"אפריקה שגתה ונפגעה מהמשבר ברוסיה, אבל עיקר הבעיה היתה דווקא בארה"ב"

אבי ברזילי מונה למנכ"ל אפריקה נכסים רק לפני חמישה חודשים, אבל הוא מכיר את החברה טוב מכל אחד אחר. לפני שנטל לידיו את ההגאים של חברת הנדל"ן המניב מקבוצת אפריקה, שימש ברזילי במשך שמונה שנים כמשנה למנכ"ל אפריקה נכסים וכמנכ"ל החברה־הבת אפי אירופה. קודם לכן, בשנים 2010–2001 היה סמנכ"ל הכספים של החברה.

אבי ברזילי מנכ"ל אפריקה נכסים צילום: עמית שעל

אחד מרגעי השיא של ברזילי בקבוצת אפריקה היה ב־2007, כשהוביל את ההנפקה של אפי פיתוח בלונדון, הנפקת מניות שבמסגרתה גויס סכום עתק של 1.4 מיליארד דולר. "זאת היתה הנפקה שכמותה לא היתה עד אז בישראל מבחינת ההיקף, ולנוכח מה שקורה גם ספק אם תהיה", נזכר ברזילי. "כבר לא רואים היום גיוסים של 1.4 מיליארד דולר באקוויטי".

האם יכול להיות שהכסף שאפריקה גייסה אז הוא שהוביל לסחרור שלה?

"יום אחד עוד אכתוב את הספר 'זיכרונות מאפריקה', כדי לנתח מה קרה ולמה, אבל אין ספק שפירות ההצלחה היו חלק מהעניין. ההצלחה גרמה אולי פה ושם להחלטות שגויות. אנשים חושבים שהנפילה של אפריקה היתה ברוסיה, אבל זה ממש לא מדויק ורחוק מלהיות נכון. אפי פיתוח עשתה שגיאות עסקיות, ונפגעה מאוד מהמשבר ברוסיה, אבל היא עשתה את זה, לא נעים להגיד, בכסף שגייסה במניות, וזה לא מה שיוצר חוב ובעיות. הבעיות של אפריקה וההסתבכות שלה לא נבעו מרוסיה. אפשר לראות ולנתח שעיקר המחיקות שהשפיעו ברמת החוב היו דווקא בארצות הברית".

קבוצת אפריקה מזוהה בעיקר עם הפעילות ברוסיה, אולם בעשור הקודם היו לה גם השקעות מהותיות בתחום הנדל"ן בארה"ב, שהבולטת בהן היתה רכישת בניין "הניו יורק טיימס" באפריל 2007 תמורת 525 מיליון דולר. ניצני משבר הסאב פריים ב־2007 באו לידי ביטוי ביתר שאת בשנים שלאחר מכן. כך ב־2008 רשמה חברה מאוחדת של אפריקה בארה"ב הפחתה של 657 מיליון שקל לירידת ערך מלאי בניינים במיאמי, וחברה מאוחדת אחרת בארה"ב רשמה הפחתה של 262 מיליון שקל לירידת ערך של קרקעות במיאמי.

מהשבוע, אחרי כמעט שני עשורים סוערים במיוחד, אפריקה נכסים כבר אינה חלק מקבוצת אפריקה. יותר מ־1,000 ימים התנהל המשא ומתן על הסדר החוב בחברה־האם אפריקה השקעות, ובתחילת השבוע הושלמה העסקה למכירת היהלום שבכתר, אפריקה נכסים, תמורת 1.25 מיליארד שקל לקבוצת משקיעים בהובלת החברות מגה אור וביג, ובהשתתפות כמה גופים מוסדיים, הנמנים עם נושי החברה־האם.

בעל השליטה בעבר לב לבייב כבר שייך להיסטוריה של החברה, אבל הנהלת אפריקה נכסים נשארת. ברזילי דהר ברכבת ההרים של אפריקה כשהיא טיפסה לשיאים וגם כשהיא ירדה מהפסים. בראיון ל"כלכליסט" ניכר שהחוויות האלה הותירו את רישומן על המנכ"ל, שלא שוכח כי דברים עלולים להשתבש, ושהאקסל לפעמים מציג מציאות ורודה מדי.

