על שולחן ראש העיר
ביכולתם של ראשי הרשויות המקומיות לשנות את פניהן של הרשויות שהם מנהלים ולהשפיע על מפת הבנייה והמחירים בישראל כולה
ראש העיר הוא לא פחות מאשר "מומחה המיתוג" של עירו, ויכולותיו להביא יזמים לבנות בשטח העיר, כמו גם להשפיע על מחירי הדירות ומלאי ההיצע למגורים בה - הן רבות. נכון שמדיניות הפשרת הקרקעות ושחרורן לבנייה נקבעת בראש וראשונה על ידי מינהל מקרקעי ישראל, המחזיק במרבית הקרקעות, אולם בפועל ראש העיר יכול לנהל את הרשות כאוטונומיה עירונית, והמהלכים שהוא מריץ יכולים להיות מהירים וזריזים יותר מהמהלכים שמנהלים משרדי השיכון והאוצר.
מהלכים כאלה עשו ועושים ראשי הערים של נתניה, בת ים, קריית אונו ואחרות - חלקן ערים שתדמיתן לא "קרצה" ליזמים ולאוכלוסייה חדשה של רוכשי דירות, והנוף העירוני שלהן סבל מהזנחה רבת שנים של תשתיות ופיתוח סביבתי. ישנן כמה נקודות שבהן השפעתו של ראש העיר על הבנייה בעירו היא קריטית.
פיתוח. ראשי רשויות רבים מעדיפים שלא לגלות מעוף או יוזמה אישית, ובמקום זה נותנים לבירוקרטיה להשתלט על העיר. אישור תוכנית לוקח שנים רבות בשל פוליטיקה מקומית, מה ש"מרדים" את היזמים והתושבים. רבים מראשי הערים מעדיפים להתנהל על פי נוסחה האומרת: נמתין ליזמים שיבואו, ישקיעו משאבים, ובאמצעות האמצעים הפיננסיים שנקבל אתחיל לקדם את העיר ולהשקיע בה כך שיעלה הביקוש לבנייה ולמגורים. לטעמי, זו אינה הדרך הנכונה.
הדרך הנכונה היא לשלב ידיים יחד עם היזמים, ולהביא למהלכים משותפים של פיתוח העיר - ואפילו להתחיל בהשקעה בעיר עוד בטרם הגיעו אליה יזמים. הקמת גנים, נגישות לבתי ספר, פארקים ציבוריים, רמת חינוך גבוהה, מוסדות חינוך ותרבות, מגוון רחב של פעילויות, חוגים וכיוצא בזאת יבטיחו שיזמים רבים ואוכלוסייה מבוססת יגיעו אל העיר. המשקיעים יבינו כי זה המקום לרכוש בו קרקעות, ושלכאן תגיע אוכלוסייה חזקה ויציבה, ויישמחו להקים בתחום הרשות את פרויקט הדגל שלהם, זה שהם מתגאים בו במיוחד.
עלויות מימון. באופן כללי, מהרגע שהיזם משלם על הקרקע הוא מתחיל לצבור עלויות מימון. ככל שמתארכים הליכי הרישוי הרי שהוצאות המימון גדלות, ובסופו של דבר באות לידי ביטוי בתמחור הדירות.
יזמים כיום מכירים היטב את התהליך הארוך והמייגע עד לקבלת היתרי בנייה, הנובע מריבוי בעלי תפקידים בעירייה, שכל אחד אחראי "רק" לנושא ספציפי. על היזם להתהלך פעמים רבות בין כותלי הרשות בשיטת הפינג פונג, מפקיד לפקיד, ולהיות תלוי לא רק במצב רוחו אלא גם אם הגיע כלל לעבודה. אם הפקיד הספציפי שלו נזקק היזם יצא לחופשה, הרבה פעמים אין מי שימלא את מקומו ואין המשכיות בטיפול בתיק. ישנו חוסר קורלציה בין המחלקות השונות ברשות המקומית, והעובדה שהדרישות לקבלת ההיתר לא ניתנות ליזם במרוכז מאריכה ומסבכת את הדרך והזמן עד ביצוע הפרויקט ומייקרת אותו.
