עינן: "רמת המינוף של חברות הנדל"ן גבוהה מדי"
מנכ"ל מנורה מבטחים פנסיה, יהודה בן אסאייג בוועידת הנדל"ן 2011: "יש לי תחושה שאנחנו מתבשמים מדי מהתפיסה שאין סכנה שהמערכות הפיננסיות יתמוטטו"
11:4816.05.11
"רמת המינוף של חברות הנדל"ן בישראל גבוהה מדי. עקב הריבית הנמוכה, חברות לוקחות מימון קצר-טווח מבלי להבין שעם העלאת הריבית הן תצטרכנה לעשות שינוי בעתיד. חלק גדול מהיזמים יכולים לאחר את הרכבת אם יחליטו להיות מאוד מדויקים בהחלפת המימון" – כך אמר היום (ב') מנחם עינן, משנה פעיל ליו"ר קבוצת עזריאלי, בפאנל בנושא "אפשרויות מימון לשוק הנדל"ן" בוועידת הנדל"ן 2011 של "כלכליסט" ולאומי בשיתוף קבוצת נגב.
לדברי עינן, "חברת עזריאלי היתה מאוד שמרנית, ולא עברה משבר בנושא המימון. בכל הנוגע לבנייה למגורים, אני מסכים שהמחירים גבוהים בכל היבט. יש גם נטייה לא להסתכל ברצינות על המרחב הגיאו-פוליטי שלנו והשפעתו על המצב הכלכלי. בשורה התחתונה, ענף הנדל"ן ממונף מדי. כרגע אפשר לראות שרמת המינוף של חברות נמצאת ברמה גבוהה יחסית, של 60% ומעלה. זוהי רמה גבוהה מדי. חובה על חברות לקחת מימון קצר מחד ויחד עם זה לקבע מימון ארוך - וכך הן יבטיחו את עצמן בכל החזיתות".
-
פאנל בנושא "אפשרויות מימון לשוק הנדל"ן" בהנחיית גלית חמי|צילום: אוראל כהן -
דורית סלינגר, מנכ"לית מעלות S&P לשעבר|צילום: עמית שעל -
צחי נרקיס, שותף בכיר, משרד מ. פירון ושות'|צילום: עמית שעל -
יהודה בן אסאייג, מנכ"ל מנורה מבטחים פנסיה|צילום: עמית שעל -
יואל מינץ, ראש מערך בניה ונדל"ן לאומי|צילום: עמית שעל -
מנחם עינן, משנה פעיל ליו"ר קבוצת עזריאלי|צילום: עמית שעל
לדברי דורית סלינגר, מנכ"לית מעלות S&P לשעבר, "רמת המינוף של חברות הנדל"ן בישראל גבוהה בהשוואה בינלאומית - יחסי מינוף של קרוב ל-70% לעומת 50% בחו"ל. מה שאנחנו רואים בשנים האחרונות זה בעיקר מחזור של החוב. אנחנו לא רואים ירידה ברמת החוב. חברות הגיעו לשיא ב-2007 והן שומרות על השיא הזה. צריך גם לזכור שהמשבר בישראל היה מאוד קצר והוא היה בעיקר משבר של נזילות".
ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, יואל מינץ, הציג דעה שונה: "אני חושב שמסוכן ואולי לא רצוי לעשות הכללות. צריך ליצור דיפרנציאציה בין הסגמנטים השונים במימון נדל"ן. לגבי הבנייה למגורים, לא הייתי אומר שרמת המינוף גבוהה. לפחות בפרויקטים המלווים על ידי בנק לאומי, בהחלט ראינו קצב גבוה של מכירות - מה שבא לידי ביטוי ברמת ניצול אשראים יחסית נמוכה. גם בתחום הנכסים המניבים, נכון שראינו לאחר המשבר פרמטרים שהיו יותר מדאיגים של ירידה בדמי השכירות, ירידה במחירי המכירה ושיעורי תפוסה יחסית נמוכים - אבל נכון להיום אנחנו רואים בהחלט שיפורים בהתאם לביצועים של הכלכלה הישראלית. לפחות לגבי מרבית החברות, אני לא חושב שאנחנו יכולים להצביע על מינוף-יתר. בשוליים ייתכן שהדברים קיימים".
לדברי עו"ד צחי נרקיס, שותף בכיר במשרד מ. פירון ושות': "ממה שאני זוכר, שיעורי המינוף לפני המשבר היו בתקן של 75%. אם היום מדברים על 60%-70%, זה מראה שהיתה ירידה בשיעורי המינוף. הבנקים מראים איזושהי שמרנות, ואני חושב שככל שתהיה ירידה בשיעורי המינוף זה יפגע בתחרות כי רק חברות גדולות יוכלו לקבל מימון לפרויקטים".
