איך לוקחים משכנתא בזמן המשבר?

מאז פרוץ המשבר טיפסה הריבית על המשכנתאות ב-1%-1.5%, למרות הורדות הריבית במשק. בימים הקרובים, על פי הערכות, תחול עלייה נוספת בריבית על המשכנתאות. במקביל, הבנקים ממשיכים להפחית את שיעור המימון של המשכנתא מערך הדירה - מה שמותיר את רוכשי הדירות עם פחות כסף.

רגע לפני העלייה הנוספת "כלכליסט" התלווה לזוג צעיר שפנה לבנקים בבקשה לקבל משכנתא. בעזרתו של רז גולדשטיין, מנכ"ל MSC - המרכז לחיסכון במשכנתא, בדקנו את ההצעות שקיבל הזוג הצעיר מהבנקים, וגיבשנו מדריך לבחירת המשכנתא בימי משבר.

מדובר בזוג נשוי עם תינוקת בת שנה, שרכשו בית דו־משפחתי בן 4 חדרים בכרכור בסכום של 1.142 מיליון שקל (שמותיהם שמורים במערכת). הזוג מעוניין במשכנתא לתקופה של 25 שנה בגובה של 600 אלף שקל. בעוד כשנה מתכנן הזוג לקחת עוד הלוואה של 200 אלף שקל לצורך שיפוץ והרחבה, אולם ההצעה שקיבל הזוג לא כוללת סכום זה. ההכנסה (נטו) של הזוג עומדת כיום על 15 אלף שקל.

שוק המשכנתאות מציע מסלולים המורכבים משלל שילובים. קיימים מסלולים כגון צמוד מדד או צמוד מט"ח. היתרון בצמוד מדד הוא שהתשלום החודשי עולה בהדרגה, בעוד החיסרון הוא שכל יתרת התשלום "קופצת" עם האינפלציה. המסלול צמוד המט"ח נחשב למסוכן וספקולטיבי ולכן הוא לא נכלל בבדיקה זו. בכתבה זו בחרנו להתרכז בשלושת המסלולים המרכזיים והבסיסיים של כל משכנתא: ריבית קבועה, ריבית משתנה וריבית פריים.

שלושת המסלולים העיקריים:

1. מסלול הריבית הקבועה: איבדה אטרקטיביות

עד לפני כשנה, כאשר הריביות היו בגובה של פחות מ־4%, מסלול הריבית הקבועה (ללא הצמדה) היה מאוד אטרקטיבי, אולם בשבועות האחרונים אנו עדים לעלייה משמעותית של שיעורי הריבית הקבועה. רוב הבנקים הציעו לבני הזוג ריביות שנעו בין 5% ל־6%. כלל מימון הציעה את הריבית הנמוכה ביותר - 4.75%. בנק ירושלים אחריה, עם ריבית של 5% שמוגבלת לתקופה של עד 20 שנה. בלאומי מציעים למי שרוצים לשלב עם מסלולים אחרים לקבל משכנתא בריבית של 5.4%, ושאר הבנקים יגבו ריבית של 5.7% ואילך.

יתרון: לקיחת משכנתא במסלול זה מעניקה הגנה מפני עלייה בריבית, שבהחלט עשויה לבוא בתקופה הקרובה.

חיסרון: ריביות גבוהות יותר. על פי רוב לא ניתן לפרוע מוקדם את המשכנתא מכיוון שאין תחנות יציאה.

שורה תחתונה: מסלול פחות מומלץ לימי משבר.

2. מסלול פריים: התחלה נמוכה

מסלול פריים (לא צמוד) מחושב ביחס לריבית הפריים, שמורכבת מהריבית במשק בתוספת של 1.5%. ימי המשבר משפיעים לטובה על הפריים, אולם הכל עדיין יכול להשתנות ולהתהפך. ההצעה האטרקטיבית ביותר במסלול הפריים התקבלה מבנק לאומי, שהציע פריים מינוס 0.9%, בתנאי שהזוג ישלב מסלול זה עם מסלול אחר. בנק דיסקונט, אדנים ומזרחי טפחות הציעו ריבית של פריים מינוס 0.8%, הפועלים הציע ריבית של פריים מינוס 0.5%, שאר הבנקים הציעו פריים מינוס 0.3%-0.25% וירושלים התקבעו על הפריים פלוס 0%.

יתרון: המסלול אינו צמוד למדד, לכן ניתן ליהנות מירידות הפריים ולשלם פחות בחלק מהתקופה. כמו כן במסלול זה ניתן לצאת בכל נקודה.

חיסרון: תשלום חודשי מתנדנד. לא מתאים למי שלא יכול לעמוד בקפיצות של תשלומים.

שורה תחתונה: היתרון המשמעותי של מסלול זה, במיוחד בימי משבר, הוא היכולת לצאת ממנו בכל נקודה.

3. מסלול ריבית משתנה: היום זול, מחר צפוי להתייקר

במסלול זה הריבית נקבעת באמצעות ריבית עוגן ומרווח. העוגן נמדד ברוב הבנקים באמצעות הריבית שמפרסם בנק ישראל מדי חודש, המתייחסת לממוצע ריביות המשכנתאות שניתנות בבנקים השונים. מזרחי ואדנים מחשבים את העוגן בצורה שונה - על פי עלויות גיוס.

מדובר בחישוב לא פשוט של הבנק, שעל פיו הוא קובע כמה עולה לו לגייס את הכסף. על פי רוב, הפערים בין ריבית זו לריביות של שאר הבנקים אינם גבוהים, אולם עדיין קשה יותר לחשב את העוגן של מזרחי ואדנים. לעוגן במסלול הריבית המשתנה מוסיפים ריבית נוספת שנקראת מרווח, שמשתנה מבנק לבנק, וכל בנק קובע מראש כל כמה שנים ישתנה המרווח ומה יהיה הגובה שלו.

