"יזמים שבונים להשכרה צריכים לקבל סבסוד"
יזם הנדל"ן ואיש העסקים אליעזר פישמן טוען כי רק שותפות בין המדינה ליזמים תוכל לעצור את הזינוק במחירי השכירות לאחר שהעלייה במחירי הדירות דווקא נבלמה. בינתיים הרשויות המקומיות מנסות לקדם בעצמן פתרונות נקודתיים, לא תמיד בהצלחה יתרה
"לא יהיה כאן שוק השכרה מסודר ובנתונים הקיימים אין סיכוי שאבנה בישראל דירות להשכרה", אומר יזם הנדל"ן הוותיק ואיש העסקים אליעזר פישמן בתגובה לממצאי בדיקת מחירי השכירות של "כלכליסט". פישמן מצביע על חוסר הכדאיות בבנייה של דירות להשכרה ככשל המרכזי שקיים בשוק השכירות בישראל.
במסגרת הפרויקט שפורסם אתמול (ב'), בדקו כתבי "כלכליסט" את שוק השכירות בשבע ערים גדולות בארץ - תל אביב, ירושלים, חיפה, ראשון לציון, אשקלון, נתניה ובאר שבע. בעוד שמחירי הדירות למכירה נבלמו בתקופה האחרונה, שכר הדירה בערים שנבדקו זינק ב־12%–20% בתוך שנתיים.
תוכנית חדשה שיזמו שרי השיכון והאוצר מציעה לגופים מוסדיים לנהל מתחמי דירות להשכרה ולהנות מפטור ממס על ההכנסה. לטענת הממשלה, השקעה כזו תניב למוסדיים תשואות של 6.5%. לדברי פישמן, "המוסדיים מחפשים תשואות על נדל"ן מניב של 7.25% בממוצע, אבל המספרים קרובים מספיק כדי למשוך אותם לעניין. עם זאת, התוכנית לא תפתור את הבעיה היסודית כי הבנייה להשכרה מבוססת על יחסים בין המדינה, המשקיעים והיזמים. כל עוד היזמים לא ייכנסו לשוק הדיור להשכרה, לא יהיו פרויקטים".
לדעת פישמן, הפתרון הדרוש בשוק השכירות הוא החלטה של המדינה לסבסד את היזמים. "הציעו סבסוד דרך הוזלת הקרקע אבל זה לא העניין", אומר פישמן. "הפריחה בדירות להשכרה במדינות כמו קנדה נולדה בעקבות מתן הלוואות זולות ליזמים. אם לא יהיה פתרון סבסוד ישיר של ההון, היזמים יישארו בחוץ".
פרופ' אבנר דה־שליט, דיקאן הפקולטה למדעי החברה באוניברסיטה העברית, סבור גם הוא כי נדרשת התערבות מהותית בשוק הנדל"ן של הממשלה, לאור המצב הקיים בו אזרחים כורעים תחת נטל תשלום ההוצאות לדיור בכל חודש. "אני נגד התזה שטוענת כי הממשלה אמורה לאפשר לכוחות השוק לקבוע את מה שיקרה בענף הנדל"ן. המדינה צריכה לפעול עבור האזרחים", אומר דה־שליט.
דה־שליט מתנגד לחקיקה שתחייב בנייה להשכרה ומציע דווקא התמודדות עם הנושא באמצעות רגולציה נקודתית. לטענתו, "הפתרון של חקיקה הוא לרוב קיצוני ואיננו הפיך במידה המתאימה לשוק הנדל"ן", ורגולציה תאפשר גמישות רבה יותר.
אליעזר פישמן צילום: עמית שעל בבנק ישראל עוקבים אחרי שוק ההשכרה
העליות במחירי הדיור הן ללא ספק הנושא המטריד ביותר שאיתו נאלץ נגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר להתמודד, והטרדה שלו במקרה זה היא למעשה כפולה. ראשית, סעיף הדיור, שמודד בפועל את השינויים בשכר הדירה, משפיע במידה רבה על שיעור עליית מדד המחירים לצרכן, והאינפלציה נמצאת תחת אחריות בנק ישראל. בנוסף, עלייה מהירה ולא מבוקרת במדד מחירי הדירות, שאינו חלק ממדד המחירים, מקרבת את היום שבו עלולים מחירי הדירות לקרוס במהירות ולגרור איתם גם את הבנקים למשכנתאות. והדאגה ליציבות הבנקים נמצאת גם היא בתחום אחריותו הישירה של בנק ישראל.
