האימפריה של איירפורט סיטי: מהתחנה המרכזית עד סינמה סיטי

בסך הכל לחברה 1.2 מיליון מ"ר שטח בנוי מניב, הכולל משרדים, תחנות מרכזיות, מסחר, לוגיסטיקה, חניונים ומעט תחנות דלק. השטחים המניבים במתחם איירפורט סיטי משתרעים על פני כמעט 260 אלף מ"ר.

במאי 2015 הפכה נצבא לבעלת הרוב המכריע של שטחי המסחר בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב, שעם שטח בנוי של 230 אלף מ"ר נחשבת לשנייה בגודלה בעולם, אחרי זו של ניו דלהי. היא רכשה את התחנה לאחר שזכתה בהתמחרות לרכישת נכסיה של חברת התחנה המרכזית החדשה שהחזיקה בכ־52% מכלל שטחי המסחר בתחנה המרכזית החדשה, במסגרת הליך של כינוס נכסים. נצבא שילמה עבור השטחים 320 מיליון שקל. במסגרת הסכם הנושים התחייבה נצבא לקדם תכנון מחודש של שטח התחנה. בחודש פברואר נחשף ב"כלכליסט" כי החברה במשא ומתן עם משרד התחבורה לחתימה על חוזה שכירות למשך 24 שנה. הסכם שאם ייצא לפועל ימנע את הריסת התחנה לפחות עד שנת 2042.

סינמה סיטי ברמת השרון

מהדו"ח הכספי לסיכום 2017 עולה כי השווי ההוגן של התחנה הוא 323 מיליון שקל, היא מייצרת לנצבא הכנסות בהיקף של 53 מיליון שקל, שיעור התפוסה בה הוא כ־60%. ה־NOI (רווח בניכוי הוצאות תפעול ולפני מסים) 15 מיליון שקל.

באוגוסט 2009 רכשה נצבא את מתחם סינמה סיטי בגלילות בתמורה ל־406 מיליון שקל מתנובה וחברת היפרשוק. על פי הדו"ח, השווי ההוגן של הנכס 516 מיליון שקל, עם 98% שיעור תפוסה, והוא מייצר לחברה NOI של 36 מיליון שקל. נכס בולט נוסף של נצבא הוא מרכז הקניות CITY פולג נתניה, ששוויו ההוגן 410 מיליון שקל, ועם כמעט 100% תפוסה מייצר NOI של 30 מיליון שקל. נכס מהותי נוסף לחברה הוא בית מוטורולה, ששוכן במתחם איירפורט סיטי. שטחו הבנוי 55 אלף מ"ר, והוא מושכר לכל הקבוצות העסקיות של מוטורולה. לפי הדו"חות, שוויו ההוגן 455 מיליון שקל, וה־NOI עומד על 49 מיליון שקל.

כך, ארבעת הנכסים המהותיים של החברה שווים כ־1.5 מיליארד שקל. השווי ההוגן של שאר הנכסים של חברת איירפורט סיטי מוערך בדו"חות ב־6.8 מיליארד שקל.

אגד, ששוכרת מהחברה חניונים, מוסכים ותחנות מרכזיות ייצרה לה ב־2017 הכנסות של 84 מיליון שקל, שמהוות 11% מכל הכנסות הקבוצה. אך בין נצבא לאגד יש מחלוקת משפטית על הסכם השכירות. בנובמבר 2015 הודיעה נצבא לאגד על סיום השכירות בחלק ניכר מהנכסים שהושכרו לה תוך דרישה לפינוים לאחר שנתיים. אגד פנתה לבית המשפט בבקשה שיורה על כך שהסכמי השכירות עדיין בתוקף. לאופן שבו תסתיים מחלוקת זו עשויה להיות השפעה מהותית על איירפורט סיטי, שכן פינוי חלק מהנכסים יאפשר לה להקים על הקרקע נדל"ן למגורים.

בימים אלה החברה מקדמת כמה פרויקטים מהותיים ובהם בנייה של 880 חדרי מלון, ו־120 דירות במתחם שרונה בתל אביב; בניית מגדל של 65 קומות מגורים, משרדים ומלונאות במגרש של 10 דונם שמוכר כבית אגד בסמוך למגדלי עזריאלי; תוספת של 31 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים באיירפורט סיטי ובנוסף בנייה של מלון ובו 250 חדרים במתחם; אזור תעסוקה ליד צומת קסם.