אלן גרוס: "בפוטבול תלוי אצל מי הכדור. כרגע הכדור אצלכם ואני אנהג בהתאם"

גל גיוסי החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות, ששטף בשנים האחרונות את בורסת תל אביב, נתקל בחורף האחרון בקיר. סדרת הדיווחים המדאיגים של כמה מהן, דוגמת אלה של אולייר, והקריסה של ברוקלנד, הובילו למשבר חריף באיגרות החוב של האמריקאיות המאוגדות באיי הבתולה (BVI), שהגיע לשיאו בדצמבר. בזמן שכל שוקי העולם רעדו, קיבלו האג"ח של רבות מחברות ה־BVI בישראל אות קין בדמות תשואה לפדיון בשיעורים דו־ספרתיים.  

גם ג'י.אף.איי (GFI) של אלן גרוס (67) הגיעה לאותם מחוזות. בדצמבר נגעה איגרת החוב של החברה מסדרה א' ברמת תשואה לפדיון של 19.4% ובינואר המשיכה להידרדר לרמה של יותר מ־24%. מאז נרשמה בה התאוששות מסוימת, והתשואה ירדה אל מתחת לרף ה־13% — עדיין עמוק בטריטוריית אג"ח זבל. גורלה של אג"ח ב' היה דומה, והיא נסחרת כיום בתשואה לפדיון של 12.9%. הדירוג של S&P מעלות לאיגרות החוב של GFI אמנם נותר כשהיה, ברמת A-, אבל גרוס החליט כי מוטב שיעלה על מטוס ויגיע לסבב פגישות עם הגופים המוסדיים בישראל, כדי להסביר להם שהשוק טועה לגביו.

"השוק פה מפספס משהו, ולדעתי נוצר חוסר אמון חריף בחברות האמריקאיות. אני לא יודע איך נסחרות האג"ח של החברות הישראליות, אבל לגבי האמריקאיות שוררת תחושת חוסר ודאות, ולכן יש צורך בזמן להתאוששות. אני שמח מאוד על כך שיכולנו להודיע בימים אלה כי מעלות לא שינו את הדירוג שלנו. יש הרבה חברות שחטפו הורדת דירוג, ואנחנו לא, וזה מוכיח משהו. תאמין לי, עברנו כאן בדיקה פולשנית מקיפה מאוד, אבל בסיכומו של דבר אנחנו מרוצים. הרי יכולתי להסתכל על השוק ולהגיד 'אוי, מה קורה לנו?', אבל השגנו בשנתיים האחרונות דברים גדולים".

מה השגתם?

"כשהגענו לראשונה לישראל ב־2015 עמד שווי הנכסים שלנו על 520 מיליון דולר. כיום הגענו ל־1.2 מיליארד דולר בנכסים, ה־NOI שלנו (הכנסות נקיות משכירות — ח"ש) גדל מאז ב־500%, וה־FFO שלנו (רווח נקי בניכוי הפחתות חד־פעמיות — ח"ש) גדל ביותר מ־1,848%. אם נעבוד חכם, נהיה גדולים עוד יותר ב־2019. ההישג הגדול ביותר שלנו בשנה שעברה, מבחינתי, היה צמצום החוב שלנו ב־100 מיליון דולר. ושיהיה ברור — אנחנו מקדישים מחשבה רבה ליכולת שלנו לשלם את איגרות החוב.

יש לנו קווי אשראי גדולים מהבנקים ומהשותפים שלנו, כך שיש לנו תמיכה. אנחנו רואים דברים שהישראלים לא רואים. הם רוצים לראות נזילות — ועל זה אנחנו עובדים. אנחנו נוכיח ברבעונים הקרובים שיש לנו יותר מ־100 מיליון דולר בחשבון הבנק, וזו תהיה התשובה שהשוק מחכה לה. הנכס הגדול ביותר שאחראי להצלחת GFI הוא מערכות היחסים שאנחנו מפתחים, עם אנשי נדל"ן, מוסדות פיננסיים, ספקים ומומחים המעורבים בתחום הנדל"ן. המשקיעים שלנו צריכים להבין שבאמת אכפת לי ממה שאני עושה, ושהם יכולים להרגיש בנוח להרים טלפון ולשאול כל שאלה".

