יוסף גרינפלד: בעבר חשבו שאין לישראלים יכולת להתחרות מול שחקנים מקומיים - הם טעו

"באמצע שנות ה-90, השנים בהן החלה קרדן לפעול במרכז-מזרח אירופה, היינו, כלל היזמים הישראלים באזור, מחוזרים ע"י שרים ונגידים, שגילו את פוטנציאל היזמות הישראלית. בסין, בה אנו פועלים בשנים האחרונות, אתה שומע מאנשים רמי מעלה, כמו גם מפשוטי העם, כי שני העמים היהודים והסינים,

גרינפלד אמר, "בתחילת שנות התשעים, רכשנו את מניות השליטה בקרדן, אז חברה רשומה למסחר בבורסה לני"ע בת"א, בשווי שוק של כ- 3 מיליון דולר, עם מעט נכסי נדל"ן ופעילות בשוק ההון. הניסיונות לפרוץ דרך בשוק המקומי, הושפעו באופן טבעי מגודל השוק ומהפוזיציה שהיתה בשוק, לגופים הוותיקים. כאנשים שפעילות בינלאומית לא היתה זרה להם, זיהינו שמתרחש מהפך היסטורי במרכז-מזרח אירופה, והחלטנו להרחיב את הפעילות לחו"ל.

לאלה שלא היו פעילים בתחילת שנות ה- 90, כדאי אולי לספר, שיזמות ישראלית בחו"ל באותן שנים, כמעט ולא הייתה קיימת. לאחר מספר קטן של יזמים ישראלים שכשלו בחו"ל, התגבשה כאן הדעה, שאין לישראלים יתרון יחסי, ואין להם את היכולת להתחרות ולהצליח מול השחקנים המקומיים. שוק ההון והמערכת הבנקאית כאן, היו שותפים לסנטימנט השלילי ששידרו, ליזמות ישראלית בחו"ל שהובאה לפתחם. עשר שנים מאוחר יותר, הפכה היזמות הישראלית בחו"ל, למגזר בו הצטופפו רבים וטובים".

לדבריו, "את המיקוד ביזמות במדינות מתפתחות, אימצה קרדן כאסטרטגיה, בעקבות ההצלחה במדינות מרכז-מזרח אירופה. במהלך השנים, רכשנו ניסיון רב בייזום, הקמה וניהול של פלטפורמות במדינות מתפתחות. היכולת לפעול במשותף עם גורמים מקומיים, בשיטות ניהול המקובלות במערב, הוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. בשנים 2000-2008 היתה לפעילות בחו"ל עדנה, והסנטימנט בשוק הישראלי הפך חיובי יותר ויותר עם השנים. המפנה שחל בסוף 2008 היה חד ומיידי. ישראל IN, חו"ל OUT. באמצע 2009 הסנטימנט השתנה, ל: ישראל IN, שווקים במערב IN, מדינות מתפתחות OUT. נראה לי, כי גם במקרה הזה כמו בהרבה אחרים, הכללות גורפות מחטיאות בסופו של דבר את המטרה".

בהתייחסו לפעילות קרדן במרכז-מזרח אירופה אמר, "באמצעות GTC פולין החברה שהקמנו, רכשנו את הפרויקט הראשון מוקוטוב-וורשה BUSINESS PARK ב- 6 מיליון דולר. במהלך השנים, התפתחה החברה לחברת נדל"ן מובילה באיזור כולו, רשומה למסחר בבורסה לני"ע בוורשה ברשימת ה- WIG20 (המעוף הפולני), עם שווי שוק נוכחי, שנע בין 1.7 לכ- 2 מיליארד דולר.

החברה פועלת בשלושה סקטורים: משרדים, מרכזי קניות, ומגורים. בניני המשרדים ומרכזי הקניות, מיועדים להשקעה מניבה לטווח ארוך, כאשר המגורים מיועדים למכירה. למרות שהביקושים למגורים בפולין, מתקרבים למציאות ששררה לפני 2008, ובמדינות אחרות באזור המצב משתפר, החלק של המגורים בפורטפוליו של GTC פולין היה וישאר נמוך.

