מנכ"ל גב-ים: "יש פרויקטים בתכנון, שלא יצאנו לביצוע שלהם"

הדו"חות שפרסמה אתמול (ד') חברת הנדל"ן המניב גב־ים הם, במידה רבה, תמונת ראי של שוק ההון, וככזו היא מורכבת בימים אלה.

מצד אחד, מניית החברה — שכמעט לא הגיבה אתמול לפרסום הדו"חות ועלתה ב־0.04% בלבד — נמצאת בתשואה שלילית מתחילת השנה. מצד שני, ההכנסות של גב־ים משכר דירה עלו, והיא חתמה על חוזים רבים חדשים, חלקם במחירים גבוהים יותר. זאת משום שמרכז הכובד שלה נמצא בהשכרת משרדים לחברות הייטק גדולות (74% מהכנסותיה מקורן בהייטק ומשרדים) — אותן חברות שמזנקות בתוצאות ובשערי המניות חרף משבר הקורונה.

עם הלקוחות המרכזיים של גב־ים נמנות חברות כמו אפל, אינטל, יבמ, אמזון ושמות מוכרים נוספים בתחום הטכנולוגיה, שחווה גאות בשוקי ההון בעולם. כך, בעוד מדד S&P 500, הכולל את רוב החברות הגדולות בארה"ב, עלה מתחילת השנה ב־4.9%, ומדד דאו ג'ונס — מוטה התעשייה הכבדה — ירד ב־3.8%, הרי שמדד נאסד"ק הטכנולוגי המריא ב־27.4%.

זה יכול להסביר מדוע מתחילת השנה ירדה מניית גב־ים ב־12.5%, בעוד מדד ת"א־נדל"ן צנח ב־30%. לצד זאת, יש גם שטחים שהושכרו במחירים נמוכים יותר. ומעל הכל מרחפת אי־ודאות גדולה, שמקבלת ביטוי בהררי המזומנים שבהם הצטיידה החברה, שבעלת המניות העיקרית בה היא נכסים ובניין (29.9%).

110 חוזי שכירות חדשים מתחילת השנה

מדו"חות גב־ים לרבעון השלישי ולתשעת החודשים הראשונים של 2020 עולה כי ההכנסות מהשכרת מבנים עלו ברבעון השלישי ב־3.1% והסתכמו ב־134 מיליון שקל, ואילו בתקופה ינואר־ספטמבר הם עלו ב־6.6% והסתכמו ב־401 מיליון שקל. העלייה מיוחסת להכנסות משטחים חדשים שהושכרו, וכן לעלייה ריאלית בדמי השכירות בנכסים הקיימים. גב־ים, שבתשעת החודשים הראשונים של השנה חתמה על 110 חוזי שכירות חדשים בנכסים קיימים, בשטח כולל של 90 אלף מ"ר, מדווחת על עלייה של 6.4% בדמי השכירות, כך שהחוזים האלה יניבו לה 67 מיליון שקל בשנה.

עד כה החברה ויתרה על דמי שכירות בהיקף של 7 מיליון שקל בעקבות משבר הקורונה, ופרסה את הסכום לאורך חיי החוזים. 5 מיליון שקל נמחלו ברבעון השני, בגל הראשון של התפרצות הנגיף, ובעקבות הגל השני, שהחל ברבעון השלישי, נמחלה יתרת הסכום. מנתוני גב־ים עולה כי מדובר ב־1.7% מהכנסות החברה בתקופה הכוללת הרלבנטית.

בחינה של חוזי השכירות החדשים שגב־ים חתמה עליהם בנכסים המהותיים מאוד שלה מעידה על תמונה מורכבת. בפארק מתם בחיפה נרשמה ירידה של 8.3% בדמי השכירות בחוזים חדשים ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני, והם עמדו על 66 שקל למ"ר. עם זאת, מדובר בעלייה של 10% לעומת הרבעון הראשון השנה. בפארק גב־ים בהרצליה צפון נרשמה ירידה חדה יותר בדמי השכירות בחוזים חדשים שנחתמו ברבעון השלישי ל־80 שקל למ"ר. זו ירידה של 7% לעומת הרבעון השני, וירידה חריפה של 23.8% לעומת רמת המחירים בחוזים שנחתמו ברבעון הראשון השנה. בהשוואה למחירי סוף 2019, מדובר בירידה של 11.1%.

בחברה מסבירים את הירידה בעיקר בעובדה שמדובר בשטחים מצומצמים מאוד, שהושכרו לשוכרים שונים, וככלל מציינים בגב־ים שהביקושים בהרצליה גדולים מאוד — בעיקר להייטק — ולכן גם רמות המחירים באזור עולות.

בעקבות העלייה בהכנסות משכירות, ה־NOI (דמי שכירות מתואמים) עלה ב־4% ברבעון וב־7.5% בתשעת החודשים הראשונים של השנה לרמות של 130 מיליון שקל ו־388 מיליון שקל בהתאמה. ה־NOI מנכסים זהים, כלומר נכסים שהושכרו במשך כל התקופה המקבילה, עלה בשיעורים מתונים יותר של 2.4% ברבעון ו־0.6% בלבד בינואר־ספטמבר.

