הגלובוס שוב קורץ
עם תחילת ההתאוששות מהמשבר העולמי, טייקוני הנדל"ן הישראלים כבר מסמנים את ההבטחות והמלכודות הבאות: מהפוטנציאל הברזילאי ועד הסכנה הטמונה באדמת לונדון
"הצלחה היא היכולת לעבור מכישלון לכישלון בלי לאבד את ההתלהבות", אמר ווינסטון צ'רצ'יל. טייקוני הנדל"ן הישראלים מאמצים את האמירה הזו בחום. את 2008 הם סיימו עם הפסד מצרפי חסר תקדים של יותר מ־10 מיליארד שקל, רובו הגדול כתוצאה מירידת ערך ההשקעות שביצעו מעבר לים. עד היום נאלצים חלקם לממש נכסים במחירי הפסד או לגייס הלוואות חדשות כדי לעמוד בהתחייבויות למשקיעים ולבנקים שנולדו בתקופת האופוריה.
ראו מה חוזים הטייקונים לנדל"ן העולמי - לחצו כאן
אבל במקביל הסערה נחלשת, שוק הנדל"ן מתייצב, הבורסות חזרו לעלות - וההתלהבות של כולם בראיונות שניהלו עם "כלכליסט" היא לא פחות מצ'רצ'ילית. כל אחד מאנשי הנדל"ן הגדולים כבר סימן את היעד הבא שלו. יותר מזה, רובם כבר פועלים ביעדים הללו, מבססים אחיזה במחירים הנוחים של המשבר. את התובנות שלהם הם חולקים כאן בפתיחות יוצאת דופן, שמספקת סקירה גלובלית מאלפת על הצפוי בשוק הנדל"ן.
ברזיל: הצמיחה המהירה ביותר
מדינות ה־BRIC, שכוללות את ברזיל, רוסיה, הודו וסין, הן כבר כמה שנים כר פורה להשקעות נדל"ן אדירות. מביניהן, ברזיל מסתמנת כיעד האטרקטיבי ביותר.
"אני מאמין בשוק הברזילאי, שם תהיה הצמיחה הגדולה ביותר", אומר חיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב. החברה שלו החלה לפעול בברזיל כבר בינואר 2008, שווי אחזקותיה שם בסוף אותה שנה כבר הגיע ל־200 מיליון שקל, והמגמה היא הגדלה נוספת של ההשקעה. "אני צופה בברזיל צמיחה גדולה בשוק המשרדים והדירות, שהיה ברובו הגדול לא מאורגן, וכעת הולך והופך למאורגן יותר", אומר כצמן. "המדינה מסייעת להיווצרותו של מעמד ביניים, שיוצר ביקוש גדול מאוד לדירות מגורים, ובמקביל פעילות הממשלה מנגישה את שוק המשכנתאות.
ברזיל צילום: shutterstock
"השוק הברזילאי סבל פחות בזמן המיתון, רמת המינוף בו נמוכה מאוד, כמעט אין חוב לאומי, המטבע יציב בשנים האחרונות, ובמדינה יש מחצבי טבע עשירים ואוכלוסייה צעירה יחסית - אלה כל האלמנטים הדרושים לכלכלה בריאה. ברזיל לא סובלת מכל התחלואים שיש במדינות אחרות שנכנסו למשבר הגדול, ולהערכתי הצמיחה בה תימשך, במקביל ליציבות הפוליטית. הצמיחה תורגש לא רק בערים הגדולות, אלא גם בערים הבינוניות - חצי מיליון תושבים - שם צפויה לדעתי התפתחות מואצת יותר בשל המחסור בנדל"ן מודרני".