אלן גרוס

GFI צפויה למכור 3 נכסים בשווי כולל של 190 מיליון דולר

מאז מרץ 2015 גייסה GFI בתל אביב שתי סדרות אג"ח בהיקף כולל של 643 מיליון, ומתוך סכום זה נותרו לה להחזיר למחזיקי האג"ח 453 מיליון שקל. אג"ח א' עומדת לפירעון בתשלומי קרן המשולמים מדי חודש מרץ בשנים 2018–2022, ואג"ח ב' עומדת לפירעון בשישה תשלומים שנתיים מדי אפריל בשנים 2019–2024.

בדו"ח של מעלות מתחילת החודש, שבו הותירה את הדירוג של GFI על כנו עם אופק יציב, צוין כי יש צפי לקיטון שנתי של כ־10% בבסיס ה־EBITDA ב־2020–2019, כתוצאה מכוונת החברה למכור שלושה נכסים בהיקף כולל של 190 מיליון דולר. מטרת המכירה היא להוריד את רמת החוב ולהיערך לתשלומי האג"ח הצפויים. במעלות ציינו כי הקיטון בבסיס ה־EBITDA צפוי להתקזז חלקית מול שיפור צפוי בביצועים התפעוליים במלונות החברה.

המינוף של GFI צפוי לרדת מתחת ל־60%, כך ציינו במעלות, והגדירו את תיק הנכסים "יציב עם פיזור שוכרים הולם ושיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן". מנגד, צוינה לשלילה התלות של GFI בשלושה בתי מלון, שאחראים ל־55% מההכנסות המתואמות מדמי שכירות. כמו כן, צפויים לחברה תשלומי אג"ח גבוהים בשנתיים הקרובות, שתלויים בהשלמת מכירת הנכסים שהיא מתכננת.

אתה מודאג מהמפולות של הזמן האחרון בשווקים?

"בסוף 2018 ותחילת 2019 קמה בשוקי העולם מהומה שלוותה בחוסר ודאות, אבל נראה שהעניינים מתחילים להירגע. אנחנו לא רואים בתקופות של זעזועים בשווקים ופדיונות בקרנות משהו שקשור בצורה כלשהי לחברה שלנו. ההשקעות שלנו הן לטווח ארוך מאוד, ואנחנו מחויבים לשוק הישראלי לאורך זמן".

לגרוס יש יותר מ־40 שנות ניסיון בענף הנדל"ן. הוא החל את דרכו בתחום בשנות השבעים כעורך דין, והתמחה בעסקאות נדל"ן. "את GFI הקמתי ב־1983", הוא מספר, "והיא התפתחה לחברה ברמה עולמית. צברנו מומחיות בתחום ההשקעות, הפיתוח, ניהול הנכסים והאירוח בענף המלונאות, ואנחנו נמנים בשנים האחרונות עם השחקנים הפעילים ביותר בניו יורק".

הציבור הישראלי נוטה לראות בחברות האמריקאיות מקשה אחת, תוכל להרחיב על הדי.אן.איי שמייחד אתכם?

"אנחנו בעסקי יצירת ערך. לדוגמה, בניו יורק זיהינו את היכולת שלנו לאתר הזדמנויות בתחום האירוח, שבמסגרתן יכולות השקעות חכמות לשנות את אופיין של שכונות בעיר. עשינו את זה עם מלונות כמו ACE ו־NoMad, בשכונת נומד שבמנהטן, ועם Beekman במנהטן התחתית. באחרונה רכשנו את מלון Parker, הסמוך לסנטרל פארק, שנחשב נכס איקוני עם פוטנציאל שדרוג, כי הוא ממוקם באחד אזורים המבוקשים ביותר בעיר. בשורה התחתונה, אם אנחנו לא יכולים לגדול או לשפר נכס, לא נהיה מעורבים בו".

