אי־שוויון מגזרי: חברות הנדל"ן שמערפלות מידע

פרק ביאור המגזרים בדו"חותיה הכספיים של חברה נועד לחשוף את תוצאותיה בתחומי הפעילות השונים. ביאור זה מאפשר למשקיעים, המעוניינים לבחון את התוצאות הכספיות, לקבל מושג על תחומים אלה. זהו, בעצם, המקום היחיד בדו"חות שבו נחשפים שיעורי הרווחיות במקטעים קטנים יותר מאשר בדו"חות המאוחדים. אך בעוד על תחומים אחרים חלים כללים חשבונאיים ברורים לגבי דרך הצגתם בדו"חות הכספיים, הרי שבדיווח המגזרי המצב שונה. בהצגה זו החשבונאות הולכת אחרי רצון ההנהלה ומחייבת אותה לדווח על המגזרים על פי שיקול דעת של מקבלי ההחלטות.

חברות ציבוריות לא תמיד שמחות לספק גילוי מלא על המגזרים שלהן - גם משיקולי תחרות עסקית וגם מפני שחלקן מעדיפות להשאיר את המשקיעים עם מידע חלקי. אך אסור לזלזל בהצגת המגזרים, שכן גילוי כלשהו בהם יכול לאותת למשקיעים על בעיות עסקיות שיש לחברה. לדוגמה, נניח שחברה מסוימת פועלת בשני תחומי פעילות, שבאחד מביניהם היא מרוויחה ובשני מפסידה. אם החברה מדווחת רק על מגזר אחד לפי רווח ממוצע, המשקיעים אינם יודעים כי אחד מהמגזרים מפסיד.

לעתים חברות מעדיפות לקבץ שני מגזרים לאחד, ובדרך זו להסוות את תוצאות הפעילות של כל מגזר בפני עצמו. הדבר מותר מבחינת כללי החשבונאות, ובלבד שלמגזרים המקובצים יש מאפיינים כלכליים דומים. "בשלב ראשון נדרשת בחינה אם מדובר במגזר בר־דיווח (מגזר חשוב, שעומד בספים כמותיים מסוימים), ורק לאחר מכן אפשר לקבץ, בתנאי שמדובר במאפיינים כלכליים דומים", מסביר רו"ח יהודה בר, מרצה בכיר לחשבונאות בקריה האקדמית אונו וחבר ועדת מומחים לתרגום התקינה הבינלאומית במוסד לתקינה בחשבונאות.

החברות השקופות צילומים: עמית שעל, First Capital Realty , אביב אברמוב

גם נכסים ובניין מספקת גילוי נאה למגזריה

מבדיקת הדו"חות השנתיים של חברות הנדל"ן עולה כי לא כולן מיישמות את הכללים כנדרש. דוגמה לחברה, שיישמה באופן מלא בדו"חותיה ל־2016 את גילוי המגזרים, היא קבוצת עזריאלי. החברה דיווחה על חמישה מגזרי פעילות: מרכזי המסחר והקניונים בישראל; שטחי השכרה למשרדים ואחרים בישראל; נדל"ן מניב בארה"ב; דיור מוגן; ופעילות גרנית (חברה־בת). עזריאלי גם מפרטת בתוך כל מגזר את הנימוקים לקיבוץ הפעילויות למגזר אחד. התקן החשבונאי IFRS 8 קובע כי אפשר לקבץ כמה פעילויות למגזר, בתנאי שיש לצפות כי לפעילויות אלה מאפיינים דומים, כמו רווחיות גולמית דומה, ולפעילויות מאפיינים כלכליים דומים.

מה דעתך על מניית עזריאלי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

דוגמה נוספת לגילוי מגזרי מרשים אפשר לראות בדו"חות של גזית גלוב. חברת הנדל"ן המניב של חיים כצמן מציגה ארבעה מגזרי פעילות: מרכזים מסחריים בקנדה; מרכזים מסחריים בצפון אירופה; מרכזים מסחריים במרכז ומזרח אירופה; ומגזר אחרים.

הדו"ח של גזית גלוב מדגים עד כמה מקפידה החברה על שקיפות. אף ששלושת מגזרי הפעילות העיקריים שלה הם מרכזים מסחריים, היא מקפידה לפרט אותם ומספקת בביאור המגזרים גילוי מלא לגבי הרווחיות וההכנסות תוך חלוקה גיאוגרפית.