אליעזר פישמן, בעל השליטה בכלכלית ירושלים ובדרבן, מסכים עם הקביעה שברזיל היא "יעד מעניין מאוד להשקעות היום. המשבר לא הורגש שם, המשקיעים הזרים כבר חוזרים למדינה וכבר אפשר לגייס שם כסף. יש לי שם פעילות בתחום התקשורת - השכרת אתרים להצבת ציוד תקשורת אלחוטי - שגדלה בקצב של 30% בשנה. אתן לך את המספרים: להקים אתר עולה 80 אלף דולר. חברות התקשורת שוכרות ממני את המגדלים תמורת 2,000 דולר בחודש כל אחת, כדי להציב עליהם אנטנות. אפשר לשים עד שישה שוכרים בכל מגדל, כך שאתה יכול לעשות חשבון לבד אם זה עסק כדאי.
"פרט לכך, אני שוקל להשקיע באופן פרטי בפרויקטים בתחום פיתוח התשתיות בברזיל. מדובר בתשתיות שאינן בתחום הנדל"ן או התקשורת, אבל אני לא רוצה להרחיב בשלב זה בנושא".
יעקב אנגל, בעליה של אנגלאינווסט הפרטית, אמנם לא משקיע בברזיל, אבל מצביע גם הוא על הפוטנציאל. "מקרב מדינות ה־BRIC", אומר אנגל, "אני רואה את ברזיל והודו יוצאות יפה מהמשבר. הודו תהיה המתאוששת הראשונה והחזקה. גם ברזיל תתאושש באופן לא רע - היא פשוט לא נפגעה כל כך במשבר".
ארצות הברית: לא למהר לקנות מציאות
מצפון לברזיל, בארצות הברית, המצב מורכב הרבה יותר. הכלכלה הגדולה בעולם ניפחה את בועת הנדל"ן הגדולה מכולן, והפיצוץ שלה גרם את הנזק הגדול ביותר. מהרסיסים נפגעו קשות גם המשקיעים הישראלים הגדולים ביותר, מלב לבייב, דרך נוחי דנקנר ועד יצחק תשובה.
מיקי נפתלי, מנכ"ל קבוצת אלעד - זרוע הנדל"ן הפרטית של תשובה - אומר שהקבוצה שוקלת כיום להרחיב את עסקיה בארצות הברית באמצעות שיתוף פעולה עם משקיעים מהונג קונג. "הכוונה היא שנשקיע בעסקאות ספציפיות, במעין מבנה דמוי קרן השקעות, אבל בלי לקרוא לזה קרן", הוא מסביר. "הפעילים בענף מפחדים מהגדרה של קרן השקעות, אחרי שלא מעט מנהלי קרנות פישלו".
לדברי נפתלי, "לאלעד יש נדל"ן מניב ב־11 מדינות בארה"ב, ובפעילות הזו הפגיעה היתה קטנה מאוד".
איך זה ייתכן?
"מדובר בדירות להשכרה ל'מיד מרקט'. גם אלו שנטשו את החלום לקנות דירה עוברים להשכרה, כך שהתפוסה שלנו היא 94%. מה שכן, היתה ירידה בשווי הנכסים עצמם, בגלל הקושי להשיג מימון".
השוק האמריקאי מוצף דירות שננטשו או שלא נמכרו כלל.
"צריך לעשות הפרדה. אכן יש מלאי גדול של דירות למכירה, שמתחרה גם בענף ההשכרה, כי היזמים מנסים להשכיר אותן, וכך גם הבנקים שהשתלטו עליהן. זה ניכר בעיקר בתחום מגורי היוקרה. במיאמי, למשל, יש היום מגדלים על גבי מגדלים סופר־יוקרתיים שעומדים ריקים. קשה כיום להשכיר דירות יוקרה כאלה, כי המחיר גבוה ועלות האחזקה גבוהה - 1,200 דולר לחודש. אבל הפעילות שלנו היתה בדיור עממי יותר להשכרה".
בתים למכירה בארה"ב צילום: בלומברג
מתי יהיה כדאי להתחיל שוב לקנות נדל"ן באמריקה?