"הרוכשים לא ערכו בדיקת נאותות, ולא ישבנו על תוכניות וכוונות"

ברזילי לא מכחיש שהוא חש הקלה מסוימת בעקבות מכירת החברה. "תקופה ארוכה של חוסר ודאות הסתיימה השבוע", הוא אומר, "אבל מצד שני יש בהחלט תחושה מוזרה. אני חלק מאפריקה כבר 18 שנים. התחלתי בתפקידים זוטרים יחסית, הגעתי כחשב והתפתחתי בחברה. הרבה ממה שאני יודע בחיים העסקיים למדתי באפריקה, וזאת תחושה מוזרה אחרי 18 שנה לצאת החוצה. ואחרי שאמרתי את כל זה, האמת היא שכבר שלוש שנים אנחנו מתנהלים ללא בעל שליטה. ברגע שאפריקה נכנסה להסדר ידענו לאיזה כיוון זה הולך, ולכן אנחנו די עצמאים בפעילותנו כבר לא מעט זמן. עדיין, לאורך השנים האחרונות ריחפה עננת ההסדר. היתה ציפייה שאחד יקנה, אחר כך ששני יקנה, ובסוף שהשלישי יקנה, וזה רוצה לפרק את החברה וזה לא רוצה לפרק — כל אחד והרעיונות שלו. זאת היתה הטרדה להנהלת החברה, שהיתה צריכה תמיד להביא בחשבון שיקולים אחרים בנוסף לשיקולים העסקיים הרגילים. עכשיו העניין הסתיים, ואנחנו ממשיכים בדרך שהלכנו בה, אבל ללא מגבלות".

אתה לא משתמש במילים "דרך חדשה", אלא אומר שאתם ממשיכים במה שעשיתם. נפגשת כבר עם הרוכשים לשמוע את תוכניותיהם?

"קודם כל, כשאומרים 'רוכשים' צריך להבין שמדובר ברבים כאלה. יש לי היכרות ארוכת שנים עם איתן בר זאב וחי גאליס (המנכ"ל והמשנה למנכ"ל, בהתאמה, בחברת ביג — י"ר). אפריקה היתה בעבר בעלים של קניון ביג פאשן בנצרת, ואני ייצגתי אותה במסגרת מכירת הנכס לביג לפני יותר מ־10 שנים, ומאז אנחנו מכירים. פגשתי אותם שוב בימים האחרונים, וגם פגשתי את צחי נחמיאס (בעל השליטה והיו"ר של מגה אור — י"ר) בפעם הראשונה. מהשיחות עלה שהם קנו את החברה על בסיס הפעילות שלה וההנהלה הקיימת. המסר שקיבלנו היה 'אנחנו רוצים לעשות אותו דבר, רק טוב יותר'. הם קנו את החברה ללא בדיקת נאותות, ולא ישבנו איתם על התוכניות והכוונות המפורטות של החברה. אני מניח שבעתיד הקרוב ימונו דירקטורים, ונשב ברמת הדירקטוריון לנתח את הפעילות, את התוכניות ואת הראייה האסטרטגית לשנים הבאות".

במה שונה הקו של מגה אור וביג מזה של מוטי בן־משה, שבמשך חודשים ארוכים היה המועמד המוביל, היחיד והוודאי כמעט לרכישת אפריקה נכסים?

"בן־משה אימץ את תוכניות העבודה של החברה. לא היה לו רצון — לפחות לא עד שלב זה — לשנות את הכיוון שאליו היא הולכת. אם היו לו כוונות כאלה, הוא לא שיתף אותנו בהן. אנחנו המשכנו בתוכנית העבודה ל־2018 ול־2019, ולבן־משה לא היה אינפוט מיוחד לגביהן. אני מניח שאת המידע על תוכנית העבודה ל־2019, שהדירקטוריון אישר, נחלוק עם הדירקטורים החדשים שיבואו, ונקיים דיון אם הם רוצים לעשות בה שינוי. אני מאמין שגם אם יהיה שינוי, הוא לא יהיה משמעותי או מהותי, לפחות לא בטווח הקצר והבינוני".

"מטרתנו לשכנע את השוק שההון העצמי משקף את שווי החברה"

ברזילי מדבר על בן־משה בנימה עניינית ונטולת רגש. אולם ברגע שעולה שמו של לבייב, ברזילי מקפיד לכנותו "מר לבייב", וניכר בו שהוא אינו שוכח חסד נעורים למי שנתן בו אמון ופתח בפניו את הדלתות שהובילו אותו לעמדת מנכ"ל אפריקה נכסים.

