דוחות הגשמה חושפים האטה בשוק הנדל"ן בארה"ב

קרן הגשמה בניהול חנן שמש ואבי כץ צופה הפסד של כ-6% על ההשקעה בפרויקט בפורטלנד שבאורגון, ארה"ב, ועיכוב של 13 חודשים בתאריך סיום הפרויקט. כך עולה מהדוח השנתי ל-2018 על הפרויקט, שפירסמה אתמול הקרן (ב'). הקרן גייסה עבור הפרויקט בספטמבר 2017 סכום של 44 מיליון שקל ממשקיעים במסגרת תשקיף.

הפרויקט כלל רכישת בניין מגורים בפורטלנד הכולל 162 יחידות דיור, ומכירתן. הגשמה צפתה לפרויקט תשואה שנתית של 18.7% ותשואה מצטברת של 47.7% לתקופה כולה. אולם בדוח עידכנה הקרן את התוכנית העסקית שלה והסבירה כי נתוני מכירת הדירות בפורטלנד משקפים ירידה של כ-23% בדרישה לדירות חדשות ביחס לשנת 2017 - אז אושרה התוכנית העסקית המקורית לפרויקט. היקף מכירת דירות חדשות בשנת 2018 היה הנמוך ביותר מאז משבר הסאב פריים בשנת 2008.

מימין: אבי כץ וחנן שמש, מנהלי קרן הגשמה צילום: עמית שעל

ההסבר העיקרי לירידה בביקוש לדירות חדשות הוא עליית שיעור הריבית בארה"ב במהלך 2018 . עלייה זו פגעה בשוק מכירת הדירות כיוון שהובילה לעלייה בריבית על המשכנתאות כך שרכישה של דירה הפכה פחות אטרקטיבית.

כמו כן, נרשם גידול בהיצע הדירות מיד שנייה, במחירים אטרקטיביים יותר ממחיר דירות חדשות.

משך הזמן הממוצע למכירה של דירה בפורטלנד עלה בשנה האחרונה ממספר שבועות לחמישה חודשים. במהלך תקופת השיווק נחתמו הזמנות עבור מספר יחידות דיור, אך רובן התבטלו לקראת סוף שנת 2018 עקב השינוי בתנאי שוק הדירות החדשות. נכון למועד פרסום הדוח, נחתמו הסכמים למכירת חמש דירות.

עובדה זו, יחד עם ירידה בביקוש לדירות מגורים חדשות בפורטלנד, הביאו לצורך בביצוע התאמה של מחירי המכירה של הדירות בפרויקט.

חברת הנכס בדקה את מחירי השוק של הדירות והעריכה מחדש את מחיר המכירה של הדירות ביחס למחירי השוק הנוכחיים ובהתחשב בהתחייבויותיה לעמידה ביעד מכירות כלפי הגוף המלווה.

ההערכה המחודשת כללה גם הורדה של קצב מכירת הדירות והורדת מחירי המכירה אף מתחת למחירי השוק הקיימים כיום ביחס לחלק מהדירות, במטרה לעמוד בתנאי יעד המכירות מול הגוף המלווה.

להערכת היזם, המועד הצפוי העדכני של סיום הפרויקט יהיה לאחר 43 חודשים ממועד רכישת הנכס ולא לאחר 30 חודשים כפי שצפתה התוכנית העסקית המקורית.

בהגשמה עידכנו כי הם מצפים כעת ש-25% מהדירות בפרויקט יימכרו במחיר של 524 דולר לרגל רבועה - מחיר נמוך ממחירי השוק הקיימים כיום, לצורך עמידה ביעד המכירות העדכני מול הגוף המלווה. לגבי יתר הדירות הונחה עלייה הדרגתית במחירי המכירה עד להגעה למחירי השוק.