בריבית משתנה לתקופה של שנה, שני הבנקים שנותנים את הריבית הטובה ביותר הם אדנים, שבו ריבית העוגן פלוס המרווח תעמוד על 3.01%, ומזרחי טפחות, שבו ריבית העוגן פלוס המרווח תגיע ל־3.08%. לתקופה של שנתיים בנק אדנים מציע את הריבית הטובה ביותר, של 3.5%. הבנק שמציע את תקופת השינוי הגבוהה ביותר הוא דיסקונט, המציע שינוי כל חמש שנים המגיע לריבית של 3.83%.

לדברי גולדשטיין, מדובר בהצעה הטובה ביותר עבור מי שמעוניין במשתנה כל חמש שנים. ההחלטה כל כמה שנים ישתנה המרווח היא החלטה חשובה במיוחד בימי משבר. גולדשטיין סבור כי קיים סיכוי סביר שהריבית תקפוץ בטווחי הזמן הקצרים יותר: "לאור מצב האשראי הנוכחי קיים סיכוי רב שהריבית תקפוץ בטווח הקצר ולכן יש לשקול ריבית משתנה לטווחים ארוכים יותר".

יתרון: היום מדובר במסלולים זולים. קיימות תחנות יציאה ללא קנס.

חיסרון: קיים סיכון עתידי שהריביות יעלו. ככל שנקודות היציאה רחוקות יותר, כך הריבית גבוהה יותר.

שורה תחתונה: מומלץ לעשות שילוב של מסלול זה עם מסלול נוסף. 

שכונת כפר גנים בפתח תקוה צילום: גלעד קוולרצ'יק

איך בוחרים משכנתא?

"מבין כל ההצעות שהזוג קיבל, ההצעות הטובות ביותר ניתנו על ידי דיסקונט, אדנים ומזרחי טפחות. ההצעה של אדנים טובה יותר למי שרוצה משתנה כל שנה, ואילו של דיסקונט למי שמעוניין במשתנה כל חמש שנים", אומר גולדשטיין.

בני הזוג בחרו לשלב בין מסלול הריבית המשתנה לבין מסלול הפריים. על כך אומר גולדשטיין: "בחירת הזוג במשכנתאות משתנות נחשבת לנכונה כיום בשל הריביות הנמוכות במסלולים אלו, אולם חשוב לזכור שקיים גם סיכון עתידי לא מבוטל. במסלול הפריים כבר ראינו פריים עולה ומגיע לרמות של 7%-8%, וכנ"ל גם הריבית המשתנה, שכמובן יכולה לקפוץ בעתיד. לעליות אלו כדאי להתכונן מראש ולדעת שתשלומי המשכנתא יכולים לעלות במאות שקלים ביחס לתשלום העכשווי. זאת בנוסף לעליית תשלומי המשכנתה הצמודה שנובעים מההצמדה ללא קשר לגובה הריבית".

מרכיב חשוב בבחירת המשכנתא הוא תקופת ההחזר. לדבריו, "לזוג יש תינוק שהצטרף למשפחה. אנו ממליצים להביא בחשבון שהמשפחה תתרחב בעתיד, וכך גם ההוצאות שלה. כל ילד מוסיף כ־2,000 שקל לפחות לעלויות, ולכן יש להביא בחשבון כבר היום את תזרים ההוצאות בעתיד. כמו כן, צריך להתכונן לימים קשים, כמו למשל מקרה שבו אחד מבני הזוג יהיה מובטל, גם אם לתקופה קצרה.

"צריך לבדוק אם יש מספיק רזרבות או תמיכה משפחתית שיעזרו לעבור את התקופה הקשה. ההמלצה היא לשקול מסלולים ארוכים יותר, שמקטינים את גובה התשלום החודשי ומאפשרים לפרוע משכנתא בעתיד ללא קנסות, ובכך להוריד את גובה ההתחייבויות השוטפות".

עוד הוא מוסיף כי "רצוי שזוג הלוקח משכנתא בשלבים יבקש מסגרת לרכישה כבר היום על כל הסכום, כיוון שאם יבקש בעתיד כסף נוסף, ללא קשר לרכישה, ייחשב לו הסכום ככסף לכל מטרה, שעלותו גבוהה יותר לעתים בפער של 2.5% ויותר. על כן היינו ממליצים לזוג לבקש כבר היום את כל ה־800 אלף שקל ולמשוך את הכספים לפי הצורך".

גולדשטיין מציין עוד כי בעל זכאות למשכנתא יוכל לקבל זכאות בריבית של 4% לתקופה של 25 שנה, ריבית הנמוכה בהרבה מהריבית הקבועה הנהוגה כיום. כמו כן, ניתן לפרוע את הזכאות ללא קנסות. בעלי זכאות יוכלו לשלב אותה כחלק מהמשכנתא הכוללת, וליהנות מפער של 1.5% לשנה על פני האלטרנטיבה של משכנתא בריבית קבועה רגילה.

פרמטר חשוב נוסף שחשוב להתייחס אליו, לדברי גולדשטיין, הוא תחנות היציאה וגובה הקנס. תחנות היציאה מאפשרות יציאה ללא קנס במסלולי הריבית המשתנה ובמסלולי הפריים. כיום גם בחלק קטן מהמסלולים הקבועים קיימות תחנות יציאה. החשיבות היא ביכולת לצאת ולמחזר את המשכנתא במקרה של ירידת ריביות או במקרה של קבלת או צבירת הון במשך השנים.