אלטשולר משקיע 80 מיליון דולר בקרן חוב לנדל"ן בארה"ב

הקרן החדשה תנוהל על ידי המנכ"ל רן אליאסף, שמכהן גם כמנכ"ל נורת'ווינד; גבי חמני, שפרש לאחרונה מניהול סניף בנק הפועלים בניו יורק; וטל מיכלזון, שהיה סמנכ"ל השקעות בפועלים שוקי הון ופרש לאחרונה גם הוא. הקרן תתמחה ברכישה של חוב בכיר של חברות נדל"ן וחוב משני מגובה נכסים באזור ניו יורק.

רן אליאסף מנכ"ל נורת'ווינד וקרן החוב החדשה צילום: יחצ

בין היתר, הקרן תעניק משכנתאות מדרגה ראשונה לנכסים מסחריים ובנייני מגורים, וכן תעניק הלוואות גישור וליווי פיננסי לחברות בנייה. אתמול סוכמה העסקה הראשונה של הקרן, שבמסגרתה היא תעמיד מימון לרכישת בניין של חברת נדל"ן בניו יורק.

נורת'ווינד היא חברת נדל"ן שהוקמה ב־2009, פועלת בשוק האמריקאי ועד היום ביצעה רכישות בכ־2 מיליארד דולר, בעיקר באזור ניו יורק. החברה פועלת גם בשוק הדיור המוגן והיא מנהלת 15 בתי אבות. בחברה משקיעות, באמצעות פמילי אופיס, משפחות עשירות במיוחד מישראל ומאירופה. בחברה ארבעה שותפים, כולל אליאסף. אחד מהם הוא שלמה נחמה, יו"ר בנק הפועלים לשעבר וכיום מבעלי השליטה בחברת האנרגיה הירוקה אלומיי קפיטל.

"שוק הנדל"ן בניו יורק מדשדש שנתיים"

נורת'ווינד עלתה לכותרות בישראל לפני כשלוש שנים, כשניסתה לרכוש את השליטה בחברת הנדל"ן כלכלית ירושלים, שיצאה מידי אליעזר פישמן שפשט רגל. בסופו של דבר נורת'ווינד לא הצליחה לרכוש את השליטה בחברה.

העסקה האחרונה שהחברה ביצעה היתה בסוף 2017, אז היא רכשה בניין משרדים בניו יורק ב־650 מיליון דולר, יחד עם קרן TPG. כיום הבניין מושכר בחלקו לעיריית ניו יורק ובחלקו לרשות ני"ע האמריקאית (SEC). "זו היתה הרכישה האחרונה שלנו, וגם סוג של נקודת מפנה", אומר אליאסף ל"כלכליסט" בראיון ראשון בישראל.

לדבריו, "עד סוף 2017 פעלנו גם בתחום של קניית בניינים במנהטן והשבחתם, אבל הפסקנו את הפעילות הזו. שוק הנדל"ן בניו יורק מדשדש בשנתיים האחרונות. יש עודף היצע, בעיקר במגזר בנייני היוקרה והריטייל (נדל"ן מסחרי — ג"ח)".

מימין: שלמה נחמה שותף בנורת'ווינד וגילעד אלטשולר שמשקיע בקרן צילום: אוראל כהן

לדברי אליאסף, "השוק ספג מכה קשה בעקבות שינויי החקיקה הנוגעים לפיקוח על שכר דירה. לכן אנחנו מסתכלים יותר על מימון רכישות ומתן הלוואות לרכישות, ופחות על רכישות שאנחנו יכולים לבצע בעצמנו. יש לנו היכרות עם השוק הזה, אז אנחנו יכולים לתת הלוואות. האקוויטי, המניות, שמביא הלווה לעסקה — זה מקדם הביטחון שלנו".

האם התפשטות נגיף הקורונה היא שהביאה לדשדוש המדובר ולבעיות בשוק הנדל"ן?