"בערים הגדולות, בתוך כשנה בלבד נתחיל לראות תזוזה למעלה של המחירים. הבעיה היא שיש עוד הרבה סחורה שהבנקים מחזיקים. בכל רבעון הם מבצעים הפחתה לשווי הנכסים שלהם, עד לנקודה שבה הם מוכנים למכור את הנכס ולהראות רווח מול השווי בספרים. במנהטן ייקח שישה עד עשרה חודשים עד שבנקים יתחילו למכור נכסים, ואז יהיה זמן טוב לקנות. עסקאות שעושים היום יראו בוננזה בתוך שלוש עד חמש שנים".
יצחק תשובה עצמו, אגב, אופטימי הרבה יותר. לדברי בעל השליטה באלעד, "היום יש כמויות כסף גדולות מאוד בכל הבנקים המרכזיים בעולם, אבל הריביות הנמוכות שמקבלים על הפיקדונות מביאות את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות שבהן התשואות גבוהות יותר. כשעל מיליון דולר שיש לך אתה מקבל חצי אחוז בבנק המרכזי, אתה תעדיף לרכוש נדל"ן שיעניק לך תשואה שנתית מינימלית של 3%–4%. לכן במהלך שלוש השנים הקרובות שוק ההון ושוק הנדל"ן המניב יהפכו ליעד השקעה מאוד אטרקטיבי. לכן אני צופה שבשלוש השנים הקרובות נראה בארצות הברית ובאירופה עליית מחירים של עד 20% בשנה. בישראל עליית המחירים תהיה עד 10% בשנה, משום שהמחירים כאן לא סבלו מתנודתיות חדה מדי בזמן המשבר".
כצמן זהיר יותר. כבר ב־2006 הוא דיבר על הרוח הקרה שבאה ממיאמי, והיום הוא אומר ש"גופי השקעה מכל העולם אמנם מתארגנים כדי לבוא לרכוש מציאות בארה"ב, אבל הר המזומנים שהם מביאים עמם מבטיח שלא תהיה ירידה גדולה במחירים - כי גם בעלי הנכסים מודעים להתארגנויות של הרוכשים. אני טוען שכאשר כולם ברחוב חושבים שיש באיזשהו מקום מציאה וכולם רודפים אחריה, אז המציאה כבר לא קיימת. מציאות קיימות כשכולם חושבים שסוף העולם הגיע.
"המשבר הזה אינו משבר נדל"ני, למעט בתחום הנדל"ן למגורים שבו יש עודפי היצע. ענפי נדל"ן אחרים סובלים מהמשבר כמו ענף המכוניות, הבנקים או כל ענף אחר". לכן, סבור כצמן, "נראה יציאה הדרגתית של ארצות הברית מהמשבר במקביל ליציאת ענף המגורים מהמשבר. אני חושב שצריך לחכות עוד חצי שנה בשביל לראות בכלל מה קורה".
למה אין מציאות, הרי הבנקים להוטים לממש נכסים.
"הבנקים היום לחוצים פחות, אחרי הזרמות ההון שקיבלו. למה שבנק ילך וימכור נכס ב־60% מההלוואה שהוא העמיד לצורך רכישתו, אם הוא יכול לנסות להשיג במשא ומתן 70% או אפילו 100% מהחוב, בתנאי הלוואה חדשים? אנשים שוגים כשהם חושבים שהבנקים הולכים להוציא לשוק אלפי נכסים".
ההמלצה של כצמן היא להסתפק בשלב זה בהשקעה בנדל"ן באמצעות מניות של חברות בתחום. "כמעט בכל שוקי ההון בעולם, מחירי המניות נמוכים הרבה יותר מהשווי הכלכלי של הנדל"ן שאותו מחזיקות החברות", הוא אומר. "לפני שקונים בניין, לכו לבדוק אם המניה שמחזיקה את הבניין לא זולה יותר. זה עדיף גם בגלל השווי, וגם משום שאתה קונה גם את הניהול וגם את הפיזור של הנכסים".