כיום, משך קבלת ההיתר מושפע מיותר מדי גורמים ויותר מדי מניעים: יריבויות פוליטיות, דחיות וביטולים של ועדות, מחלות או חופשות של עובדי עירייה ועוד. אם המערכת הציבורית תתנהל ביעילות, ניתן יהיה לחסוך לפחות חצי שנה בהליך קבלת ההיתר, מה שיביא לצמצום עלויות המימון של הפרויקט והוצאות הלקוח הסופי.
טדי קולק, ראש העיר המיתולוגי של ירושלים. הכל תלוי ביוזמה וברצון צילום: דן בלילטי
ההיצע. לרשות המקומית יש השפעה גדולה על מספר יחידות הדיור בעיר: העירייה היא שקובעת את הצפיפות בשטחיה, כלומר מספר יחידות הדיור לדונם. הרשות יכולה לקבוע אם היא מעודדת בנייה לגובה, בנייה נמוכה או בנייה צמודת קרקע, ובכך להשפיע על היצע הדירות בעיר.
לרשות יש גם אפשרות לקבוע את טיב ההיצע, על ידי זה שהיא קובעת גודל ממוצע או מינימלי לדירות בפרויקט, מהם שטחי המרפסות ושטחי השירות ועוד. לקריטריונים אלה יש השפעה רבה על תמהיל הדירות בפרויקט ועל האוכלוסייה שאליה הוא פונה. דירות גדולות פונות לאוכלוסייה בחתך סוציו־אקונומי גבוה יותר ולמשפחות, ואילו דירות קטנות יותר פונות לזוגות צעירים או לזוגות מבוגרים. בכך למעשה הרשויות המקומיות יכולות להשפיע על צביון העיר, אפיונה, מיתוגה ובסופו של דבר גם על רמות המחירים בה.
עלויות בנייה ותחזוקה. בנוסף לאמור לעיל, לעירייה יש השפעה גדולה על עלויות הבנייה. כך, למשל, היא יכולה להכתיב הקמת חניה תת־קרקעית, שעלויות הבנייה שלה הן פי ארבעה מחניון עילי. ישנן רשויות הדורשות ומחייבות הקמת חדר כושר ובריכה, או אחד מהם, לטובת הדיירים - דרישות המייקרות את עלות הבנייה ודמי האחזקה לדייר ברמה החודשית.
כמו כן, פעמים רבות הרשות המקומית מחייבת כיום את היזם לבנות שפ"פ, שטח פרטי פתוח. מדובר בגינה ציבורית שמקים היזם ודיירי הפרויקט מתחזקים, אך שטח זה אינו מיועד אך ורק לדיירי הפרויקט.
גם לגובה הבניינים יש השפעה על העלויות: בבניינים גבוהים, של יותר מ־10 קומות, יש צורך בשני חדרי מדרגות, מה שמביא לעלייה בשטחים המשותפים הדורשים תחזוקה. במקביל, הרשויות יכולות לקבוע רמות של גימור לבניין, אשר גם הן משפיעות על עלויות הבנייה.
סיכום. יוזמה עירונית ורצון להשפיע על מלאי ומצאי הדירות, רמת האוכלוסייה ואיכות החינוך והתרבות יכולים להוביל עיר למהפך. הכל תלוי ברצון ובמוטיבציה של ראש הרשות, וביכולתו להתנהל אוטונומית לצד המדיניות הממשלתית. אם יש לו חלום, ביכולתו להטות את הכף לטובת עירו, לספק לה משאבים ולדאוג שהעיר תיהנה מתנופת בנייה ומרמות ביקושים גבוהות.
הכותבת היא יו"ר ובעלים של קבוצת נווה שוסטר
