בלעדי ל"כלכליסט": קיפאון במחירי השכירות למשרדים

שוק המשרדים בעשר הערים הגדולות בישראל שמר על יציבות ברבעון השני ביחס לרבעון הראשון, כך עולה מהסקר הרבעוני של חברת שיווק הנדל"ן מאן נכסים, נציגתה בישראל של ענקית ייעוץ הנדל"ן המניב CBRE.

על פי הסקר, שמרו רוב המשרדים בישראל ברבעון השני על רמות דמי שכירות דומות ביחס לאלה שנרשמו בתחילת השנה, פרט לאזור תל אביב, שבו רשם שוק המשרדים ירידה של 5% בשכר הדירה הממוצע למ"ר. נתוני הסקר מצביעים על כך שברבעון השני עמד שכר הדירה החודשי הממוצע בתל אביב על 95 שקל למ"ר לעומת 100 שקל למ"ר ברבעון הראשון של השנה.

מגדל אלקטרה בתל אביב צילום: יובל חן

עודף שטחים בבני ברק ובפתח תקווה ב־2013

במאן נכסים חוזרים בסיכום הרבעון השני על הערכות קודמות שלהם, שלפיהן פרויקטים שהולכים ונבנים בימים אלה יוסיפו לשוק המשרדים אלפי מטרים רבועים וישפיעו על הענף בשנה הבאה.

לאורך 2012 אמורים להסתיים כמה פרויקטים גדולים במרכז הארץ, שלהערכת החברה ישפיעו בטווח הקצר על בני ברק ופתח תקווה, שבהן הולכים ונבנים כעת מגדלי משרדים רבים. "גם אזור תל אביב יסבול מעודפי היצע משמעותיים עם הבשלת הפרויקטים בדרך מנחם בגין ויגאל אלון", אומרים בחברה.

על פי התוכניות שעל הנייר, עומדת לקום בתל אביב בשנים הקרובות שורה של מגדלי משרדים. בין השאר, יוקמו ארבעה מגדלים במתחם תעש בדרך השלום, ארבעה מגדלים ברחוב יגאל אלון ושניים ברחוב הארבעה.

"כמה מהיזמים שכבר הגישו לבנקים דו"חות אפס (דו"ח שבו מוצגת הערכת היזם להכנסות לשם קבלת הלוואות לצורך הבנייה - ש"פ) גרמו לבנקים ללחוץ כבר עכשיו על היזמים כדי שיורידו את מחירי השטחים במגדלים העתידיים", אומר מנכ"ל מאן נכסים ג'קי מוקמל.

תנועה הפוכה בדמי השכירות במשרדים נרשמה בחיפה. מוקמל מעריך שהסיבה לכך היא סדרה של עסקאות גדולות בשוק ההייטק שבוצעו בעיר ברבעון השני. בקרוב צפויות באזור עסקאות נוספות: "אפל, למשל, שמחפשת מקום גדול למרכז הפיתוח שלה טרם חתמה על עסקה, ויש עוד שורה של חברות הייטק שאמורות לבצע עסקאות בחיפה בקרוב".

אחד התהליכים שהכי השפיעו על המשרדים ברבעון השני היה הגברת הקושי לקבל אשראי מבנקים. במאן אומרים כי המצב הכלכלי בעולם ואי־הבהירות הביטחונית תרמו להאטה בהשקעות בשוק זה בישראל. "חוסר היכולת להשיג אשראי הוא הבלם המרכזי לפיתוח שוק הנדל"ן, והמצב יכול להחמיר במחצית השנייה של 2012", מעריך מוקמל. "הפגיעה נובעת גם מכך שבמדינות אחרות מתעוררות הזדמנויות להשקיע בפרויקטים גדולים, והבנקים שם פתוחים יותר למימון ותמיכה".

ג'קי מוקמל מנכ"ל מ.א.ן נכסים צילום: עמית שעל

במאן טוענים כי התשואה על השקעה בנדל"ן מניב בישראל עומדת על 7.5%–8%. מוקמל מעריך כי במחצית הראשונה של 2012 ירדה כמות המשקיעים הזרים בנדל"ן מניב בארץ בכ־50%, וכתוצאה מכך נרשמה ברבעון השני ירידה של כ־5% במחיר המכירה הממוצע של משרדים בישראל לעומת הרבעון הראשון. על פי הסקר, מחיר המכירה הממוצע של משרדים בישראל עמד ברבעון השני על 14,250 שקל למ"ר לעומת 15 אלף שקל למ"ר ברבעון הראשון. למרות הירידה במחירי השטחים למכירה בתל אביב, היו המחירים ברבעון השני גבוהים ב־4.5% לעומת אלה שנרשמו ב־2011.

גם במחירי השכירות בקניונים אין תזוזות

מנתוני מאן נכסים עולה שגם בשוק הנדל"ן המסחרי (בעיקר חנויות וקניונים) כמעט שלא נרשמו תנודות בולטות ברבעון השני. בלטה לטובה בשוק זה הרצליה שבה נרשמה עלייה של 3.7% בשכר הדירה החודשי הממוצע למ"ר לעומת הרבעון הראשון של השנה.

גם התפוסה הממוצעת בנדל"ן המסחרי שמרה על יציבות. ברבעון השני עמדה התפוסה הממוצעת בכלל המדינה על כ־90% לעומת תפוסה של כ־85% ברבעון הראשון. התפוסה הממוצעת של שטחי מסחר בתל אביב עמדה ברבעון השני על כ־95% לעומת תפוסה ממוצעת של 87% בשטחי מסחר בחיפה.

"מהסקר עולה כי לאור המחאה החברתית, החליטו חלק מהרשתות הגדולות לצמצם את תוכניות ההתרחבות שלהן ואף לצמצם את שטחיהן", אומר מוקמל. "מגמה זו עשויה להשפיע על דמי השכירות שייגבו במחצית השנייה של 2012".

מוקמל סבור כי מצבו של שוק הנדל"ן המניב מחייב התערבות ממשלתית. לדבריו, "הבנקים ובנק ישראל צריכים להקים מנגנון שיקבע עדיפות במימון פרויקטים בשוק הנדל"ן המניב. השוק משווע למימון של 15–10 מיליארד שקל כדי לחזור לפעילות כמו ב־2010".

כדי לשחרר כספים שיאפשרו לחזק את ההשקעות בנדל"ן מניב, טוען מוקמל כי ניתן לקבוע של "שינוי ייעוד של מתחמי משרדים לדירות למגורים. כך ניתן להפוך שטחי משרדים בהיקף של יותר מ־250 אלף מ"ר באזור גוש דן ליחידות דיור. מהלך זה יוכל לייצר 4,000-3,000 יחידות דיור". לדברי מוקמל, "אם תינתן למי ששוכרים שטחים בבנייני המשרדים הישנים מוטיבציה לעבור למגדלי המשרדים החדשים שהולכים ונבנים כעת, הדבר עשוי לעזור להאיץ את הפעילות בשוק הנדל"ן המניב ולמנוע קיפאון בו".

במאן בחנו גם את השינויים במחירי שוק הנדל"ן לתעשייה. באזור תל אביב נרשמה בשוק זה ירידה של כ־5.8% במחירי המכירה הממוצעים למ"ר לעומת הרבעון הראשון של 2012. במאן מפנים את תשומת הלב לשוק הנדל"ן למרכזים לוגיסטיים בתל אביב רבתי, שבו נרשמה ירידה דרמטית של 6.25% בשכר הדירה הממוצע למ"ר לעומת הרבעון הראשון.