ומה עם תחושת הביטחון שמקנה נכס פיזי?
"זה רק פסיכולוגי. אין לך פיזור, ואם הלך דייר אחד אתה ללא הכנסה.
"אבל אני אופטימי, אף על פי שזה לא פופולרי היום. תוכניות הממשל מתחילות להיות מורגשות רק עכשיו, ובסך הכל הכלכלה העולמית יותר מתוחכמת מכפי שהיתה לפני 20 או 30 שנה ויודעת להתמודד עם המשבר הרבה יותר טוב. כמו שפעם אצן היה גומא 100 מטר ב־11 שניות והיום עושים את זה בתשע, כך גם עם הכלכלה. פעם היה לוקח שנים לצאת ממשבר, והיום זה יקרה מהר יותר".
פישמן אופטימי פחות לגבי מצבה של כלכלת ארה"ב. "מה שיכול להציל את המצב שם הוא שהממשל יחלק הרבה גרין קארד לזרים, כי הבעיה היא עודף גדול של דירות", הוא אומר. "לחלופין, האמריקאים צריכים להפסיק לבנות דירות במשך כמה שנים, עד שהמלאים ייגמרו. בארה"ב לא צריך למהר לקנות מציאות, כי ייקח לפחות שנתיים עד שהמציאות שם ייגמרו".
הודו: מיליארד כן, מיליארד לא
בחזרה למדינות ה־BRIC, והפעם להודו, שעד פרוץ המשבר נהנתה מתדמית של "פנינת המזרח": שוק עצום בגודלו, מעמד ביניים צומח, משטר דמוקרטי, פתיחות להשקעות זרות וצמיחה מהירה. אלא שהמשבר פגע קשות במדינה, היקף ההשקעות הזרות ירד ושווי נכסים רבים צנח.
כל זה לא מרתיע כיום את יעקב אנגל. פעילות אנגלאינווסט שבשליטתו מתרכזת כיום בהודו, "שם אני רואה את הפוטנציאל הגדול ביותר", אומר אנגל. "יש לנו בהודו פרויקטים בהיקף של 2.5 מיליון מ"ר, וההשקעה הכוללת אמורה להסתכם בכ־2–1.5 מיליארד דולר. הרווח הצפוי הוא יותר ממיליארד דולר".
מה אתם בונים?
"עדיין לא בונים דבר, כל הפרויקטים נמצאים בשלבים של היתרים. אבל כל הקרקעות שלנו שם זמינות לבנייה".
אנגל מזהיר ממה שהוא מכנה "הימור על קרקעות חקלאיות בהודו. אנחנו לא מהמרים על קרקע חקלאית, אף שמי שירכוש כזו ויסב אותה לבנייה ירוויח הרבה יותר. אלה עסקים מאד ספקולטיביים, ואנחנו הולכים יותר על בטוח. אנחנו עוסקים בעיקר בקניונים ובמגורים, בתשע ערים שונות, בהן מומבאי, גואה, צ'נדיגאר, פונה והידרבאד".
כיצד מתנהלות העסקאות שם?
"כמעט כל העסקאות הן עסקאות קומבינציה עם מקדמות. בעל הקרקע הוא שותף לרווחים או למחזור המכירות. הוא אחראי להיתרים, אנחנו אחראים לתכנון. כשהוא מביא היתרי בנייה הוא מקבל מקדמה של מיליוני דולרים, על קרקע ששווה עשרות מיליונים. בהמשך הוא מקבל אחוזים מהרווחים או מהמכירות".
אפשר היום לגייס מימון בהודו?
"לאחר תשעה חודשים של שקט מוחלט, הבנקים שם חוזרים לתת מימון".
ומתי ההודים יחזרו לקנות בתים?