באשר להשקעה לטווח ארוך, בבניני משרדים ובמרכזי קניות, החברה אימצה מדיניות של פיתוח ובינוי עצמאיים, על פני רכישת פרויקטים קיימים. בדרך של רכישת פרויקטים מניבים, קשה לפתח פלטפורמה בשווי שוק של 1.8 מיליארד דולר, עם השקעה ראשונית של 6 מליון דולר. בפעילות במדינות מתפתחות, חייבים לתמחר סיכונים באופן שונה וליצור כרית של רווח יזמי, לפני המרווח המקובל כהכנסה שוטפת.

בשנים הבאות תגדיל GTC פולין, את מצבת הנכסים המניבים, בבנייני משרדים ובעיקר במרכזי קניות. החברה פתחה השנה בקרואטיה, את מרכז הקניות העשירי שלה באזור. עפ"י תוכנית העבודה לשנים הבאות, תבנה החברה על שטחים שבבעלותה, עוד עשרה מרכזי קניות, ותגיע לאחזקה של 20 מרכזי קניות במרכז-מזרח אירופה. סעיף הנכסים במאזן ל- 2010 מסתכם בכ- 13 מיליארד שקל, ההכנסות ב- 837 מיליון שקל, רווח של 208 מיליון שקל ויחס הון למאזן של 39%".

בהתייחסו לפעילות בסין אמר גרינפלד, "להיות יזם בסין זו תורה חדשה, שונה מכל מה שהכרנו בעבר. התחלנו את הפעילות בסין, יחד עם שותף מקומי בתחום המגורים. לשותף היה ניסיון קודם בבניית שכונות מגורים, עם בעלות על חברת שיווק דירות. החלטנו בקרדן להתרכז בערים עם 3-10 מליון תושבים, החלטה אסטרטגית שהוכיחה את עצמה. התרכזנו בערים עם צמיחה גבוהה, גבוהה מהממוצע, ועם רמת אבטלה נמוכה מהממוצע. התנודתיות של מחירי הנדל"ן בערים אלה היתה קטנה יותר, לעומת הערים הגדולות.

נכון להיום GTC סין מעורבת ב-7 פרויקטים ב- 5 ערים, עם בנייה של כ-27 אלף יחידות דיור בשטח של כ- 2.6 מיליון מ"ר, וחמישה מרכזי קניות בשטח של כ- 320,000 מ"ר, סה"כ כ- 3 מיליון מ"ר מבונה. עד כה מכרנו כ- 11,000 יחידות דיור, מתוכן נמסרו לרוכשים בשנים 2008-2010 כ- 7,000 יחידות דיור. המחיר הממוצע הנוכחי אצלנו, לדירות של 90 מ"ר ו- 3 חדרים, עומד על כ- 300,000 שקל ורוב הרוכשים הם זוגות צעירים, עם משכנתא לדירה ראשונה, בגובה של כ- 70%.

ב-2008 לאחר כשלוש שנות הכרות עם תנאי השוק וסביבת העסקים בסין, התחלנו לבד בבנייה של מרכז קניות ראשון. בסוף 2010, פתחנו את מרכז הקניות הראשון בצ'אנגדו עיר של כ- 9 מיליון תושבים, והתחלנו לבנות את מרכז הקניות השני בדאליין, עיר של כ- 6.5 מיליון תושבים. שלושה מרכזי קניות נוספים, מתוכננים להיבנות בצמוד לפרויקטים למגורים שלנו, כמרכזי קניות המשרתים את תושבי הרובע, משהו כמו 500,000 תושבים בכל אחד. הרווח היזמי במרכז הקניות החדש בצ'אנגדו, מגיע לכ- 41% והרווח הגולמי במגורים לכ- 24%. סעיף הנכסים ב- GTC סין עפ"י דוחות 2010, מסתכם ב- 2.2 מיליארד שקל, ויחס הון למאזן של 35%.

בדומה ל- GTC פולין, גם בסין נקדם פיתוח של מרכזי קניות מודרניים, עם הכנסה מניבה ויצירת ערך. בסין יש כיום כ-160 ערים, עם למעלה ממיליון תושבים. במילים אחרות, הפוטנציאל ענק וצריך להתפלל לאריכות ימים ובריאות טובה, כדי להספיק את מה שמתכננים".

.