בחודשים האחרונים קרסו מחירי האג"ח שלכם בתל אביב. למה?

"קרו הרבה דברים. קודם כל היו פדיונות בקרנות הנאמנות. בנוסף — ואני לא מתכוון לכך במובן שלילי — היה חוסר יציבות בקרב החברות מניו יורק, וזה משהו שתמיד משפיע. היו מקרים של טעויות בדיווחים של חברות, אבל לגבינו אני יכול לומר שבמהלך הרוד שואו כאן תמיד שמרנו על שקיפות. דיברנו עם כולם. אנשים קיבלו תחושת שקיפות ותחושת נוחות שאנחנו כאן לטווח הארוך. לא באנו לגייס כמה שקלים ולברוח. אנחנו כאן, ונראה לשוק את מחויבותנו להישאר. הספקנו מאז הגיוסים לסגור שתי עסקאות גדולות בארה"ב, ועשינו זאת בתוך חברת ה־BVI. נכון, מחירי האג"ח שלנו נפגעו, אבל בעבורנו מדובר גם בסוג של תהליך חינוכי. הוא מלמד אותנו איך לראות את השווקים ומבהיר את הקשר בין המסחר באג"ח לנדל"ן מנוהל".

איזה פידבק קיבלת בפגישות עם המוסדיים בישראל?

"הופתעתי מהתמיכה הגורפת שזכינו לה. הרבה אנשים ניגשו ואמרו לנו: 'זה לא אתם — זה השוק. אנחנו רוצים להשקיע בכם, ויש לנו ביטחון מלא שנחזור לאן שהיינו'. צריך לזכור שגם השוק האמריקאי סבל מתנודתיות בדצמבר האחרון. השוק נפל בעקבות העלאת הריבית של הפד, ולאחר מכן — כשהתברר שהריבית כנראה לא תמשיך לעלות — הוא התאושש".

מלון Ace של GFI במנהטן צילום: אתר החברה

"אנחנו עדיין חדשים כאן, אז טבעי שנעשה טעויות"

בסוף 2018 הוגשה תביעה נגד GFI ונגד גרוס בידי בעל מניות מיעוט (5%) בחברה־הבת GFI Breslin, שמחזיקה במלון Ace בניו יורק. התובע ג'ון סריק, שהועסק בעבר במלון, טוען כי GFI כשלה, לכאורה, בעמידה בחובות הדיווח שלה ואף השמיטה לכאורה מידע מהותי והציגה מידעים כוזבים. סריק טען כי הסכם חכירת הקרקע הוצג בצורה מטעה בתשקיף של GFI, כשזו הגיעה לגייס חוב בישראל. עוד טען כי הציגה דמי חכירה נמוכים למלון Ace מכפי שהם באמת.

באחרונה דיווחתם על תביעה שהוגשה נגדכם בעניין למלון ACE בניו יורק. מה מצבה?

זו תביעה נגד חברת הפיתוח, ומדובר בעובד שעבד שם בשנת 2009. התביעה מצוצה מהאצבע של מישהו שברור לו כי לא יוכל לנצח. מי שיקרא את 36 העמודים שהוגשו יבין שמדובר במשהו לא רציני. עורכי הדין שלנו מעריכים שאין לתביעה הזו סיכוי.

תיק הנכסים של GFI כולל 17 נכסים, ובהם 2,200 יחידות דיור וחמישה בתי מלון בתשע מדינות בארה"ב — מרביתם בניו יורק, מישיגן וקליפורניה.

מה מצב הנדל"ן בניו יורק?

"עשינו עסקה בהיקף של יותר מחצי מיליארד דולר. אנחנו שם, וממוצבים חזק. קנינו נכס ברחוב 57 ואנחנו אופטימיים מאוד. השוק בניו יורק יציב מאוד".