בהתייחסו לשאלה האם הגופים המוסדיים למדו משהו מהמשבר של 2008-2009, ציין יהודה בן אסאייג, מנכ"ל מנורה מבטחים פנסיה, כי "עברנו כמה שלבים בחינוך שהיינו צריכים לקבל כגוף מוסדי גדול בכל מה שקשור להשקעות בנדל"ן. הריצה של המוסדיים היום בהשקעות בנדל"ן לא דומה למה שהיה לפני חמש שנים: ההתנהלות הרבה יותר מבוקרת, בדוקה ומאורגנת - וגם עם תשתיות הרבה יותר טובות. אני לא חושב שתמצאו את המוסדיים הרציניים במימון קרקעות במזרח אירופה, אלא בפרויקטים תשתיתיים עם רמת ביטחון גבוהה. הקמנו גם תשתיות שיודעות להתמודד עם האתגרים האלה: מחלקות אשראי ונדל"ן שיודעות לתת אשראי. ראינו בעברנו שלקנות מניות או אגרות חוב של חברות נדל"ן לא עוזר לנו בסופו של דבר להתמודד כשמגיע משבר, כי אנחנו הופכים בסופו של דבר לבעלים. ועדיין, כמו שניתחנו את המשבר הגדול של שנת 2008 בארה"ב, שהתחיל מעלייה חזרה של הריבית אחרי תקופה ארוכה של הפחתה בריבית בארה"ב עד כדי כך שחלק גדול ממשקי הבית לא יכול היה לעמוד בהחזרי המשכנתה - כך גם אצלנו יש סכנה שככל שהריבית תעלה, יותר ויותר משקי בית שלקחו משכנתאות פריים יתקשו לעמוד בהחזרים החודשיים וייצרו כאן משבר".
לדברי נרקיס, "אין ספק שלמדו משהו מהמשבר, אבל לבוא ולומר היום שאנחנו לא חשופים שוב - הן בהיבט של אגרות החוב והן בהיבט של הסיכונים שלוקחות החברות והבנקים - אי אפשר לומר את זה. אני חושב שבבנקים המצב השתנה והשתפר לטובת השמרנות. לגבי שוק אגרות החוב, יש פחות הנפקות וגיוסים - אבל עדיין יש. רק לאחרונה דובר על גיוסים בהיקף מאות מיליוני שקלים, כמובן ללא ביטחונות ועם חשיפות לחו"ל. אני בטוח שחברות הדירוג והמשקיעים המוסדיים עשו את החשבון, אולי הפעם הם עושים יותר טוב, אבל בשורה התחתונה עדיין מנפיקים אג"ח בלי בטחונות".
בן אסאייג הגביר בהמשך הדיון את אזהרותיו מרמת הסיכון של שוק הנדל"ן: "יש לי תחושה שאנחנו מתבשמים מדי מהתפיסה שאין סכנה שהמערכות הפיננסיות יתמוטטו. טבעו של משבר שהוא בלתי צפוי לחלוטין. הייתי בארה"ב ב-2008-2007: לאף אחד לא היה מושג שמערכות הבקרה והניהול לא יכולות להתמודד עם משבר כפי שקרה. המציאות אצלנו יכולה להשתנות בן רגע, כדי שכל העסק לא יתפוס. אנחנו מתבססים על מחירי נדל"ן נוכחיים, שיש סימן שאלה סביב הנכונות הכלכלית סביב קיומם. החשיבה צריכה להיות בתרחישים הרבה יותר קיצוניים, כדי שנרגיש קצת יותר מבוקרים ומחוסנים בפני המשבר הבא".
לדברי עינן, "אנחנו נמצאים במדינה שיש בה צמיחה גבוהה כיום, דבר שמבטא באופן עקרוני גם את נושא הפעילות הכלכלית המסחרית. הביקוש בשוק הנדל"ן יותר גדול מההיצע, וכל זמן שהריבית לא תהיה גבוהה - נדמה לי שיש לנו קרקע יחסית יציבה. אנחנו נמצאים באזור שיושב על הרבה מאוד רעידות קלות שיכולות להפוך לרעידה גדולה יותר. כשזה יקרה, הדברים יכולים להתהפך די במהירות. אין יכולת גם לשמר את הריבית הריאלית השלילית, וככל שהיא תעלה אנחנו עלולים להעמיד חלק מהאנשים במצב שבו הם לא יכולים להחזיר את ההלוואות".
בהתייחס להשפעות הרגולציה על התפתחות שוק הנדל"ן, ציין מינץ: "ככל שהמעורבות של בנק ישראל בצד הביקוש תהיה אינטנסיבית ותוביל רוכשי דירות לשבת על הגדר או להקטין את היקף הדירות המבוקשות, מבחינתנו זה בהחלט פקטור שצריך להביא בחשבון בקבלת ההחלטות בעת מתן ליווי לבנייה. אנחנו בוודאי לא אדישים לראות את ההשלכות של המעורבות והרגולציה של בנק ישראל: זה מעורר אותנו לעשות בחינה".
לדברי נרקיס, "בהיבט של הביטחונות, דיני השעבודים לא באו לידי ביטוי בחוק החברות שנכנס לתוקף לפני עשר שנים ואת זה צריך לשנות. יש גם נושא של אחידות: על מנת לצמצם את היצירתיות של בית המשפט במציאות פתרונות שגורמת בסופו של דבר לבנקים להיות בחשש כשהם באים לממן".