"שר האוצר ההודי הודיע לאחרונה שיעניק סובסידיה של 1% על משכנתאות לדירות מגורים. התקציב שאושר בחודש שעבר הפנה סכומים גדולים לכבישים ולתשתיות. במקביל ניתנות הקלות למשקיעים זרים, כך שהודו היום במגמת עלייה משמעותית יותר מכל המדינות שיצאו מהמשבר.
"הלקוחות שלנו הם מעמד הביניים שמתחזק, וזה אחד המאפיינים של כלכלה מתעוררת. מהנדסים, שכירים במשכורות גבוהות, אלה האנשים שקונים אצלנו דירות ונכנסים אלינו לקניונים".
רוב המשקיעים היו מעדיפים לבחור השקעה בלונדון או במנהטן, במקומות שבהם חוזה זה חוזה ומילה זו מילה.
"אני מבין אותם, הם רוצים חיים פשוטים. אבל האפסייד שם מוגבל. האפסייד הגדול הוא לא במנהטן ובלונדון. מנוע הצמיחה של החברה שלי הוא בהודו. מיליארד דולר רווח לא נעשה במדינות אחרות.
"נכון שיש שם בעיות, לכן למדנו את השוק במשך שנה לפני שנכנסנו. צריך סבלנות וללמוד היטב את השוק. בגלל זה לא כל אחד מצליח בהודו".
הודו. שהמשבר פגע קשות במדינה, היקף ההשקעות הזרות ירד ושווי נכסים רבים צנח צילום: בלומברג
לדברי אנגל, הפעילות הענפה בהודו תדרוש גיוס הון, בדרך של הנפקה. "היעד שלנו הפעם הוא להנפיק את הפעילות בהודו באחת מבורסות המזרח - הונג קונג או סינגפור. אני מאמין שבשנה הבאה זה יתאפשר, וננפיק את הפעילות לפי שווי של יותר ממיליארד דולר".
מיליארד דולר? "בהודו אנחנו שומרים על מה שקנינו, וזהו", מצנן פישמן את ההתלהבות. "אני אופטימי לגבי הודו אבל זה לא אומר שאני אזרים לשם מיליארד דולר. זה יהיה חסר אחריות ואפילו הזוי להזרים לשם עכשיו השקעות גדולות".
רוסיה: אתגר לאמיצים
רוסיה מסתמנת כיום כאתגר למשקיעים אמיצים יחסית. "כרגע עצרנו את הפעילות שלנו שם ואנחנו יושבים על הגדר", אומר אנגל. "אנחנו במשא ומתן לקניית נכסים מניבים במקום ייזום נדל"ן, פשוט כי אי אפשר להשיג מימון לבנייה. מה שיקבע את עתיד המדינה זה מחיר הנפט. במחירי נפט נמוכים המצב יהיה על הפנים וייקח יותר משנה עד שהמצב ישתפר. אם הנפט יעלה ל־80–90 דולר לחבית, רוסיה תחזור לשגשג".
גם פישמן בונה ברוסיה נכס מניב. "אנחנו בונים קניון שבו דניה סיבוס, החברה־הבת של אפריקה ישראל, משמשת קבלן", הוא אומר. "הקניון ייפתח בתחילת 2010, ו־90% כבר מושכרים מראש".
צילום: עמית שעל
איך אתה מסביר את זה שבקניון שבונה אפריקה ישראל של לב לבייב שיעור הנכסים המושכרים כ־30% בלבד, והוא אמור להיפתח עד סוף השנה?
"ההבדל הוא בכך שהקניון שאנחנו בונים אינו במוסקבה ואינו יוקרתי. במוסקבה שכר הדירה המבוקש גבוה פי עשר, ולכן קשה יותר להשכיר".
מה לגבי משרדים?
