חיפה: המטרופולין הצפוני מתעורר

"השינוי המשמעותי ביותר בקשר שבין תחבורה לנדל"ן בעשור הקרוב יקרה בעיר חיפה", מכריז יו"ר לשכת השמאים ארז כהן, ומוסיף: "פתיחת כביש המנהרות וכביש עוקף קריות, בשילוב המטרונית, תשפיע על חיפה והקריות כפי שנתיבי איילון השפיעו על תל אביב ועל ערי הלוויין שלה".

הסברה הרווחת בקרב נדל"ניסטים חיפאים היא שהסיבה לעיכוב התפתחות שוק הנדל"ן בעיר טמונה במסילת הברזל, שחותכת את העיר לשניים וחוצה את הנוף לים. המהפכה התחבורתית המתוכננת כוללת שיקוע של המסילה ממזרח העיר ועד לאזור ההייטק בדרומה - במטרה לטפח את אזור המפרץ כחזית המטרופולין.

כחלק מהתוכנית ייבנה מרכז באזור הצ'ק פוסט, וירכז את כל סוגי התחבורה שינועו במפרץ. מהמרכז - שייקרא לב המפרץ - ייצאו המטרונית, אוטובוסים לצפון ולדרום, הרכבת הכבדה והרכבל לטכניון ולאוניברסיטה. כמו כן מתוכננים שני כבישים - כביש עוקף קריות, שיחבר את חיפה לעכו, וכביש המנהרות, הנבנה בימים אלה בתוך חיפה, מרכס הכרמל ועד לרכס נווה שאנן. בעירייה מאמינים ששינויי התחבורה צפויים לחולל מהפכה של ממש בעיר, ובכלל זה גם בשוק הנדל"ן.

לכתבות הפרויקט

סוללים הזדמנויות: מסע נדל"ני לאורך נתיבי התחבורה בצפון, במרכז ובדרום

כביש 6 צפון: תשואה של עד 20% בכרמיאל

רכבת העמק: בית שאן כמעצמת נדל"ן

הרמת השרון

כביש חוצה ישראל והרכבת מגיעים לדרום 

השפעת כביש המנהרות, שצפוי להיפתח בעוד כמה חודשים, תורגש בתוך העיר ובעיקר בשכונות כמו נווה שאנן, ורדיה, רמת ספיר, יזרעליה, טירת הכרמל והשכונות החדשות בעיר. בסמוך לכניסה הדרומית מתוכננת שכונת מגורים חדשה בת 5,000 יחידות דיור, שכבר אושרה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. במורדות נווה שאנן תוקם שכונה חדשה - שכונת נווה גנים, אשר כמה מבנים בה כבר אוכלסו וכמה נמצאים בהליכי תכנון ובנייה.

מחירי הנכסים צפויים לעלות בסמוך לכניסה המרכזית לעיר - שכונת נווה שאנן והשכונות הגובלות עמה: רמות רמז, רמת חן רמת ספיר ושכונת רמת זמר, שתשתרע מבית החולים פלימן ועד דרך חנקין. לדברי כהן, בשכונות היקרות של חיפה, דוגמת אחוזה, דניה, רמת אלמוגי ומרכז הכרמל הוותיק, צפויים המחירים לעלות בכ־10%.

כביש מנהרות הכרמל. חיפה צילום: גיל נחושתן

בעיר התחתית - תופסים מטרונית

בעיריית חיפה מאמינים כי למטרונית תהיה תרומה משמעותית בפיתוחה של העיר התחתית ובמיוחד לפיתוח קמפוס הנמל. כשתתחיל המטרונית לפעול, יוכלו תלמידים רבים יותר להגיע ללמוד בקמפוס הנמל, כמו גם תושבים מהקריות שליד חיפה שיגיעו במטרונית. בעיריית חיפה צופים כי מעט הנדל"ן הפנוי בעיר התחתית של חיפה ומבנים שעמדו נטושים עד לא מזמן, ייתפסו ויפותחו למוסדות לימוד או למעונות סטודנטים. בנוסף תתרום המטרונית לפיתוח שכונת קריית חיים, שנמצאת כיום בשלבי תכנון ליד האצטדיון.

