נורת אזהרה למליסרון: הצמיחה בפדיונות השוכרים נבלמה

מבט חטוף בדו"חות הרבעון השני שחברת הקניונים מליסרון פרסמה בתחילת השבוע, עלול ליצור את הרושם המוטעה שהמכונה המשומנת שבשליטת ליאורה עופר ממשיכה לעבוד כרגיל: ה־NOI מנכסים זהים עלה ב־3.3% לעומת הרבעון המקביל וה־FFO טיפס ב־12.2%. טודו בום. אלא שנתון אחד בדו"חות של מליסרון מקלקל את אווירת ה"עסקים כרגיל". פדיונות השוכרים בקניוני מליסרון, שמשפיעים על הכנסות הקבוצה, אומנם עלו ב־0.72% בינואר־יוני 2017, אולם בקצב נמוך משמעותית לעומת התקופה המקבילה, שבה נרשמה עלייה גבוהה של 6.5% בפדיונות השוכרים.

התמונה מבחינת מליסרון נעשית קודרת יותר כשמתייחסים לנתוני הרבעון האחרון. אם בשלושת הרבעונים הקודמים הציגה הקבוצה עלייה בפדיונות השוכרים בקצב שהולך ופוחת, הרי שבאפריל־יוני 2017 כבר נרשמה ירידה של 0.05% בסעיף זה. אחד הגורמים לירידה הוא עיתויו של חג הפסח שחל השנה בתחילת אפריל והשפיע לטובה על מכירות הרבעון הראשון שהתחזקו במרץ, בעוד ב־2016 חג הפסח חל לקראת סוף אפריל והשפיע לטובה על המכירות ברבעון השני.

שינוי בהרגלי הצריכה

וכמו שאפשר לטבוע בבריכה שעומקה הממוצע הוא 20 ס"מ, גם הנתונים הממוצעים של דו"חות מליסרון לא מציגים את התמונה המלאה. ניתוח פדיונות השוכרים לפי קניונים חושף תופעה מעניינת. שני קניוני ה־outlet של מליסרון, חוצות המפרץ ובילו סנטר, הציגו עלייה מרשימה של 6.1% ו־5.6% בפדיונות, בהתאמה. ניכר שהרגישות של הציבור למחיר באה לידי ביטוי בהרגלי הצריכה, והקניונים עם תמהיל החנויות הזולות נהנים מצמיחה בפדיונות. הקניונים של מליסרון בבאר שבע וברחובות, לעומת זאת, שסובלים מתחרות עזה, ספגו ירידה בפדיונות של 1.8% ו־1.1% בהתאמה.

צילום: ישראל יוסף

בטווח המיידי והקצר להתמתנות בקצב עליית הפדיונות נודעת השפעה זניחה יחסית על תוצאותיה של מליסרון. תוספת ההכנסה שמעבר לדמי השכירות הקבועים, הנובעת בגין אחוזים מהפדיון, אינה מהותית ומהווה פחות מ־5% מההכנסות מדמי שכירות. אולם בטווח הבינוני והארוך, לירידה בפדיונות השוכרים עשויה להיות השפעה משמעותית על גובה דמי השכירות שמליסרון גובה. למעשה, הנהלת מליסרון מציינת ש"שיפור בפדיונות השוכרים" מהווה אחד מגורמי ההצלחה בתחום פעילות מרכזי המסחר והקניונים. אך כמו שסעיף זה מהווה הזדמנות, כך ירידה בפרמטר החשוב הזה מהווה גם איום והיא מוגדרת בדו"חות של מליסרון כסיכון שמידת השפעתו על פעילות החברה גדולה. ירידה בהיקפי הפדיון צפויה להביא לירידה בהיקפי הביקוש לשטחי הנדל"ן של מליסרון ולפגיעה באיתנות הפיננסית של שוכרים מהותיים וביכולתם לעמוד בהתחייבויותיהם, ובראשן בתשלומי דמי השכירות.

מנוע צמיחה אסטרטגי

החשיבות העצומה של נתוני הפדיונות מביאה לכך שנתון זה מופיע כבר בנקודה השנייה באסטרטגיה העסקית של מליסרון, שפועלת "ליצירת פדיונות גבוהים אצל השוכרים אשר ישמשו כמנוע להמשך צמיחה במחירי השכירות". מליסרון מגדירה "שוכר עוגן" כמי שחייב להוות מחולל תנועה המביא לקניון קהלים רבים שישפיעו על אופן הצריכה, יגדילו פדיונות לסביבה כולה, ויאפשרו למליסרון לגבות דמי שכירות גבוהים יותר.

