שלוש אפשרויות לפתרון הקיפאון

הקיפאון בחודשים האחרונים בשוק הנדל"ן גורם נזק לכולם: הקבלנים שאינם מוכרים דירות; הלקוחות שרוצים לקנות דירות אבל מבולבלים; והמדינה, שהכנסותיה ממסי נדל"ן ירדו מאוד מאז תחילת ההאטה בענף. רבים חיכו להמלצותיה של ועדת טרכטנברג שהוקמה בעקבות המחאה החברתית של הקיץ האחרון, ובעיקר

אך מי שקורא בעיון את המלצות הוועדה מגלה שכמעט אין התייחסות לענף הנדל"ן, ובטח שלא לפתרונות בעתיד הנראה לעין.

אך גם כך, ריבוי התוכניות להוזלת מחירי הדיור שהוצעו בחודשים האחרונים - של משרדי האוצר והשיכון, ראש הממשלה ובנק ישראל - הביאו לאי־ודאות ובסופו של דבר רק תרמו לשיתוק ענף הנדל"ן למגורים בישראל. כשהחלטות מתקבלות בדרך של שליפה מהמותן, והאזרחים מתבלבלים יותר ויותר ואינם יודעים מה יקרה מחר, השוק כולו מתיישב על הגדר ומקבל החלטה שלא להחליט.

כמו בכל דבר, גם מקרה זה יכול להוות דוגמה לשאלת הביצה או התרנגולת. הצעדים אמנם נועדו להוזיל את מחירי הדירות - בין היתר באמצעות הוזלת מחירי הקרקעות לבנייה למגורים - אך בפועל, הבנקים מקשיחים את תנאי קבלת המימון לרכישת קרקעות אלה ולבניית פרויקטים חדשים על קרקעות שנרכשו בשנים האחרונות.

הדבר מוביל לכך שהביקושים מצד רוכשי הדירות פוחתים, הקבלנים נזהרים מלבצע עסקאות רכישה חדשות של קרקעות, ואינם מקדמים הקמת שלבים חדשים בפרויקטים קיימים. למה יגרום הדבר? בטווח הקצר לשיתוק הענף, ובטווח הארוך - כשסוף סוף נצא מהקיפאון, נמצא את עצמנו עם היצע זמין קטן של דירות ועליית מחירים.

העיקרון של הוצאת כמה שיותר קרקעות לבניית הכמות המרבית של דירות תואם לעיקרון הראשון בכלכלה: ככל שעקומת ההיצע גבוהה יותר מעקומת הביקוש, המחיר יהיה נמוך יותר. אבל בענף הנדל"ן יש להוסיף לעיקרון זה התאמה חשובה, והיא אלמנט המיקום.

תוכניתו של שר הבינוי והשיכון להציף קרקעות לבנייה היא טובה במהותה, אולם הקרקעות שביקש להוסיף לשוק הוצעו באזורים שאינם אזורי ביקוש, ובכך לא נתנו מענה אמיתי למרבית האוכלוסייה בישראל. כ־70% מתושבי מדינת ישראל גרים במרכז, ונתון זה לא עתיד להשתנות בזמן הקרוב. יש לאפשר לזוגות צעירים ולמשפרי דיור לרכוש דירות באזורי ביקוש.

מחיר דירה מורכב מעלות הקרקע, מיסוי, רווח יזמי ועלות הבנייה. על אלמנט הקרקע דיברנו. בנוגע למיסוי, הרי שאנחנו כאזרחים במדינה מצפים שיישאר בשיעור קבוע פחות או יותר, כי אם המדינה תוזיל את המס, היא תגבה אותו ממקום אחר. הרווח היזמי בישראל מנדל"ן למגורים נע מאז ומתמיד על 10%–15%. אף יזם לא יסכים לבנות בפחות מכך, ובאירופה ובארה"ב למשל הרווח היזמי לעולם גבוה יותר מ־20%.

רוב הקרקעות באזורי הביקוש הן בבעלות פרטית ואינן שייכות למינהל, למדינה או לרשויות. בטווח הקצר, המדינה היתה יכולה לתמרץ את אותם בעלי קרקעות למכור את הקרקע שבידם. דרך אחת לעשות זאת היא לקבוע שבעלי קרקע שבה יש בקשה להיתר בטווח של שנה־שנתיים, יקבל תמריץ במיסוי מצד אחד - פתרון שעולה כסף למדינה - ומצד שני, יקבל גם זכויות בנייה גדולות יותר על הקרקע.

נותרנו עם עלות הבנייה, שאליה לא התייחסה אף תוכנית - לא זו של שר הבינוי והשיכון, לא זו של ראש הממשלה או האוצר, וגם לא זו של טרכטנברג. יש לזכור שעלות הבנייה היא מרכיב משמעותי ביותר במחיר הדירה. ככל שמחיר הדירה נמוך יותר, כך שיעור מרכיב הבנייה במחיר גבוה יותר.

למדינה צריך להיות אינטרס מובהק לטפל בעלויות הבנייה, מאחר שהנהנים הגדולים יהיו דווקא רוכשים משכבות הביניים. הוזלה של 10% בעלויות הבנייה ממחיר הדירה היא משמעותית הרבה יותר באזור שבו הקרקע היא זולה, מאשר במרכז הארץ.

הניסיון הוכיח כי בסופו של דבר, לבה מבעבעת מטבעה להתפרץ - ושוק הדיור הוא אנאלוגיה מתאימה לכך. כמות הביקושים היום גבוהה יותר משהיתה בתקופות הטובות של שוק הנדל"ן, אולם כמות המכירות קטנה משמעותית.

בסופו של דבר מדובר בביקושים כבושים; הרי ילדים לא יכולים להמשיך להתגורר אצל הוריהם לנצח. עובדתית, מדינת ישראל זקוקה לכ־40 אלף יחידות דיור בשנה. אז נכון שבחודשים האחרונים נעצרו הביקושים, אולם אלו שלא קנו דירות יצטרפו בסופו של יום לרוכשי הדירות העתידיים.

מעטים הם האנשים שיידעו לקנות בנקודת הזמן שבה המחיר הוא הנמוך ביותר, ולמכור בנקודת הזמן שבה המחיר הוא הגבוה ביותר. אולם גם אם שוק הנדל"ן קפוא היום יחסית, בבחינה לאורך שנים נראה כי תמיד נכון וכדאי לקנות דירה. היהודי הנודד לעולם ירצה דירה שתהיה בבעלותו.

הכותב הוא בעלים משותף ומנכ"ל אמריקה ישראל