמורה להשתמש ב־37 מיליון דולר מכספי ההנפקה לפירעון הלוואה בריבית של 12% על החברה שמאגדת את כל נכסי המולטי פמילי שלה, T Residential Holdings. העודף מעסקת המימון מחדש (20 מיליון דולר) על בניין המשרדים ישמש אותה לפרוע חלק מהלוואה הזו. אחרי שפרעה עצמאית 2 מיליון דולר לסאות'רן נותר לפרוע כעת 15 מיליון דולר על אותה הלוואה.

על פי התשקיף החדש, 20.3 מיליון דולר מהגיוס המתוכנן ישמשו לרכישת שלושה נכסי מולטי פמילי בטקסס, ג'ורג'יה ומיסיסיפי שבהם 616 יח"ד. TCI רכשה את הנכסים לאחרונה, ולאחר הגיוס בישראל סאות'רן מתכננת לרכוש אותם מידיה. בנוסף, בדומה לתשקיף המקורי, מתכננת סאות'רן לפרוע הלוואה של 12.5 מיליון דולר על קרקע עם תב"ע למגורים בריבית של 6%, וכן לפרוע הלוואה של 2.5 מיליון דולר על קרקע Lakeside Loftss.

דניאל מוס צילום: שאול גולן