זו הסיבה שבנק ישראל פועל בשנתיים האחרונות בנחישות רבה, וצפוי להמשיך ולעשות כן גם בעתיד, על מנת למתן את העליות הרצופות בשוק הדיור. בנק ישראל פועל בשוק הדיור באמצעות שורה של צעדים ממוקדים, שנועדו לפגוע נקודתית בנוטלי המשכנתאות לדיור, ובכך להקטין את הביקושים לדירות ולצמצם את שיעור העלייה במחיריהן. בטווח הקצר, ההכבדה על רוכשי הדירות שולחת יותר משפחות אל שוק הדיור להשכרה, ותורמת בעצם לעלייה מהירה יותר במחירי השכירות.
אולם בדיקה שערך בנק ישראל בנושא לפני שנה העלתה כי מדובר בכשל זמני בלבד. פערים בין קצב התייקרות הדירות לבין זה של העלייה במחירי השכירות נרשמו גם בעבר, אבל הניסיון מראה כי הפערים נסגרים בסופו של דבר. היום, שנה לאחר אותה בדיקה, מתחילים הנתונים בשטח לאמת את התיאוריה של בנק ישראל. בשנה שעברה הצביעו נתוני הלמ"ס על עלייה שנתית גדולה של 13.7% במחירי הדירות, לעומת עלייה מתונה הרבה יותר של 6.2% במחירי השכירות. עכשיו מצביעים הנתונים המעודכנים על היפוך היוצרות: ב־12 החודשים האחרונים עלו דווקא מחירי השכירות בשיעור גדול יותר, של 4.6%, לעומת עלייה מצטברת של 2.2% בלבד במחירי הדירות.
מאחורי הדינימיקה הזאת יש הסבר כלכלי: התשואה ששואפים לקבל משכירי הדירות על הנכסים שבבעלותם אמורה להישאר פחות או יותר קבועה, ולכן לאורך זמן אמור להישמר יחס קבוע בין מחיר הדירה לבין דמי השכירות. אולם, לא מדובר בנוסחה מתמטית מדויקת, וזה מה שגורם מדי פעם לעליות או לירידות, מהירות יותר וקצרות טווח במחירי השכירות ביחס לשינויים במחירי הדירות.
שאלת השאלות שנותרה עדיין ללא תשובה היא מאיזה כיוון ייסגרו הפעם המרווחים שעליהם מדבר בנק ישראל. האם העלייה במחירי השכירות תמשיך לגדול בקצב מהיר יותר גם בחודשים הבאים, או שאנחנו צפויים לראות בעתיד הלא רחוק ירידה משמעותית במחירי הדירות?
השינויים במחירי הדירות מיד שנייה לעומת שינויים במחירי השכירות על פי הלמ"ס משרד הפנים עצר תוכנית לעידוד יזמים
לצד הפתרונות הממשלתיים למצב בשוק השכירות, חשוב לבדוק נסיונות להתמודד עם הנושא ברמה המוניציפלית. שורה של עיריות קידמו, או ניסו לקדם, בניית פרויקטי שכירות בתחומן, אך ברוב המקרים קודמו בפועל רק פרויקטים לסטודנטים.
תוכנית מעניינת בתחום זה היא זו שיזם סגן ראש עיריית תל אביב ארנון גלעדי. גלעדי העביר כבר לפני כשנה לשרי האוצר, השיכון והפנים בקשה בשם העירייה לבחון אישור לתכנון פרויקטי דיור להשכרה מעל בני ציבור, כמו גני ילדים ומתנ"סים. גלעדי מסר ל"כלכליסט" כי בשבוע שעבר פנה שר האוצר יובל שטייניץ אליו בבקשה לקבל תוכנית מפורטת לעניין זה.
אם אכן תאושר תוכנית כזו, עומד פוטנציאל הדירות בתל אביב לבדה על אלפי יחדות דיור להשכרה. עיריית תל אביב תקצבה עד כה פרויקט אחד בלבד שיכלול עשרות דירות להשכרה במתחם גני שפירא ב־40 מיליון שקל. כמו כן, העירייה קידמה בנייה של עשרות דירות להשכרה במתחם השוק הסיטונאי.