מה דעתך על מניית מליסרון:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

התמתנות בקצב עליית הפדיונות צפויה, לכל הפחות, להקשות על מליסרון להעלות את דמי השכירות בקניונים. וכך, אחרי רצף ארוך של שנים שבהן דמי השכירות בקניונים נמצאים במגמת עלייה, בעלי הקניונים יתקשו להעלות דמי שכירות אם פדיונות השוכרים שלהם ימשיכו להתכווץ.

אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר שמשפיע על השוכרים בבחירת המיקום של החנויות שלהם הוא עומס הפדיון, יחס שמודד את שיעור דמי השכירות המשולמים לקניונים מהפדיון של השוכרים. עלייה בדמי השכירות, כמו גם ירידה בפדיון, מגדילות את העומס על השוכרים, מצמצמות את הרווחיות של החנויות ומקטינות את האטרקטיביות של הקניון. עומס הפדיון בקניוני מליסרון נע בטווח של 11.8%-7.3%, והוא גבוה יותר באזורים שבהם למליסרון יש יתרון יחסי, שהבולט שבהם הוא קניון רמת אביב. באזורים שסובלים מתחרות גבוהה, לעומת זאת, כמו בערים באר שבע ורחובות, עומס הפדיון נמוך יותר. נתוני הפדיון של השוכרים בקניוני מליסרון לא כוללים את אלו של קניון לב אשדוד שסבל מתחרות עזה שבסופו של דבר הביאה את הנהלת החברה להחלטה להפוך את הקניון למתחם מגורים.

גם בעזריאלי לא חוגגים

על הרגישות הגבוהה של השוכרים בקניונים לדמי השכירות ניתן ללמוד מההודעה של קבוצת קסטרו מסוף יולי, שלפיה בכוונתה לסגור 11 חנויות בחמישה קניונים של קבוצת עזריאלי. מדובר בקניונים שבהם נפתחו חוזים של חנויות קסטרו ואשר חברת האופנה לא הצליחה להגיע להסכמות במשא ומתן מול עזריאלי, להפחתת דמי השכירות בחוזים המתחדשים. קבוצת עזריאלי צפויה לפרסם את דו"חותיה הכספיים לרבעון השני במהלך השבוע הבא, אולם מגמת ההתמתנות בקצב עליית פדיונות השוכרים ניכרת כבר בדו"חות האחרונים של החברה. 2016, שבה נרשמה עלייה של 5% בפדיונות קניוני הקבוצה, הסתיימה עם חולשה קלה שבאה לידי ביטוי בעלייה של 4% בפדיונות. המגמה נמשכה גם ברבעון הראשון של 2017 שבו עזריאלי דיווחה על ירידה נוספת בקצב עליית פדיונות השוכרים, ל־3.3%.

קבוצת עזריאלי מאופיינת בעומס דמי שכירות גבוה יחסי, שנובע בין היתר מתמהיל השוכרים ומאיכות הנכסים (ככל שהנכס איכותי יותר, עומס דמי השכירות גבוה יותר). ב־2016 אמנם נרשמה ירידה בעומס, ל־11.3%, שפל של יותר מ־7 שנים, אולם עומס דמי השכירות בקניוני עזריאלי נותר גבוה יותר בהשוואה לעומס בקניוני מליסרון. פער זה בא לידי ביטוי באופן מובהק יותר כשבוחנים את הנתונים של הקניונים המובילים. בעוד עומס דמי השכירות בקניון רמת אביב שבבעלות מליסרון עומד על 11.8%, זה של קניון עזריאלי בתל אביב מגיע ל־14%.

נתוני הפדיונות של השוכרים אינם בגדר מדע מדויק ויש להתייחס אליהם בזהירות ולבחון אותם על פני זמן. כך, לדוגמה, החלפת רשת אופנה בסופרמרקט או הוספת שטח מסחר חדש עשויות ליצור מצג של עלייה בפדיון של הקניון, גם אם לא חל שינוי בפדיון של השוכרים הקיימים, אולם מגמת התכווצות הפדיונות עלולה להוות נורת אזהרה.

ליאורה עופר צילום: אוראל כהן