שרונה: ההכנסות צנחו, הרווח התכווץ וגם העתיד לא מבטיח

מתחם שרונה, בנייני הטמפלרים המשופצים ומושכרים בעיקר כחנויות באזור דרום הקריה בתל אביב, שבעליו ציפו כי יהפוך למכונת מזומנים,

ממשיך לדעוך ולייצר הפסדים. מידאס השקעות הבורסאית, שמחזיקה ב־51% מהפרויקט, דיווחה על ירידה של 10% בהכנסות ב־2017 ובדמי השכירות המשולמים במקום ועל נפילה חדה של 30% ברווח התפעולי הנקי (NOI). וכאילו לא די בכך, מידאס רשמה הפסד שנתי של כ־10.4 מיליון שקל, שעיקרו מיוחס לירידה בשווי ההוגן של מתחם שרונה, שהוערך בסוף 2017 ב־226.8 מיליון שקל, זאת אחרי שנרשמה ירידה של כמעט 15 מיליון שקל בשוויו של ההוגן של המתחם לעומת הערכת שווי שצורפה לדו"חות השנתיים של 2016.

מנהלי מתחם שרונה אמנם הצליחו להגדיל את שיעורי התפוסה ל־87% לעומת 85% בתקופה המקבילה, אך במקביל דמי השכירות הממוצעים שמשולמים למ"ר על ידי הלקוחות במתחם ירדו ב־14.1% בתוך שנה, ל־1,865 שקל למ"ר. כתוצאה מכך ההכנסות השנתיות של המתחם ירדו ב־20% לעומת התקופה המקבילה ל־10 מיליון שקל.

מתחם שרונה

עלויות הניהול זינקו ב־54%

הירידה בתשלום דמי השכירות וההרעה בשורת ההכנסות שנבעו מפעילות המתחם הביאו לצניחה של 30% לעומת התקופה המקבילה ברווח התפעולי הנקי (NOI), ל־7.8 מיליון שקל. הירידה בדמי השכירות סייעה בהקטנת השחיקה ביחס שבין דמי השכירות המשולמים במתחם לפדיון השנתי של החנויות והגופים הפועלים בו. יחס זה, שמתקבל מחלוקת כלל ההכנסות מדמי השכירות בדמי הפדיון, עמד בשנה החולפת על 13, ירידה לעומת יחס של 14 שנרשם ב־2016 אך עלייה מיחס של 11.78 שנרשמה ב־2015.

לבד ממידאס שותפים במתחם גם ריט 1, שמחזיקה ב־32% משרונה, אמאר יועצים ומשרד הפרסום אדלר חומסקי שכל אחד מהם מחזיק ב־8.5% מהמתחם. עלויות הניהול של המתחם עמדו בשנה החולפת על 2.29 מיליון שקל, זינוק של כמעט 54% לעומת עלויות הנהול שנרשמו ב־2016 ועמדו אז על 1.49 מיליון שקל. מידאס פרסמה הערכה שלפיה לא צפוי שיפור מהותי במבנה ההכנסות העתידיות מהמתחם, זאת בהתבסס על הסכמי השכירות נכון ליום האחרון בשנה שעברה. לפי אותם הסכמים, ב־2018 צפויות הכנסות של 9.96 מיליון שקל, שיגדלו ל־10.3 מיליון שקל ב־2019, ואז יירדו ל־9.86 מיליון שקל ב־2020.

המניה שוקעת בתנומה

מניית מידאס, שאיבדה 11% משווייה בחודש האחרון, מרכזת מחזורי מסחר זעומים של כמה עשרות אלפי שקלים ביום, ושווי השוק של החברה בתל אביב עמד אתמול על 39.5 מיליון שקל, וללא כל שינוי במחיר המניה. תשואות האג"ח של מידאס, מסדרה ב' וסדרה ג', עומדות על שיעור חד־ספרתי של 5.77% ושל 6.49% בהתאמה.

למידאס שני פרויקטים נוספים שהיא מעורבת בהקמתם בארץ. האחד הוא קניון שנמצא בשלבי הקמה באום אל־פחם בשטח של כ־9,000 מ"ר, והשני הוא פרויקט מסחרי בהקמה בירכא בשטח של 7,000 מ"ר. בנוסף, לחברה נתח בבנייני משרדים בקובנטרי שבאנגליה ובמרכז העיר גלזגו שבסקוטלנד.