על מה בונות קבוצות הרכישה

בסוף אפריל פורסמו תוצאות מכרז מינהל מקרקעי ישראל, שמהן התברר כי שולם מחיר שיא של 1.5 מיליון שקל לפני מע"מ ליחידת קרקע עבור שטח ברחוב אבשלום חביב בשכונת רמת אביב ג' בתל אביב. למעשה, המחיר גבוה עוד יותר בהתחשב בעובדה שהרוכשים במכרז - קבוצת רכישה שמובילה חברת רג'נסי שבשליטת האחים צחי ועידו חג'ג' - רכשו זכויות של 16 יח"ד מתוך 26 היחידות המותרות לבנייה על המגרש, כאשר הקרקע נרכשה לפי שווי של 24 מיליון שקל. עיון בנסח הטאבו של החלקה מעלה כי בעלי הזכויות במגרש הם 30 שותפים פרטיים ועיריית תל אביב.

ניתוח העסקה מלמד כי המחיר כולל מע"מ ליחידת דיור ממוצעת הוא 1.74 מיליון שקל. כמו כן יש להביא בחשבון הוצאות בגין מס רכישה של 5%, ועל כך יש להוסיף עוד כ־10% הוצאות משפטיות שונות שיחולו לצורך פירוק השיתוף עם הבעלים הפרטיים הנוספים והדחייה שתידרש לצורך כך. מכאן שעלות הקרקע צפויה להגיע לכ־2 מיליון שקל לפחות. עלות הבנייה עשויה להסתכם בתוספת של כ־1.5 מיליון שקל נוספים לדירה, שכן מדובר בדירות יוקרה בשטח מינימלי של 120 מ"ר נטו בתוספת מרתפי חניה, מחסנים ולובי.

סיכונים רבים

כיום בשכונת רמת אביב ג' מחיר דירה ממוצעת עומד על 4 מיליון שקל. בדירות גן המחירים מטפסים ליותר מ־5 מיליון שקל, ובדירות פנטהאוז ל־6 מיליון שקל ויותר. יוצא מכך שהרווח על הנייר, עבור היזמים שזכו במכרז, על דירה ממוצעת הוא כחצי מיליון שקל, שהוא רווח סביר של כ־15% על עלויות העסקה. רווח זה עשוי להצטמצם שכן אין כל הבטחה בנוגע לעלויות, ויש לקזז את מרכיב עלויות מארגן הקבוצה שעשויות להגיע לכ־5% ממרכיב זה. קיימים סיכונים רבים שעשויים להשפיע על כדאיות העסקה, ובהם הליך פירוק השיתוף עם הבעלים הפרטיים האחרים, השותפים בחלקה, שעשוי להתארך כמה שנים ותוצאותיו אינן ידועות בהכרח. ייתכן גם כי בית המשפט יורה על מכירת החלקה בשלמותה. כמו כן, מיקום המגרש בסמיכות לכביש חיפה אינו בהכרח במיקום המיטבי בשכונה, גורם שעלול להשפיע על המחיר לרעה. אם אלה לא מספיקים, הרי שרמות המחירים של דירות היוקרה והביקוש להן נמצאים במגמת ירידה, וייתכן שהתמחור של היום לא יתאם את רמת המחירים בעוד 3–4 שנים לאחר שהבנייה תסתיים.

הקרקע שרכשה רג'נסי צילום: עמית שעל

יתרון מול הקבלנים

מדוע בכל זאת נעשתה העסקה? הרוכשים צופים מחירים גבוהים מהשוק בדירות המיוחדות - גן, גג ופנטהאוזים - בהן מצוי הרווח המשמעותי יותר. זהו אחד המגרשים האחרונים לשיווק בשכונה היוקרתית. אחת הסיבות למיעוט מכרזים באזור זה היא העובדה שמרבית הקרקע באזורים אלו היא בבעלות פרטית - בדרך כלל בעלות משותפת ברשות בעלים רבים. המכרז הקודם שנסגר בהיקפים דומים אך נמוכים יותר, גם הוא על ידי קבוצת חג'ג', נסגר בסכום של 1.6 מיליון שקל ליחידת דיור, ברחוב איינשטיין שבגוש הגדול ובהיקף של 84 יחידות דיור. מחירי קרקע גבוהים אלו מצביעים על המשך ביקושים לדיור יוקרתי, אמנם במינון יחסית קטן של עסקאות, אבל מעידים שהביקוש עדיין קיים.

יש להדגיש כי מדובר בקבוצת רוכשים פרטיים ולא בקבלן או ביזם, שיכולים להרשות לעצמם לקחת סיכונים ברווחיות העסקה. במציאות הנדל"נית של היום לקבוצת הרכישה עדיין יש יתרון במיקוח מול קבלני הביצוע, שכן לקבוצות הרכישה אין בעיה של אשראי ולכן אין להן תחליף. אמנם ההבדלים בכדאיות הרכישה בין הקבלנים לקבוצת הרכישה הצטמצמו בעקבות הגזירות על הקבוצות מלפני שנתיים, אולם עינינו הרואות שלמרות החשיפה למיסוי, השחקנים הגדולים שיודעים לתמרן מצליחים בכך, ודאי בפלח היוקרתי. ריבוי עסקאות שפורסמו לאחרונה, חלקן במחירי שיא, מוכיח כאמור כי קבוצות הרכישה הן עדיין אלטרנטיבה עבור משקיעים בעלי יכולת כלכלית. לא מדובר בזוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה אלא בבעלי אמצעים המחפשים השקעה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר לשכת השמאים