מה התחושות שלך לגבי בעל השליטה לשעבר לב לבייב?

"ראשית, מר לבייב לא מעורב בפעילות החברה כבר זמן רב, ואני לא פגשתי אותו כבר יותר משנתיים. אבל יש לי אליו רק אמפתיה. היתה לנו תקופה טובה מאוד יחד, ואני מעריך מאוד את היכולות והאינסטינקטים שלו. אני חושב שהיה לו אומץ לעשות דברים גדולים בתקופה שבה איש לא חשב לעשות אותם. למשל, עצם הכניסה לפעילות ברוסיה. היה לו חזון שלא היה לאחרים. נכון שאחר כך הגיעו משברים, אבל בזמנו רוסיה היתה קרקע בתולה לגמרי. באותה תקופה הגענו שם לרווחיות עצומה. אני מקווה שמר לבייב ייצא בשלום מהסיטואציה הלא נעימה שנקלע אליה לאחרונה — שיתברר כי הדברים אינם כמו שכותבים או חושדים, אלא נעשו כיאות, ונוכל לראות אותו פעיל בקהילה העסקית בישראל".

מה יכולות מגה אור וביג לתרום לאפריקה נכסים, כדי לעשות את הדברים טוב יותר?

"צריך לחדד ולהבין — אין פה בעלי שליטה חדשים. באים גורמים, ביג ומגה אור, שיחזיקו 13% כל אחד, ויש גם גופים מוסדיים גדולים, שיחזיקו יחד כ־25%. כלומר, אין כאן בעל שליטה חדש. אבל ברור שאיכות האנשים שיצטרפו לדירקטוריון מטעם ביג ומגה אור היא בהחלט גבוהה, ואפשר יהיה להישען עליהם להמשך הפעילות. לבר זאב, שאני מניח שייכנס לדירקטוריון, יש בהחלט ניסיון רב מאוד בתחומי הפעילות שלנו. ניסיון, יכולת וידע, ונשמח להיעזר באישיות כזו, שבוודאי תצטרף לדירקטוריון ותוסיף לו".

חרף הסדר החוב של החברה־האם, רשמה מניית אפריקה נכסים עלייה מצטברת של 34% בשנתיים האחרונות. אולם גם כיום החברה נסחרת במחיר הנמוך ביותר מ־10% מההון העצמי שלה. הפער הזה מבטא חשדנות של המשקיעים בשוק ההון לגבי שווי הנכסים בדו"חות החברה.

"אני חושב שהמטרה שלנו כהנהלה, בין היתר, היא לשכנע את השוק בכך שההון העצמי של החברה משקף את שווייה", אומר על כך ברזילי, "ואפשר להגיד שעד כה לא הצלחנו בכך. נכון להיום שווי השוק נמוך מההון, אבל הפער הולך ונסגר. לתקופת אי־הוודאות היה, להערכתי, חלק בלחץ על מחיר המניה. עכשיו, אחרי העסקה, אני מעריך שתשואות האג"ח שלנו יירדו, ומקווה מאוד שהדירוג יעלה. גם אלה דברים שדוחפים לעליית שווי המניות. אנחנו מאמינים מאוד בהון העצמי של החברה, וחותמים עליו בדו"חות מדי רבעון. אני באופן אישי מאמין בשווי ההון העצמי — אם לא מעבר לזה. קשה לנתח את הטרנדים בשוק ההון, אבל אני מקווה מאוד ששווי השוק יסגור את הפער מול ההון העצמי — וכמה שמהר יותר, טוב יותר".

אפריקה נכסים פועלת בישראל ובכמה מדינות במרכז אירופה ובמזרחה. בתחילת העשור הסבו לה הנכסים והקרקעות שרכשה שם הפסדים כבדים, אבל בשנים האחרונות ניכרת בנכסים במזרח אירופה מגמת התאוששות ושיפור. הנכס המהותי ביותר בפורטפוליו של אפריקה נכסים הוא קניון קוטרוצ'ן בבוקרשט, בירת רומניה, שהשווי העדכני שלו הוא 546 מיליון יורו.

קניון קוטרוצן של אפריקה בבוקרשט רומניה

האמנת שהקניון ברומניה יגיע לשווי הנוכחי?