חברת אשדר, שמתמקדת בבניית בנייני מגורים בישראל, מגדילה לעשות ומפרטת בפרק ביאור המגזרים שלה את מקור העסקאות. היא מבחינה בין ייזום ובנייה של נכסים למכירה בעסקאות מזומן לבין ייזום ובנייה של נכסים למכירה בעסקאות קומבינציה ומכירת קרקעות.

גם חברת נכסים ובנין מקבוצת אי.די.בי סיפקה גילוי נאה למגזריה. החברה דיווחה על חמישה מגזרים במסגרת הביאור: נכסים מניבים בישראל; בנייה למגורים בישראל; נכסים מניבים בארה"ב; חקלאות ואחרים.

דו"ח הדירקטוריון מדייק פחות מהדו"ח המבוקר

מנגד נמצאת חברת מליסרון, שמנהלת פעילות נדל"ן ענפה, אך רמת הגילוי המגזרי שלה נמוכה בהרבה. בתיאור עסקי התאגיד מציינת מליסרון שני תחומי פעילות: קניונים ומרכזים מסחריים, ופארקים למשרדים ותעשייה עתירת ידע וכן בנייני משרדים. בדו"ח הדירקטוריון מפרטת החברה את הפעילויות האלה, אולם בדו"חות הכספיים המבוקרים היא לא טורחת כלל לתת ביאור מגזרים. מדובר בנקודה מהותית, שכן רמת האמינות של המידע שמופיע בדו"ח הדירקטוריון נחשבת נמוכה לעומת המידע בדו"ח המבוקר, שהנתונים בו נבדקים ומאושרים בידי רואי החשבון של החברה. בדו"ח הדירקטוריון הנתונים מוצגים בהתאם לראות עיניה של ההנהלה, ולא בהכרח בהתאם לכללים החשבונאיים המקובלים.

דוגמה נוספת לחברת נדל"ן שלא מפרטת את פעילותה על פי מגזרים היא קרן הנדל"ן ריט 1. לקרן נכסים בעלי מאפיינים שונים, כמו משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, בתי חולים וחניונים. במסגרת דו"ח הדירקטוריון היא מפרטת את פעילותה השונה, אך בדו"חות המבוקרים הקרן לא מפרטת כלל לגבי מגזרים שונים.

החברות המעומעמות צילומים: עמית שעל, First Capital Realty , אביב אברמוב

מליסרון וריט 1 אפילו לא מדווחות בשיטת הקיבוץ

חלק מהחברות שמדווחת על המגזרים השונים שלהן מקבצות לתוכם פעילויות שאינן בהכרח ברוח התקן, שקובע חמישה קריטריונים לקיבוץ מגזרים. לפי התקן אפשר לקבץ מגזרי פעילות בתנאי שלמגזרים יש מאפיינים דומים, כמו מהות המוצרים או השירותים, מהות תהליכי הייצור, סוג או קבוצת הלקוחות, השיטות שמשמשות לאספקת השירותים וכן מהות הסביבה הרגולטורית.

הדו"חות של מליסרון וריט 1 אפילו לא מספקים גילוי בשיטת הקיבוץ. זאת אף שלפי כללי רשות ניירות ערך הן מחויבות לתת הסבר לסיבה שבגללה בחרו לקבץ מגזרים או לא להציג מגזרים. "מהדו"חות השנתיים ל־2015 נדרשות החברות לספק מידע על שיקול הדעת שהפעילה ההנהלה בקיבוץ המגזרים, כולל תיאור של מגזרי הפעילות שקובצו ותיאור המאפיינים הכלכליים שנבחנו, לצורך הקביעה כי למגזרים יש מאפיינים כלכליים דומים", מסביר רו"ח בר. "אך לצערנו, בנושא הזה אפשר לראות שחלק מהחברות פרסמו את המידע כפי שנדרש, ואילו אחרות התעלמו מכך, או סיפקו מידע גנרי מדי".

מריט 1 נמסר: "הגילויים בדו"חות הכספיים הם בהתאם לכללי הדיווח הבינלאומיים. החברה פועלת רק במגזר אחד, נכסים מניבים בישראל, ולכן אין צורך בביאור מגזרים בדו"ח".