קונים דירה? מתי הרגשות שלנו מסתירים מאיתנו את האמת לגבי הנכס

בית נושא עימו מטען רגשי גדול יותר מכל השקעה אחרת שאנחנו עושים. הבית הוא המפלט שלנו מהעולם, המקום בו אנחנו מגדלים משפחה. אולם לרוב אנחנו לא מודעים לכך שהרגשות שהבית מעורר מסנוורים אותנו כשמגיע הזמן לקנות או למכור. אנחנו מאפשרים לרגשות שלנו להסתיר מאיתנו את העובדות המרות על השווקים או המציאות של בעלות על נכס. התעלמות מכך יכולה לגרום לנו לבצע החלטות פיננסיות שגויות שעלולות להשפיע עלינו בעשורים הבאים.

לדוגמה, אנשים לפעמים מתמקדים בחלום שלהם לגור בבית בגודל או בסגנון מסוים, ומוצאים את עצמם נאלצים לנסוע בכל יום מרחק רב עד העבודה ובחזרה. גם בחזית המכירה ההחלטות לרוב מושפעות מעניינים רגשיים, בראשם ההנחה שמדובר בבית טוב מכפי שהוא באמת ולפיכך מתעקשים על המחיר ללא התפשרות. בנוסף, אנשים לפעמים לא לוקחים בחשבון כי מעבר דירה וקנייתה הם אחד מהאירועים המלחיצים בחיים. השינוי יוצר לחץ משום שהוא דורש הסתגלות מחודשת. עם זאת, מידת ההשפעה של השינוי היא אחרת מאדם לאדם והדבר תלוי בגודל השינוי ומידת התמיכה שיש לו מהסביבה.

"קיימת היום דילמה קשה אצל הזוגות הצעירים במרכז שעובדים בעבודות מסודרות ומרוויחים יפה אך עדיין לא עלה בידם לרכוש דירה: כאשר יש להם תקציב אבל הוא לא מספיק לרכוש דירה שמתאימה לצרכיהם, הצד הרגשי מאוד משפיע. הזוגות, שמושפעים מגורמים כמו הורים, שלרוב רוצים שילדיהם ירכשו דירה, זוגות אחרים עם סטטוס דומה שמחזיקים דירות, ופרסומים על כך שהמחירים ממשיכים לעלות", אומר עו"ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות'. לדבריו, לחצים אלה מהסביבה עלולים להביא להחלטה שאינה מיטיבה עם בני הזוג.

הצעדים הפסיכולוגיים השגויים שקונים ומוכרים לרוב מבצעים בעת כניסתם לשוק הדיור לפי מומחים בארץ ובוול סטריט ג'ורנל:

התעלמות מהתמונה המלאה

קונים פוטנציאלים תמיד מחפשים את היתרונות הנוספים, כמו חניה או גינה רחבה, שיגרמו להם ליהנות יותר מהבית, אך הם לא מבינים שהשינויים הללו לא בהכרח יהפכו אותם למאושרים יותר. "כשאנשים עוברים לבית טוב יותר, הם בטוחים שיהיו מאושרים יותר באופן כללי", אומר שייג' או- שירה, ממחברי מחקר מ-2010 בנושא. "אולם, כשהם עוברים בפועל, הם מגלים שרמת האושר הכללי לא תמיד עולה מכיוון שיש יתרונות וחסרונות רבים במעבר". החיסרון העיקרי לרוב הוא ההתרחקות מהעבודה, מה שמוסיף זמן נוסף לנסיעות בכל יום ומוסיף לרמות הלחץ. דבר נוסף שיש לקחת בחשבון הוא מעבר למקום שבו אינכם מכירים איש, ושמרחיק אתכם מהחברים שלכם. "אם אתם עוברים למקום רחוק מהחברים, אז גם אם יש בו דברים יפים, זה מכביד על האושר", מסכמת אליזבת דאן, מרצה לפסיכולוגיה באוניברסיטת בריטיש קולומביה. "קל להיתפס להשוואה של המאפיינים השונים של הבתים שרואים כשמחפשים לקנות, אך כדאי לכם לעצור ולבחון את האופן בו הבתים הפוטנציאלים יעצבו את מערכות היחסים החברתיות שלכם", היא מוסיפה.

האם לחסוך לבית החלומות או לרכוש דירה צנועה יותר? צילום: בלומברג

התעלמות מהוצאות גדולות

אנשים שקונים בית נוטים לא לחשב את העלות הכוללת של כל מה שנדרש כדי לשפץ ולרהט את הבית. בעקבות זאת, נוטים לקבל החלטות שגויות בנוגע למחיר שהם מוכנים לשלם על בית. לדוגמה, משלמים יותר מדי על המקדמה וכך נשארים בלי מספיק כסף כדי לקנות רהיטים נחוצים. "כשאתם קונים בית, חשבו בו זמנית כיצד תרהטו אותו", אומר אלכס טבארוק, מרצה לכלכלה באוניברסיטת ג'ורג' מייסון.

קחו בחשבון את עלות השיפוץ והריהוט במחיר הדירה

הדילמה האם לקנות או לשכור

השאלה הגדולה ביותר היא כמובן האם בכלל לקנות בית. מחקרים מצאו שיש הטבות פסיכולוגיות להחלטה ללכת על זה, אך גם לבחירה לוותר. בעוד שרכישת בית מעניקה דחיפה פסיכולוגית בדמות ההרגשה שהשיגו משהו, ושיש להם יותר שליטה על החיים שלהם, ההשפעות השליליות לרוב באות לידי ביטוי לאחר הקנייה. המחקרים מצאו לדוגמה, שהבעלות על בית עלולה לגרום ללחץ נוסף. העבודה הנדרשת לתחזוקת בית, עלולה להתגלות כעול נוסף עבור רבים. גם האספקט הפיננסי המתלווה להחלטה, בין אם מדובר בתשלומי משכנתא חודשיים או תיקונים ושיפוצים, עלול להכביד מדי.