"כשנכנסתי לתפקיד באפי אירופה, ב־2010, ה־NOI (הכנסות נקיות משכירות — י"ר) של הקניון היה 24.5 מיליון יורו, והיום אנחנו מדברים על יותר מ־37 מיליון יורו. השטח גדל קצת, אבל לא באופן דרמטי. בוודאי שחלק מזה אפשר לייחס לעבודה קשה ולמקצועיות של האנשים בקניון, אבל לא פחות מזה לתנאי השוק והצמיחה של רומניה. העלייה בפדיונות היא לא רק הודות לניהול המוצלח — והניהול בקניון בהחלט מוצלח — אלא גם הודות לשיפור במצב השוק ברומניה. אבל צריך לזכור שכאשר פתחנו את הקניון, ב־2009, קוטרוצ'ן היה עוד קניון בבוקרשט, ואילו היום הוא הקניון המוביל בעיר, גם בהיקף הפדיונות וגם במספר המבקרים. מבקרים בו בממוצע 54 אלף איש ביום, וזה מספר עצום. אז האם חשבתי ב־2010 על שווי של קרוב ל־550 מיליון יורו? אני מספיק הגון להודות שלא. אבל משנה לשנה אנחנו מאמינים בו יותר ויותר".

ומה לגבי הקרקעות ברומניה, שספגו ירידות ערך חדות?

"בחברה מהסוג שלנו עובדים עם קרקעות, אין לנו משהו אחר, ונכון שלפני 8–7 שנים הקרקעות האלה היו משקולות, מפני שהמצב הכלכלי בחלק מהמדינות היה בכי רע. ברור שאי אפשר היה אז לפתח אותן, ושוויין ירד, אבל אני חושב שכל זה נחלת העבר. כמעט כל הקרקעות שלנו פעילות היום ומהוות מנוף צמיחה לחברה. חברות ישראליות רבות נכוו ברומניה, ובדיעבד מדובר בתופעה די הזויה. חברות ישראליות טובות, שעושות חיל בישראל, רכשו קרקעות ברומניה בסכומי עתק, בלי להבין אם הן מסוגלות בכלל או יודעות איך לפתח אותן ואיך לקבל היתרי בנייה שם. הן קנו את הקרקעות כדי לעשות פליפ (סיבוב) ורווח, וכשהגיע המשבר כולם נשארו עם המכנסיים למטה וחברות שגייסו חוב כנגד רכישת קרקעות במזרח אירופה קרסו. לכן יש בשוק רתיעה מרומניה. בדיעבד אפשר לומר שקנינו את הקרקעות במחיר גבוה מדי, וביצענו עליהן מחיקות של כמעט 200 מיליון יורו. אבל אלה קרקעות במיקומים טובים, שניתן לפתחן. כעת, כשהשוק חוזר, אנחנו מפתחים אותן, רושמים עליהן רווחים ומחזירים חלק מהמחיקות. יש קרקעות שפעם השוק הסתכל עליהן כנטל, וכיום הן נכסים מניבים. מה שהיה פעם משקולת הוא היום מנוע הצמיחה שלנו".

מה למדת מהתקופה הסוערת באפריקה?

"לאנשים בגילי (55) יש יתרון שחסר, לדעתי, לחלק מהמנהלים הצעירים יותר בשוק. אנחנו חווינו גם עלייה וגם ירידה. לא הרבה מנהלים נחשפו לעלייה המסחררת שראינו עד 2008 ולנפילה הקשה בשנים לאחר המשבר העולמי. החוויה הזו משמשת נורת אזהרה לכך שכאשר נכנסים לפרויקט או למשימה והאקסל ורוד, זה לא בהכרח מה שיהיה גם בסוף. שצריך להיזהר מהרווחיות הפנטסטית שרואים בתוכניות העסקיות. משהו תמיד יכול להשתבש, ואנחנו ראינו זאת בעינינו. והוא משתבש בבת אחת. זה מנחה אותי ואת הנהלת החברה, שאנחנו רצים יחד שנים רבות. זו הנהלה ותיקה שראתה את כל העלייה וחוותה את כל הירידה. אבל אני חושב שכל משבר הוא בסופו של דבר חומר לימוד, ומי שחווה את התקופה הזו רכש התנסות שבהחלט מסייעת לו לקבל החלטות. כיום אנחנו עושים מבחני לחץ ומציגים לדירקטוריון תוכנית מגירה להתמודדות עם משבר, וזו הסתכלות שפעם לא היינו עושים".