עיריית ראשון לציון היא דוגמה לרשות מקומית שניסתה לקדם בנייה להשכרה ונחסמה על ידי המדינה. העירייה יזמה תוכנית שמאפשרת מתן הקלות ליזמים כדי שיבנו פרויקטים להשכרה, כמו הפחתת תקני החניה ובמקרים מסוימים אף בנייה ללא מקומות חניה בכלל. היזם, מצדו, מתחייב לבנות דירות להשכרה בשטח של עד 85 מ"ר ברוטו ולהשכירן לתקופה של 25 שנה. בתקופה זו מותר ליזם למכור את הבניין בשלמותו ליזם אחר, שיחויב גם הוא בהשכרת הדירות עד לגמר התקופה. כלומר, על כל הדירות להשכרה תרשם הערת אזהרה בטאבו שתהפוך לבעלות מלאה לאחר שנות ההשכרה על פי החוזה עם העירייה.
עיריית ראשון לציון ייעדה פרויקטים כאלה למרכז העיר, ולמגרשים שבהם קיים קושי ליצור מקומות חניה חדשים. בעירייה קיוו להגיע לכ־300 יחידות להשכרה במרכז העיר בתוך כשנתיים.
ראש עיריית ראשון דב צור חשף אתמול בשיחה עם "כלכליסט", כי אף שהעירייה לא ביקשה להוסיף שטחי בנייה לבניינים, ולא דרשה שום השקעה מהמדינה, חסם משרד הפנים את התוכנית. לדבריו, משרד הפנים ביטל את התוכנית בטענה שמדובר בשינוי ייעוד הקרקע לייעוד להשכרה שמצריך אישור תוכנית חדשה לחלוטין - הליך שלוקח לפחות חמש שנים.
"פניתי גם לשר האוצר בעניין זה וגם שם נדהמו בתחילה לקבל את ההסבר ששמענו בוועדה המחוזית של משרד הפנים", אומר צור. "בסופו של דבר גיבו במשרד האוצר את משרד הפנים והתוכנית בוטלה. מה שנאלצנו לעשות זה לחתום חוזים מיוחדים עם הקבלנים כדי לעקוף את המדינה. זה אבסודר בעיקר בעידן שבו מדברים בממשלה על דיור בר־השגה".
בחיפה קידמו פרויקטים לזוגות צעירים
בחיפה שכנו בשנים האחרונות יותר מ־500 סטודנטים בבניינים ישנים ששופצו בעיר התחתית, בפרויקט משותף של העירייה ושל יזמים פרטיים. היעד של התוכנית הוא לשכן עוד 3,000 סטודנטים נוספים בצורה זאת בשנים הקרובות, כל זאת כחלק מקידום תוכנית קמפוס הנמל של ראש העיר יונה יהב. אולם יהב ועיריית חיפה לא עשו דבר כדי לקדם דיור להשכרה לזוגות צעירים.
לעומת זאת, במודיעין ניסו לפנות בעיקר לזוגות צעירים על ידי תוכנית להקמת בנייני מגורים להשכרה מעל קומות מסחר ומשרדים. העירייה פנתה לממשלה כדי לשנות את התב"עות במרכז העיר ואם תיענה בחיוב ניתן יהיה לבנות כ־400 דירות להשכרה, בהן דירות 2 חדרים. ברמת גן נבנים כיום שני בניינים ברחובות אבא הלל וביאליק שמיועדים לסטודנטים בבית הספר שנקר ובמכללה למשפט. העירייה מקדמת עוד מספר קטן של פרויקטים נוספים להשכרה לסטודנטים בהם מגדל של 20 קומות ברחוב הצלע והסבת דירות ישנות לדירות קטנות להשכרה.
רמת גן גם היא דוגמה טובה להתעלמות המדינה מדרישת הרשות המקומית לקדם בה פתרון לשכירות. העירייה פנתה כמה פעמים בעבר לממשלה בבקשה לאפשר הסבת שטחי מסחר נטושים במתחם הבורסה ליהלומים לדירות להשכרה, אך ללא הועיל.