"לא. הדברים החלו לקרות עוד קודם לכן. מאוד קשה להעריך בשנים האחרונות מה שווי הבניינים באזור הזה. וכן, הקורונה הקצינה את המצב הזה. אנחנו מעריכים שהרע מכל עוד לפנינו, אפילו שבניו יורק ההשפעות של הקורונה מפחידות פחות מהשינויים הפוליטיים".

"אנחנו מאמינים בניו יורק לטווח הרחוק"

כשאליאסף מדבר על שינויים פוליטיים, הוא לא מתכוון רק לתחזיות שלפיהן ג'ו ביידן עשוי להיות הנשיא הבא של ארה"ב. לדבריו, "יש כאן גל חקיקה סוציאליסטי מאוד. פוליטיקאים, בעיקר מהשמאל, עושים הרבה רעש. הקורונה תעבור וניו יורק תחזור, אבל בינתיים הרבה אנשים חושבים לעזוב את העיר. חלק מהם חושבים לעזוב לפרברים וחלק למדינות שבהן שיעור המס נמוך יותר. בפלורידה, למשל, שיעור המס הוא אפסי. בשורה התחתונה, תחום הנדל"ן בארה"ב הולך לקראת שנתיים מאוד מאתגרות. בעיקר בתחום המסחר ומקבצי הדיור".

למה בעצם להקים קרן חוב? הרי אם יש סיכון בשוק הזה, הוא רלבנטי גם למי שמלווה את הכסף.

"כי בסופו של דבר אנחנו מאמינים בניו יורק לטווח הארוך. בשוק של דירות היוקרה יהיה קשה במיוחד, כן. אבל בשוק של דירות למעמד הביניים, מה שנקרא המידל מרקט, יש פוטנציאל, גם במגזרי הקנייה וגם במגזרי ההשכרה. אפשר לראות בשוק הזה מחירים של 1,600 דולר לסקוור־פוט. הערים לא הולכות לשום מקום. ניו יורק תישאר חזקה. אבל במצב הנוכחי אנחנו לא מרגישים בנוח לקנות בניינים ומעדיפים לתת הלוואות לגופים חזקים שכן מעוניינים בכך".

אילו הלוואות תעניקו ולמי?

"קודם כל, אנחנו נעניק הלוואות במינוף מקסימלי של 65%. כלומר, אם הנכס נרכש ב־10 מיליון דולר, לא נעמיד הלוואה של יותר מ־6.5 מיליון דולר. מקדם ביטחון של לפחות 35% הון עצמי מצד הרוכש — שבמנהטן חייב להיות בעל ידע מקומי, משום שברחוב אחד יכול להיות בצד אחד של הרחוב בניין טוב ומעבר לכביש בניין בעייתי ‑ מייצר עבורנו תחושת נוחות.

"שנית, 80% מההלוואות שנעניק יהיו למשכנתא מדרגה ראשונה. בהסכמי ההלוואה יהיו סעיפים שיחייבו את היזמים לערבות אישית, שתופעל במידה שהחברה לא תעמוד באמות המידה הפיננסיות. בנוסף, עבור הלוואה של עד 65% משווי הנכס, אנחנו נקבל כשעבוד את מלוא המניות של הנכס. עד היום, במסגרת נורת'ווינד העמדנו 20 הלוואות וכולן נפרעו. לא היה מקרה של דיפולט אחד".

מה יהיה גובה ההלוואה הממוצעת שלכם?

"15-5 מיליון דולר. לפי התנאים של הקרן, היא לא תוכל להעמיד הלוואה בודדת בגובה שעולה על 15% מנכסיה. אז אם יש חברה שזקוקה להלוואה של 40 מיליון דולר, אנחנו נוכל להעמיד 22.5 מיליון דולר מהיקף האשראי שהיא זקוקה לו, אבל נוכל לדאוג ליתר המימון באמצעות משקיעים נוספים שנביא".