מדד נדלניסט: הצעירים עוברים לשכור דירות זולות מחוץ לגוש דן
התנודות בשוק המכירה של הדירות מיד שנייה נעצרו בחודש ינואר. אך בשוק ההשכרה באותו החודש זינקו המחירים בשיעורים של עד 12% בדירות הקטנות מחוץ לתל אביב, ואילו בתל אביב עצמה ירדו דמי השכירות בדירות הקטנות בשיעור של עד 7%. בדירות המשפחתיות המגמה הפוכה
בינתיים, שוק השכירות הפך בחודשיים האחרונים לשוק הפעיל והמעניין ביותר בענף. לאחר שבשנה האחרונה כרבע מהמשקיעים מכרו את דירותיהם והפחיתו מאוד את ההיצע בתחום זה, המחירים בו צמחו במהירות ובנקודות מסוימות הם ממשיכים לטפס גם בינואר. לפי נתוני מדד השכירות של אתר WinWin ו"כלכליסט", מדובר במגמה מעורבת בתחום השכירות בינואר; דווקא בתל אביב נרשמה התייצבות עם נטייה לירידות מחירי שכירות. היחלשות שוק השכירות בתל אביב, אומרים בענף, נגרמת מנטישת צעירים את העיר ליישובים זולים יותר בגוש דן לאחר חודשים של עליות מחירים בולטות.
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', השותפה לעריכת המדד, מזכיר כי גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ורשות המסים מצביעות על כך שמספר עסקאות המכירה ירד מאוד בדצמבר. אך המאירי מזהיר זה החודש השלישי ברציפות כי נתון זה אינו אומר שנעלם הביקוש מהשוק, אלא כי השוק עדיין בהמתנה. להערכתו, הקבלנים המתקשים עתה בהשגת אשראי לבנייה יגרמו שוב לצמצום היצע הדירות. לדבריו, "התוצאה היא שקשה לצפות לירידת מחירים בשיעורים ניכרים".
תל אביב
המחירים הגבוהים נשמרים
בירת הנדל"ן הישראלי ממשיכה לשמור על רמות מחירים גבוהות, במיוחד בדירות ישנות במרכז העיר ובדרומה. "ינואר נסגר בתחושה שלפיה המשקיעים נזהרים כרגע משוק ההון ומעבירים משקל בחזרה לנדל"ן", אמר זכיין רשף נכסים במרכז תל אביב, בועז גלעדי. לדבריו, החודש האחרון התאפיין בהתעניינות ערה של משקיעים בדירות של 1–1.3 מיליון שקל, ולא הורגשו ירידות מחירים משמעותיות. "המשקיעים שמתעניינים בדירות הקטנות בצפון הישן עושים זאת מתוך רצון להפוך אותן לדירות להשכרה לטווח קצר", אמר גלעדי, "וזאת עקב המחירים הגבוהים במלונות ומחסור בחדרים בעונות התיירות". רועי הרוש מאנגלו־סכסון כיכר המדינה סיפר כי "משפרי הדיור חוזרים לשוק ומתעניינים דווקא בנכסים של 2 מיליון שקל ויותר. לצערנו, רוב המוכרים בעיר עדיין לא מספיק גמישים".
ירושלים
השוק בעיר עדיין רדום
ירושלים אינה מצליחה להשתחרר מהתרדמת שנפלה עליה בקיץ שעבר. ינואר היה שקט, לדברי עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בבירה. "אני מעריכה שלאור כל הפרסומים הצופים ירידה במחירי הדירות, אפילו המוכרים העקשנים ביותר בירושלים שחושבים שהם מחזיקים בנכסים השווים זהב, ייאלצו להוריד מחירים", אמרה פרידלנד. "עם היצע גדול וביקוש נמוך, השוק יבצע תיקון טבעי ויגרום למוכרים להבין שיש להם הזדמנות למכור היום במחיר טוב, לפני שיתרחש בשוק שינוי דרמטי לרעתם".
בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון ירושלים, דיווח כי בינואר נרשמה התעוררות מסוימת גם בגזרת הדירות היקרות, שעולות יותר מ־2 מיליון שקל. "עם זאת, ברמת המחירים לא חל שינוי", הוא אמר. לדבריו, במקרים מסוימים, בשעת סגירת העסקה נרשמו בחודש האחרון הפחתות של עד 15% במחירים המבוקשים, וכך נשמרה יציבות מול המחירים בפועל בדצמבר.
רמת גן
מחכים למי שימצמץ ראשון
שוק שמחכה לירידת מחירים שמובטחת לו כבר חודשים על ידי "מבינים ומומחים" יוצר לעתים רבות תנועות קיצון. לדוגמה, נועם דרסה, זכיין רי/מקס 100% מרמת גן, אמר כי בינואר נוצר "ספורט" חדש של הגשת הצעות מחיר מגוחכות. "עסקאות בהיקף של 1–1.1 מיליון שקל נסגרו מהר בינואר, אבל בדירות היקרות של 1.8 מיליון שקל או יותר, לא מעט קונים מרגישים נוח להציע הצעות בציפייה להנחות של עד 400 אלף שקל".
לעומת זאת, המוכרים נאחזים גם בכתבות בודדות שבהן טוענים קבלנים שהמחירים יעלו, ולכן הפער בין המוכרים לקונים לפעמים לא ריאלי ושני הצדדים מתבצרים בעמדתם. כיום, מה שמעכב את השוק הוא מצב אי־הוודאות שבו מצויים שני הצדדים, שמעדיפים לחכות ולראות מה יקרה, כאשר כל צד בטוח בצדקתו.
חיפה
חזרה אטית של הרוכשים
בחיפה, שבה נרשמו עליות חדות במחירי השכירות במהלך שנת 2010, וקיפאון כמעט מוחלט לאורך רוב שנת 2011, מדווחים על חזרה אטית של הרוכשים לשוק זה. "עסקאות שנסגרו בחודש ינואר היו בעיקר בנכסים מיוחדים ויקרים", אמר דרור אלוני מחברת התיווך אנגלו־סכסון. לדבריו, מדובר בווילות ובבתים באזורים הנחשבים לטובים יותר בעיר, על רקע ההיצע הנמוך יחסית של נכסים אלה. גם המשקיעים שבים בהדרגה לשוק ובינואר, אמר אלוני, "הם רכשו נכסים ב־450–500 אלף שקל".
מודיעין
הקוטב הנגדי לגוש דן
לפי הדיווח מהעיר מודיעין מצטיירת תמונת ראי למה שקורה בגוש דן. "קונים החלו לרדת מהגדר ולהבין שלא עומדת להיות ירידת מחירים דרמטית", אמר מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000. לדברי הרשקו, אין משמעות הדבר שהקונים אינם מנסים לשפר עמדות במהלך המשא ומתן שהם מנהלים - והם אכן מצליחים לסגור עסקאות במחירים נמוכים יותר - אבל לא מדובר במחירי הרצפה שהם ציפו להשיג.
כך חישבנו את המדד
מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל - אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים, ולפירמת השמאים המובילה בישראל - אהוד המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים אלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.