"ההתעניינות חזרה, אבל במחירים נמוכים יותר של 40 דולר למ"ר. במוסקבה יש עדיין הרבה משרדים ריקים, אבל מספיק שתתחיל צמיחה אטית ומיד ייווצר מחסור במשרדים, כמו שהיה תמיד בעיר. יש לנו כ־60 אלף אלף מ"ר משרדים במוסקבה, שמהם השכרנו לאחרונה 6,000 מ"ר וכעת מדברים על השכרה של עוד 12 אלף מ"ר, אבל המחירים הם לא כפי שהיו.
"ברוסיה לא רואים היום מנופים זזים. קצת שאריות, אבל אין ממש בנייה. עם קצת סבלנות, וכל עוד הנפט נשאר ברמתו הנוכחית, רוסיה תהיה בין הראשונות לצאת מהמשבר. האוכלוסייה גדלה, הצרכים גדלים, ובסוף הצורך ינצח את כל השאר".
מתי?
"המפנה ברוסיה יתרחש בספטמבר. זה פסיכולוגי. משום מה הרוסים מחכים לאחרי אוגוסט, הם מאמינים שאז המצב ישתפר - וזו אמונה שמגשימה את עצמה".
מי שלא יחכה לרוסים הוא אלי פפושדו, יו"ר פארק פלאזה ובעל השליטה במלונות ים סוף, שעוסק בעיקר בבניית בתי מלון באירופה. "להשקיע במדינה זרה זה לא עניין פשוט, לא טיול", אומר פפושדו. "אני לא משקיע ברוסיה כי אני לא יודע לעבוד עם רוסים. אני לא מבין את המנטליות שלהם. אני לא משוגע בשביל לעבוד ברוסיה. אני מעדיף ללכת למקומות שבהם אני יודע שחוזה זה חוזה. הרפתקנים - שיהיו בריאים".
מזרח אירופה: פולין כן, רומניה לא
יעקב אנגל עשה חלק ניכר מהונו כשמכר את חברת לגנא הולדינגס, שפועלת במזרח אירופה, לחברת אזורים לפי שווי של 700 מיליון שקל. זה היה ב־2006. מאז מצב השוק שם השתנה, ולגנא נסחרת כיום לפי שווי של כ־30 מיליון שקל.
אתה בטח אומר לעצמך "טוב שיצאתי בזמן ממזרח אירופה".
"מכרתי כי המחירים היו בשיא. הנכס העיקרי של יזם נדל"ן זה הידע והיכולת שלו. אמרתי 'אמכור', בא קונה ומכרתי. לא ידעתי שיהיה כזה משבר, אבל ידעתי שהמחירים כבר לא יכולים לעלות יותר".
ומה התחזית שלך עכשיו?
"אני חושב שכרגע נגמר הסוס של מזרח אירופה, אבל האזור יחזור להתאושש. אוקראינה ופולין יהיו הראשונות להתאושש. רומניה, בולגריה והונגריה במצב לא מעודד וייקח להן יותר זמן.
"רומניה, אגב, לא במצב קשה מיתר המדינות באזור. פשוט יש שם הרבה ישראלים, אז כולם מודעים למצב. קשה לי לדעת מה האופק שם, ברומניה יש שחיתות ופרמטרים אחרים שלא יקלו על היציאה מהמשבר. המחירים שם אפילו לא רבע ממה ששילמו בעבר, וגם כך אין קונה. אני מעריך שההתאוששות במדינות הגרועות ביותר תיקח ארבע־חמש שנים. במדינות הטובות יותר ייקח שנה־שנתיים".
נדל"ן ברומניה צילום: MCT
גם כצמן מאמין בהתאוששות פולנית קרובה, ולדבריו איתה תתאושש גם צ'כיה. "המכה שם קטנה יותר ממה שחושבים, ופולין וצ'כיה פועלות להעלאת רמת החיים ויודעות לנהל כלכלה נכונה", הוא אומר. "ברומניה המכה קשה וייקח זמן לחסל את המלאים".