עו"ד ארז ספיר צילום: יעקב מהגר

ספיר מייעץ כי "אם נופלת בידי בני הזוג הזדמנות לרכישת דירה, אף שלא בטוח שמתאימה לכל הצרכים שלהם, רצוי לרכוש ולהשכיר אותה על מנת שתכסה את המשכנתא, ובמקביל הם יכולים לשכור דירה שמתאימה להם. להערכתי, למרות הלחץ הרגשי, לא משתלם לשלם סכומים כה גבוהים על דירה שאינה עונה על צרכיהם וכרוכה בפשרות רבות מדי".

לגבי דירה להשקעה, ספיר אומר כי "אנו שומעים מלא מעט רוכשי דירות להשקעה שהם נוהגים כך מפני שאין כל אפיקי השקעה אחרים, בהיעדר ריבית על פיקדונות והשקעות בבנק".

ספיר מוסיף כי "שאלת השאלות שאין לה תשובה היא: עד כמה מחירי הדירות יכולים לעלות במרכז ובמיוחד בתל אביב? יש כאלו שחושבים שהעלייה חייבת להיעצר כי לא יהיה מי שירכוש במחירים גבוהים יותר ולכן הכניסה לפרויקט במחירים גבוהים היא סיכון גדול, במיוחד שהתשואה על השכרת נכסים בתל אביב היא מהנמוכים בארץ. מי שחושב שאין גבול עליון כרגע לעליית המחירים של הדירות, יתפתה לרכוש דירות במחירים שהם מעל המחירים בשוק, או כאלו שלא משקפים באמת הזדמנות טובה לקנייה".

התעלמות מ"תמרורי אזהרה" על מנת לרכוש דירה

לדברי ספיר, היום השוק כבר לא מתמחר סיכונים כגון: העדר רישום בית משותף, דירה מקבוצת רכישה שנמכרת מיד לאחר מועד המסירה מהקבלן (למרות שלפעמים עדיין רשומות משכנתאות כלליות על ליווי בנקאי, בעיות רישום ותלות במשרד עורכי הדין), העדר הסכם שיתוף בבתים צמודי קרקע על מגרש אחד. עם זאת, הדאגה היא שביום ששוק הנדל"ן 'יתקרר' מעט, לכל הבעיות שצוינו לעיל תהיה עלות כספית גבוהה ובמקרים מסוימים אף יהיה קשה עד בלתי אפשרי למכור את הנכס. מומלץ לבדוק זאת עם מומחים בתחום.

קונים המנסים לחסוך על ידי קניית פרויקטים על הנייר וללא היתר, חייבים לבדוק את הסטטוס של היתר הבנייה לפי ספיר. הוא ממליץ שעורך דין בתחום ייעץ ובמידת הצורך ימליץ לרוכשים לוותר על העסקה אם היא כרוכה בסכנות גדולות מדי עבורם. עוד יש לבדוק מיהו היזם בפרויקט ואף להגיע פיזית לפרויקטים אחרים של אותו קבלן ולבדוק האם הוגשו נגדו תביעות. כמו כן, ספיר מייעץ לתאם ציפיות מול הקבלן: "פרויקטים שנרכשים ב'פריסייל' ללא היתר, ברוב המקרים לא יעמדו בלוחות הזמנים. לרוב הרוכשים לא מנצלים את סעיפי הביטול שיש להם בהסכם, אם לא מתקבל היתר. נקודה זו חשובה גם לאור הוצאות נלוות שיתווספו בגין העיכוב, כמו שכירות".

הציפייה להחזר גבוה ממכירת הדירה

מכירת בית לא תמיד טומנת בחובה רווח גבוה, אך בכל זאת רבים מפתחים אופטימיות מוגזמת בעת העמדת הבית למכירה, כך לדבריו של הכלכלן חתן פרס נובל רוברט שילר. במאמר שעדכן ב-2014 מציין שילר כי למוכרי בתים יש ציפיות גבוהות ביותר לגבי המחיר, וזה עלול לגרום להם לרכוש בתים לא הולמים מבחינת מיקום או הקשר חברתי, רק מכיוון שהם נתפסים כמו השקעה טובה. בעיה נוספת היא כשמבססים את התוכניות העתידיות, כמו התוכניות לפנסיה על הציפייה להחזר מסוים, אך בסוף מרוויחים פחות. אחת ההערכות היא שהאופטימיות לגבי העתיד נובעת מ"אשליית הכסף", מצב שבו לא לוקחים בחשבון את האינפלציה.

אבי קדושים, מתווך זה 24 שנה ובעל סוכנות התיווך "אבי נכסים" בשיכון ותיקים ברמת גן טוען כי "מי שקנה דירה בעשר השנים האחרונות הרוויח בגדול. הבעיה היא שהשוק היום ממשיך לעלות". על כן, גם אם תמכרו היום דירה ברווח, אם תרצו לקנות דירה אחרת במקומה - גם היא תהיה יקרה בהתאם. מצד שני, קשה להעריך עד כמה המחירים ימשיכו לעלות. 

קדושים אומר כי בקניית דירה הדבר החשוב ביותר הוא המיקום, אולם "הדברים הקטנים בהחלט יכולים לעזור למכור את הדירה יותר טוב. כדאי לשים אגרטל ותמונות למשל. גם ריח של עוגה בתנור ושיר נחמד ברקע אף הם יכולים לסייע וכן להראות את הדירה בזמנים בהם התאורה היא הכי מחמיאה וכשאין רעש מבחוץ".