כיצד משפיעה עליכם עליית הריבית בארה"ב?

"מבחינת האשראי שלנו, הריבית לא עלתה. להפך, התשואה על אג"ח של ממשלת ארה"ב ל־10 שנים אפילו ירדה. המצב הזה מהווה שיפור משמעותי".

תוכל להסביר לציבור כיצד תשלמו את האג"ח שלכם?

"ראשית אומר שאנחנו רואים בשוק הישראלי חלק מהעתיד שלנו, אנחנו משלמים ונשלם את החוב. אגב, מעניין שכשהקדמנו את התשלומים השוק מעולם לא שיקף את זה. בעבר גיליתי שהנאמן החזיק את תשלומי האג"ח במשך 90 יום לפני שבוצעו בפועל, והבנתי שזה מגוחך. בעצם שילמתי 60–70 אלף דולר על כך שהנאמן שמר על התשלום שמיועד למחזיקי האג"ח. לכן פעלתי לאפשר את הקדמת תשלום האג"ח ל־90 יום מוקדם יותר. עכשיו באים המשקיעים ושואלים אותי: 'למה אין לך כסף בקופה עבור יוני או מועדים עתידיים?'. כמה זמן אני צריך לשמור את הכסף בצד? אני אמור להשכיב אותו למשך שבע שנים אולי, או שאני אמור לייצר ערך? אז אני עשיתי את מה שאני אמור לעשות, וייצרתי ערך. כעת אני מבין שהשוק לא חווה את זה כך, ואעשה מה שצריך כדי שהמשקיעים ירגישו בנוח".

השוק הישראלי מוטרד מנושא הנזילות.

"אם נצטרך למכור נכסים כדי שתהיה נזילות מוקדם יותר, נעשה זאת. בארה"ב יש אימרה: 'בפוטבול, תלוי אצל מי הכדור'. אז כרגע הכדור אצלכם — ואני אנהג בהתאם. אני חושב גם שעדיין אין לנו מספיק ניסיון כאן, כי אנחנו עדיין די חדשים פה. אנחנו לא יודעים הכל, אז טבעי שנעשה טעויות, אבל אנחנו נלמד. החשוב הוא שלא נעשה אותן טעויות פעמיים".

גיוס החוב היה הקשר הראשון שלך עם ישראל?

"אני מגיע לכאן באופן קבוע מ־1973, ותמיד הרגשתי פה בבית. כששוק האג"ח הישראלי התפתח והחל לעבוד עם חברות אמריקאיות, קסמה לנו העובדה שאין צורך ללוות מאות מיליונים בכל פעם, אלא אפשר לעשות גיוסים תכופים בהיקפים קטנים יותר. בישראל, כמו במדינות אחרות במערב שבהן חלה חובת הפרשה לפנסיה, יש צורך מתמיד באיתור הזדמנויות השקעה בכל המגזרים".

פן פחות מוכר בארץ של גרוס קשור לחיבתו למסעדנות והשקעתו ארוכת השנים בתחום. כיום מחזיק גרוס בארבע מסעדות בעלות כוכבי מישלן בניו יורק. אבל האירוניה היא — שהוא אינו אוכל בהן מטעמי כשרות. אחת המסעדות שבבעלותו היא אנטיקה פסה (Antica Pesa) בברוקלין, סניף של מסעדת־האם ברומא, הנושאת אותו שם. כששאל שף המסעדה את גרוס מדוע אינו אוכל בה, הסביר הבעלים כי הוא שומר כשרות. בתגובה הראה לו השף תמונה ובה האפיפיור אוחז בידו קופסת פסטה של אנטיקה פסה. "אם אני יכול לבשל לאפיפיור, מדוע לא לך?", שאל השף. "מה זה קשור אליי?", שאל גרוס, והשף השיב: "הרי שניכם חובשים כיפה".