פישמן פעיל גם הוא בפולין, "שם יש לנו שני נכסים המניבים כמה מיליוני יורו מדי שנה. מדובר בכ־100 אלף מ"ר, שחלקם עדיין בבנייה שתסתיים בנובמבר, ורובם מושכרים מראש".
מה עם שוק הדיור?
"מחירי הבנייה שם עדיין יקרים - אלף יורו למטר מעטפת, יותר מבארץ - והם עתידים לרדת בתוך שנה. לכן אין מה למהר.
"לגבי מדינות מזרח אירופה האחרות, אני לא רואה תזוזה כלשהי ברומניה, בבולגריה או באוקראינה. לא יבנו שם כלום ואני לא רואה את הפוטנציאל - כי אין מימון. כמה הלוואות יכול לתת הבנק האירופי?
"שאף אחד לא יבנה על חברה שמתכננת למכור קרקע במזרח אירופה כדי לשלם אג"ח. קרקעות לא יימכרו שם בשלוש־ארבע השנים הקרובות".
מה לגבי מערב אירופה?
"האזור הזה כבר שנים צומח לאט, כי האוכלוסייה שם לא צומחת. גרמניה, להערכתי, תצמח רק אחרי סין, כי הגרמנים מייצרים ציוד לסין, רוסיה והודו. בגרמניה גם אין מימון, ולכן אין עסקאות גדולות. בשוויץ, לעומת זאת, לא קרה כלום. המחירים לא ירדו, יש מימון והכל בסדר. התשואה על נכסים שם עומדת על 5%. בשבדיה ובנורבגיה המצב לא טוב, אבל יסתדר בתוך שנה־שנה וחצי".
פפושדו מסכים שרומניה היא כיום השוק החבוט ביותר. "אנחנו מחזיקים שם עם שיכון ובינוי קרקעות מצוינות עם היתרי בנייה, ואני מאמין שהמצב שם יסתדר בתוך חצי שנה - וגם אם ייקח עוד שנה לא קרה דבר. הממשל הרומני מעודד צעירים לרכוש דירה באמצעות מענקים, האוכלוסייה גדלה ויש ביקוש. יהיה צריך לבנות, לא יעזור כלום. הבעיה היא של אנשים שמחזיקים בקרקעות כנגד חוב - ויש הרבה כאלה".
אנגליה: פרויקטים זרוקים בעשרות
טיסה מערבה, לאנגליה, ובעיקר ללונדון, לא חושפת קרקע נוחה יותר בהכרח. "תחום ייזום הנדל"ן, בעולם בכלל ובאנגליה בפרט, הוא האחרון שייצא מהמיתון", אומר פפושדו. "פעם היית מסתובב בלונדון וכל אדם שהיה לו קרקע ורישיון בנייה החזיק ביד אוצר. היום יש כאלה זרוקים בעשרות. יש בלונדון פרויקטים, כמה שאתה רוצה. אבל הם לא ייבנו כי קשה להשיג מימון וקשה להשיג שוכרים מראש. לכן אני חושב שיחלוף זמן עד שתתחיל בנייה חדשה".
צילום: פביאן קולדורף
אם היית צריך להתחיל לבנות היום?
"הייתי מאוד מאוד בררן. לא הייתי בונה היום בלונדון משרדים, ולא הייתי מתחיל דירות יוקרה. אולי מלון הייתי מתחיל, וגם זה במקום מאוד מרכזי. אני רואה שבמלונות שלי בלונדון כמעט עברנו את המשבר בשלום, בלי להשתמש ברזרבות. זה אומר שהענף חזק לעומת היתר. אבל כדי להתחיל היום צריך מימון, או אדם עם כיסים עמוקים מאוד שמאמין בשוק ויכול לעשות הכל לבד".
כמה זמן המצב הזה יימשך?
"התשובה לא אצלי ולא אצלך, אלא אצל הבנקים. לנו, למשל, יש מגרשים טובים בבוקרשט, אבל אין משכנתאות, אז מה זה עוזר? פרויקטים לא ייבנו ללא מימון.