קריית אתא - עולה על המפה

"כביש עוקף קריות צפוי לחולל את המהפכה האמיתית בשוק הנדל"ן של הקריות, ובמיוחד בקריית אתא", אומר ארז כהן ומוסיף ש"קריית אתא עתידה להיהפך מברווזון מכוער לברבור אמיתי, כי היא צפויה להתחבר בעתיד לחוצה ישראל, לעוקף קריות, למטרונית, לכביש 79 ובהמשך גם לרכבת ישראל".

לדברי ראש עירית קריית אתא יעקב פרץ, הפרויקטים התחבורתיים המתוכננים יזניקו את העיר וייתנו דחיפה משמעותית לחיי המסחר, התעשייה והמגורים בה. כיום נמצאות בתכנון אלפי יחידות דיור חדשות בשטחי הקרייה, אומר פרץ. בגבעת אלונים, שתיהנה מקרבה לכביש 79 ולכביש 6, מתוכנן פרויקט של 2,000 יחידות דיור שנמצא לפני שיווק.

בגבעת הכלניות הופקדה תוכנית לבניית 3,000 יח"ד בוועדה המחוזית. בין שכונת פרוסטיג למרכז העיר מתוכנן פרויקט ענק הצפוי לכלול 7,500 יחידות דיור. המתווכת החיפאית ליאת זילברשטיין מציינת כי גם הקניון החדש של עזריאלי בקריית אתא נמצא כבר בשלבי בנייה, מרכז ביג קריית אתא צפוי להתרחב ובנוסף רשת איקאה מתכננת לפתוח סניף בעיר. "אם מתעלמים מהסטיגמה השלילית של העיר, יש לה פוטנציאל טוב מאוד להתפתח, כי המחירים עדיין זולים. אפשר למצוא דירות 4 חדרים חדשות ב־750 אלף שקל וישנות בכ־550 אלף שקל".

עכו - תתקרב לחיפה

גם שוק הנדל"ן של עכו צפוי להתעורר בעקבות השינויים התחבורתיים. "לאחר שכביש עוקף עכו נפתח, מחירי הנדל"ן עלו ב־4%. בשנתיים האחרונות התשואה של נדל"ן בעכו היתה 8.3%, ואנחנו מאמינים שהכבישים החדשים יתרמו לעליית מחירים ובנוסף יעזרו לנו לפתח אזורי תעסוקה", אומר בן מיוסט, מ"מ מנכ"ל החברה הכלכלית לעכו. מיוסט מוסיף: "אנחנו מזהים הגירה חיובית. ב־2008 נרשמה גדילה של 2.1% במספר הנפשות בעיר, וב־2009 זה כבר הגיע ל־2.4%. אמנם מחירי הדיור בעיר עלו; דירת 4 חדרים ממוצעת שעלתה לפני שנתיים כ־700 אלף שקל תעלה כיום כ־830 אלף שקל, אבל המחירים עדיין נמוכים יחסית. היום זמן הנסיעה בין עכו לחיפה עומד על 30–40 דקות, ואנחנו סבורים שפתיחת הכבישים החדשים תקצר זאת עוד יותר. מבחינה נדל"נית, הכבישים החדשים ישפיעו בעיקר על השכונות המזרחיות של עכו: שכונת הרמח"ל, שכונת נאות ים, שכונות הכרם ב' וג'. מעבר לכך, אנחנו רואים שגם המפעלים מושפעים מהנגישות המשתפרת - בארבע השנים האחרונות עברו לעכו 36 מפעלים.

ישובי עוקף קריות - נוף של אוטוסטרדה

לצד עליות המחירים הצפויות, יש גם מי שצפוי לשלם את המחיר. זילברשטיין מציינת כי השכונות הקרובות לכביש עוקף קריות צפויות לספוג ירידת מחירים. "גבעת הרקפות, למשל, היא שכונה חדשה שמחלונות בתיה המערביים נשקף כיום נוף של שדה חיטה. אחרי סלילת הכביש הם יראו מהחלון בעיקר את האוטוסטרדה. אני מעריכה שהם יספגו ירידה של 12%–18%".