מדד נדלניסט לחודש יוני 2012: בשוק היד השנייה מחכים למשדרגים

החודש החולף היה רב־שינויים בתחום הנדל"ן. יוני ותחילתו של יולי הביאו עמם שורת החלטות של הממשלה ובנק ישראל שעשויות להשפיע בעתיד הלא רחוק על שוק הנדל"ן למגורים. היו אלה דיונים בבנק ישראל בעניין שיעור המימון שעל הבנקים לתת ליזמי נדל"ן; אמירות לא מרגיעות כלל של הנגיד סטנלי פישר על הסכנה במצב השוק הזה; החלטות של האוצר ומשרד השיכון לקדם מאוד את תחום ההשכרה לטווח ארוך באמצעות תמריצים למשקיעים מוסדיים; מכרזים למכירת קרקע למאות יחידות דיור ברחבי הארץ; ולא מעט דיווחים של חברות הבנייה כי היקף המכירות שלהן זינק בחודשים האחרונים לעומת השנה שעברה. אולם מדד נדלניסט לחודש יוני מעיד על כך שהדברים עדיין לא חלחלו לשוק היד שנייה.

• מדד נדלניסט - לצפייה בטבלה לחצו כאן
  

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', מציין כי מדד יוני 2012 מצביע על המשך הקיפאון במחירי הדירות מיד שנייה. "ניתן להבחין כי ראשוני הקונים שישבו על הגדר בחודשים האחרונים התחילו לחפש דירה בניסיון להתמקח על המחירים", הוא אומר. "בפועל, מספר העסקאות עדיין קטן". לדבריו, "בחודשים האחרונים מצאנו ירידות מחיר נקודתיות בעיקר בפריפריה. שם גם קיימת רגישות רבה יותר למחיר מאחר שכוח הקנייה של קהל היעד קטן יותר. כעת ניכרת ירידת מחירים גם בחולון, וייתכן שיש בכך משום איתות כי השוק מתחיל להפנים רמות מחיר נמוכות במעט גם באזורי הביקוש במרכז".

הממשלה ממשיכה לשגר מסרים לציבור שהנה בקרוב יירדו המחירים, כי המינהל מזרים קרקעות לשוק. מסרים אלה גורמים לציבור הרחב להמתין, אולי באשליה שסוף סוף הדירות יהפכו למצרך עממי. גם מוכרי הדירות מיד שנייה לא ממהרים למכור ורובם מתעקשים על המחיר. לכן בכל ערי המדגם עדיין לא מצאנו שינויים בעלי משמעות במחירי יד שנייה ביוני לעומת מאי מלבד, כאמור, בחולון. לדברי המאירי, "חבל שהצהרות הממשלה גורמות לקיפאון בשוק, במקום להודיע לציבור שנעשות פעולות תכנון שיסדירו את השוק רק בטווח הבינוני־ארוך".

הבשורה החשובה ביותר של החודש האחרון היתה החלטת הממשלה לתת תמריצים לגופים מוסדיים שישקיעו בבנייה להשכרה למגורים, תוך הבטחת תשואה של 6%–8%. אולם בשוק יש ספקנים רבים שמעריכים כי מזה לא תבוא הישועה. בשוק אומרים רבים כי ספק אם השיטה המוצעת תהיה אטרקטיבית, שכן הדבר כרוך בהקמת חברות ניהול או התקשרות עמן לשם אחזקת הבניינים, גביית דמי שכירות, טיפול בתביעות כנגד סרבני תשלום וכו'. "זו אופרציה שלמה שיש להפעיל, בשעה שההשקעות בנכסים מסחריים נושאות תשואה שנתית של 8%–9% בלי טובות", אומר השמאי אהוד המאירי.

מדד השכירות של WinWin מגלה כי לאחר כמה חודשי סערה בשוק השכירות של הדירות המשפחתיות, בנות 4 חדרים, נראה כי עליית המחירים ברוב הערים פחתה, ובירושלים ובאשדוד, למשל, דמי השכירות אף יורדים.

ירושלים: תושבי החוץ עדיין נעדרים

מירושלים מצפים פעילי הנדל"ן להפוך לשוק נדל"ן תוסס מאוד בקיץ, בהובלת המשקיעים הזרים הזורמים לחופשות ביולי־אוגוסט בכל שנה בעשור האחרון ומנצלים את החופשה להשקעות. אולם השבועות האחרונים נראים כמו המשך ישיר לפסח האחרון, שבו כבר היה ברור שהמשבר הכלכלי העולמי עומד לשנות את התמונה בעיר. חיים והב, מאנגלו־סכסון ירושלים, מספר כי יוני והשבועות הראשונים של החופש הגדול הביאו לעלייה בפעילות המסחר בדירות מיד שנייה בעיר, אך כי מרבית הביקושים היו במרכז ירושלים על ידי ישראלים. "עסקאות בולטות נחתמו גם בשכונות שבשולי העיר, רובן במחירים של 1.5–1.7 מיליון שקל". לדבריו, "אף שנעשו כמה עסקאות עם תושבי חוץ מאנגליה, צרפת וארה"ב, אפשר לומר שאלה טרם חזרו לשוק בהמוניהם".

עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בבירה, אומרת גם היא כי רוב הרוכשים הם ישראלים משפרי דיור. "הזרים רוכשים כעת נכסים במושבה הגרמנית, רחביה ובקעה. לרוב הם מגלים עניין בדירות קטנות שישמשו עבורם דירות נופש, ב־2.5–3 מיליון שקל".

המושבה הגרמנית צילום: אלכס קומולוסקי

תל אביב: שובן של קבוצות הרכישה

תל אביב, שנוהגת לקבוע את הטון ולהיות הראשונה שחושפת תהליכים בשוק הנדל"ן הישראלי, מביאה עמה בשורה מפתיעה ביוני - חזרתן של קבוצות הרכישה. היזמים הממעטים לפתוח כיום פוזיציות מול הבנקים, המחסור בקרקע זמינה לבנייה שלא מצריכה הליכי אישור ההולכים ומתארכים, והקונים שיושבים על הגדר מרחיקים אותם מהעיר ומגוש דן כולו, ונדירים הפרויקטים שממש יצאו לדרך מאז ינואר. החלל שנוצר בתל אביב מזמין את מארגני הקבוצות להיכנס אליו שוב לאחר יותר משנה שכמעט לא נראו בשטח. ביוני עוד היה קשה לחוש בהשפעתם על הענף בתל אביב, אבל אפשר להעריך שהיא תורגש יותר ככל שיעבור הזמן. בועז גלעדי מרשף נכסים מספר כי זהו השינוי הבולט של יוני מול מאי. "יוני התאפיין כהמשכו של חודש מאי עם התעוררות של ביקושים, והקבוצות היו חלק חשוב מזה", הוא אומר.

גבעתיים: התעוררות בדירות הקטנות

שוק היד שנייה בעיר, הנחשבת "בירת היאפים", החל להתעורר לאחר חודשים ארוכים של שקט. עיקר העסקאות שעליהן מדווחים הפעילים בו נעשות בטווחים של 1.5–1.1 מיליון שקל - דירות קטנות שנרכשות על ידי זוגות צעירים עם ילד או שניים. אך נועם דרסה, מסוכנות רי/מקס 100% בעיר, מספר כי דווקא החזרה לפעילות בשוק הדירות המשפחתיות הקלאסי של 4 חדרים היתה הבשורה החשובה של יוני. "ההתעניינות בדירות בטווח של 2–2.5 מיליון שקל הופכת לרצינית יותר, וגם הצעות המחיר בהתאם", הוא אומר.

גבעתיים. שוק היד שנייה החל להתעורר צילום: בועז אופנהיים

פתח תקווה: חודש חלש ושוק לא יציב

שוק היד שנייה בפתח תקווה, שמובילה את שוק הדירות החדשות כבר שלוש שנים, נפגע מאוד בחודשים האחרונים ממצב הענף. יזמי פרויקטים רבים בעיר שנמצאים בשלבי בנייה שונים התקשו למכור את הדירות בין הקיץ שעבר לרבעון הראשון של 2012. לפיכך הם החלו להציע מבצעים כדי להחזיר את הקונים לשוק. עד שהשתחרר הפקק שיצרה המחאה והקונים החלו לטפטף לשוק הדירות החדשות, נדחו לא מעט עסקאות יד שנייה של משדרגי דיור בעיר, וקיפאון מוחלט שרר בו. רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה, אומר כי יוני היה חלש בשוק היד שנייה. "השוק בעיר לא יציב. יש נכסים שנמכרים במחיר גבוה יותר מכפי שחשבנו, ונכסים שמתומחרים נכון תקועים כבר חודשים".

שכונת ח־300 בחולון. העיר יוצאת דופן בקיפאון הנוכחי צילום: עמית שעל

"לא הייתי בונה על ירידת מחירים של חודש אחד. הקבלנים מנהלים פה את השוק והם לא רוצים שהמחירים פה יירדו", אומר ראש עיריית חולון מוטי ששון ל"כלכליסט". ששון התבקש להעריך מדוע דווקא בעירו ירדו ביוני מחירי הדירות מיד שנייה בכ־6%. "אולי בחודש האחרון היו מי שנשברו בשוק זה לאחר המתנה ארוכה שיקרה משהו. יכול להיות שאלה אנשים שלחוצים להחליף דירה לפני שנת הלימודים".

את ירידת המחירים ניתן לייחס בין השאר להתבטאויות של ששון בתקשורת כי הוא מקדם בניית דירות רבות. מדובר בתוכניות לכ־6,000 דירות עד 2020, בעיקר בשכונות ח־300, ח־370 ותל גיבורים. אך מי שמסתכל רחוק יותר יכול למצוא תוכנית ענק של העירייה לשכונה של 13 אלף יחידות דיור ופארק ענק - ח־500, לצד מתחם תעסוקה של עשרות אלפי מ"ר.

כך חושב המדד

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני אמת שעובדו על ידי הגורמים המובילים בענף - אנגלו־סכסון, רי/מקס, רשף נכסים, מתווכים עצמאים ופירמת השמאים המובילה בישראל אהוד המאירי ושות'. בסיס החישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, עם חניה ומעלית (אלה מוסיפות 20% למחיר הדירה) ב־18 יישובים