חרף כל זאת, גב־ים לא שיערכה את נכסיה כלל, וברבעון זה לא רשמה הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, בעוד ברבעון השלישי של 2019 נרשמו בסעיף זה הכנסות של 95 מיליון שקל. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה גב־ים הכנסות של 23 מיליון שקל משיערוך — נפילה חדה של 90% בהשוואה להכנסות של 232 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. אפשר לראות בכך אות לזהירות, נוכח סימן השאלה שמרחף מעל עתיד המשרדים בשל משבר הקורונה, אף שהקטסטרופה שרבים חזו לענף טרם התממשה.

השיערוכים, או נכון יותר היעדרם, הובילו לצניחה ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות, שהסתכם ב־47 מיליון שקל ברבעון השלישי וב־172 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה. מדובר בירידות של 57% ו־40% בהתאמה. אולם בחברות הנדל"ן המניב שורה זו אינה חשובה במיוחד, וחשובה ממנה שורת ה־FFO, הרווח התזרימי התפעולי.

בשורה זו נרשמה שחיקה קלה בלבד, בעיקר בשל הירידה במדד המחירים לצרכן, שהביא לעלייה בהוצאות המס. ה־FFO המיוחס לבעלי המניות ירד ברבעון ב־3.3% לרמה של 59 מיליון שקל, ואילו בינואר־ספטמבר הוא עלה ב־8.4% והסתכם ב־181 מיליון שקל.

פארק מתם בחיפה צילום: מיכאל דורון , evolvemedia

הנפיקה ב־2020 חוב של כ־2 מיליארד שקל

כדי להיערך למשבר, שסיומו לא נראה באופק, הצטיידה גב־ים בהררי מזומנים. במהלך 2020 הנפיקו גב־ים והחברה־הבת מתם חוב של כ־2 מיליארד שקל. בחברה ציינו כי הביקושים הגבוהים בשלוש ההנפקות מהווים הבעת אמון של שוק ההון באיכות נכסיה ובאסטרטגיה העסקית שלה.

לחברה היו אמצעים נזילים של 2.56 מיליארד שקל בסוף הרבעון השלישי לעומת 1.48 מיליארד שקל בתקופה המקבילה. בפברואר האחרון גייסה גב־ים 777 מיליון שקל במח"מ של 5.7 שנים ובריבית צמודה שלילית של -0.01%, באוגוסט ביצעה שני גיוסים של 553 ו־353 מיליון שקל במח"מ של 8 ו־5.2 שנים בהתאמה ובריבית שקלית של 2.23% ובריבית צמודה של 1.03%. הגיוס של מתם ביולי הסתכם ב־250 מיליון שקל במח"מ של 4.7 שנים ובריבית שקלית של 1.98%.

מנכ"ל גב־ים אבי יעקובוביץ אמר ל"כלכליסט" כי "הקורונה לא דילגה על אף אחד. בגב־ים, בלי שידענו שתהיה קורונה, הגענו מוכנים. אנחנו חברה שמרנית מאוד, ואצלנו הכל מדוד. זה סוג של כיפת ברזל. יש לנו כרגע פרויקטים בתכנון, ולא יצאנו לביצוע שלהם, כמו בחולון וברחובות. יש פרויקטים שבהם מרגישים שהדופק חזק, כמו במתם בחיפה או ברעננה. חשוב לנו לקדם לוחות זמנים. להרוויח שנה וחצי בתכנון של פרויקט גדול זה זמן, ובסוף גם כסף. אנחנו מסתערים כיום על הלוגיסטיקה, ומרימים כל אבן בתחום בכל הארץ".

לגבי התחזיות על סוף בוננזת המשרדים אומר יעקובוביץ: "אנו חווים ביקושים של חברות בינלאומיות וישראליות גדולות, ומנהלים משא ומתן לחוזי שכירות של עשרות אלפי מטרים — חלק מהדיונים במצב מתקדם. אנשים עובדים מהבית בחלק מהחברות, אבל הן עצמן אינן מוותרות על דריסת רגל פיזית. מרכזי המחקר והפיתוח פועלים סביב השעון, וההייטק ממשיך להיות הקטר של החברות הגדולות בעולם המשרדים".

בתוך כך, מי שבינתיים מרווח די יפה על גב־ים הוא אהרון פרנקל. ב־29 ביולי דיווחה החברה כי פרנקל נהפך לבעל עניין בה, לאחר שרכש מניות ב־170.4 מיליון שקל והגיע לאחזקה של 8.6%. מחיר המניה באותה עתה עמד על 20.9 שקל, ומאז היא עלתה ב־7.4% עד אתמול בבוקר. פרנקל הגדיל מסוף יולי את אחזקותיו בגב־ים והגיע נכון לדיווח העדכני ל־10.3% ממניות החברה. שווי השוק של אחזקותיו נאמד אתמול ב־494 מיליון שקל בפתיחת המסחר.