"אם מישהו חשב שיבוא ללונדון, יטייל ויקנה בניינים חדשים ב־14% תשואה, שישכח מזה. אין דברים כאלה. יש קבוצות גדולות מאוד עם הרבה כסף שמחפשות השקעות בנדל"ן בלונדון - והיתרון מצוי בידי הגופים האירופיים, כי היורו היום חזק מאוד לעומת הליש"ט.
"אני, אגב, מעולם לא נסעתי ללונדון כדי לקנות נדל"ן מניב. מי שקונה הוא סוחר נדל"ן ומרוויח בין התשואה על הנכס לריבית. אני לא סוחר נדל"ן. אני יזם. בניתי באנגליה בעשור האחרון שבעה בתי מלון. מסחר בנדל"ן משעמם אותי ולא מעניין אותי.
"שוק הנדל"ן בבריטניה איום ונורא. לא צריך למהר לרכוש שם מציאות" צילום: בלומברג
"בעוד חצי שנה יסתיים פרויקט מלונאות בלונדון שהתחלתי לפני חמש שנים. זה המלון הכי גדול בעיר (Park Plaza Westminster Bridge), ובדרך כלל בפרויקט כזה עסוקות שלוש־ארבע חברות בינלאומיות גדולות. אנחנו יודעים לעשות את זה 'אין האוס', ולכן העלות אחרת לגמרי".
פישמן מצטרף לפסימיות הבריטית: "שוק הנדל"ן בבריטניה איום ונורא. לא צריך למהר לרכוש שם מציאות. לא במקרה נוחי דנקנר ביטל את כוונותיו לרכוש שם נכסים. המצב הקשה באנגליה רחוק מלהסתיים".
אקירוב מסכים שאנגליה נפגעה מאוד, אבל דווקא בשל כך היא יעד להשקעות חדשות. "אם אפשר לקנות בתשואה טובה, עם שוכר טוב ובריבית סבירה, אז יש עסקה", הוא אומר. "יכול להיות שזו השקעה טובה היום, ויכול להיות שבעוד זמן מה.
צילום: עמית שעל
"אני לא עברתי משבר, אני לא מרגיש משבר, ואני לא עובד במקומות שהיה בהם משבר. אני פעיל רק בארבע מדינות: אנגליה, צרפת, שוויץ וישראל. יש שווקים שלא נפגעו. בשוויץ, למשל, המחירים לא השתנו. צרפת נפגעה מעט כי השוק שם פחות בינלאומי.
"הכלל שלי הוא שאני לא הולך על שוק עולה או יורד, אלא הולך על עסקאות טובות: פריים לוקיישן, דייר טוב, חוזי שכירות לטווח ארוך. כל הכלכלנים שניסו לחזות את הכלכלה לא הצליחו. לכן אני מעדיף להתמקד בעסקה טובה על פני להמר על כיוון השוק. החוכמה היא להשקיע בעסק טוב, לא במגמות".
קנדה: לא קרה כלום, וזה טוב
בקנדה, כך נראה, הבעיה היא בעיקר של מימון. "בסך הכל המצב בקנדה טוב, לא קרה שום דבר חיובי או שלילי - ובהשוואה לעולם אלו חדשות מצוינות", אומר פישמן. "הבעיה היא שהבנקים לא מוכנים לתת הרבה מימון. בתקופות הטובות הם נתנו מימון בגובה 72% משווי הנכסים, והיום רק 60%–64%. גם שכר הדירה כמעט לא עולה שם, בגלל העודף בדירות".
כצמן מסכים ששוק הנדל"ן הקנדי שרד יפה את המשבר. "לא היתה בנייה עודפת, המחירים עלו אבל באופן הדרגתי, לא נוצרה בועת סאב־פריים כי לא היה סאב־פריים", הוא אומר. "קנדה, כמו ישראל, נפגעה רק בשוליים".
