מחיר הקרקע במכרזי המינהל צנח ב־47%

המחאה של 2011, הצפת שוק הנדל"ן בקרקע על ידי המדינה ומחנק האשראי נותנים אותותיהם בירידה בפעילות שוק הדיור כבר עשרה חודשים. באחרונה היה ניתן לקבל אינדיקציה לכך שההשפעה עשויה להישאר פה עוד זמן רב.

ניתוח השוואתי של נתוני מינהל מקרקעי ישראל מעלה כי מחירי הקרקע במכרזים של המינהל לקבלנים שנסגרו במחצית הראשונה של 2012 צנחו ב־47% בממוצע, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עוד מתברר כי בשכונות מסוימות במרכז הארץ קבלנים החלו להוריד בחודשים האחרונים מחירים בהתאם להוזלת הקרקעות שנרכשו לאחרונה. הדברים מקבלים תוקף בנתונים שחושף דו"ח של חברת MNA מחקרי נדל"ן שהוכן עבור חברות דיור ישראליות. הדו"ח מבוסס על ניתוח תוצאות המכרזים של המינהל ונתוני דו"חות אפס של חברות בנייה, אותם דו"חות המוגשים על ידיהן לשמאי הבנקים לשם קבלת הלוואות.

מחירי הקרקעות צנחו צילום: מיכאל קרמר

אין ביטוי להוזלה

כדי לקבל תמונה מדויקת על השינוי במחירי הקרקע, בדקו ב־MNA את מצב השוק במתחמים שבהם ביצעה המדינה מכרזי קרקע בחצי הראשון של 2011 ושבוצעו בהם מכרזים נוספים מסוף 2011 ועד יוני 2012.

בעבר, כשירדו מחירי הקרקעות שמכרה המדינה במכרזים, היו מתחילות הירידות בפריפריה ומגיעות למרכז הארץ לאחר חודשים רבים. עושה רושם שהפעם התמונה שונה. הנתונים מלמדים כי בתוך פחות מחצי שנה משיא המחאה בקיץ שעבר, החלו ירידות מחירי קרקע של עשרות אחוזים בכפר סבא, פתח תקווה, ראש העין, נס ציונה ועוד.

דני דניאל צילום: רועי בר

מנכ"ל MNA דני דניאל אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי הנתונים על ירידות המחירים במכרזי המינהל מצביעים על תופעה רוחבית שמורגשת מתחילת השנה בכל הארץ. לדבריו, "לאחר המחאה ב־2011 מכרזי המינהל לקרקע נסגרו ב־100–300 אלף שקל פחות ממכרזים קודמים באותה שכונה, לאותה יחידת קרקע". דניאל מוסיף, "זו בתמונת ראי למה שקרה ב־2009–2010, שבהן נרשם זינוק במחירים שהסכימו קבלנים לשלם".

לדברי דניאל, "החשיבות בבדיקות טמונה בכל הנוגע לתחנה הראשונה בשרשרת הנדל"ן. מחיר הדירה הסופי לצרכן מורכב מעלויות הקרקע והפיתוח, מעלויות ההקמה והוצאות הקשורות בה, מהמיסוי ומהרווח היזמי".

על פי נתוני MNA, בשנתיים האחרונות עלות הקרקע היא 10%–20% באזורים הזולים ביותר בארץ, ומגיעה ליותר מ־50% ממחיר הדירה הסופי במיקומים המרכזיים והמבוקשים ביותר.

לדבריו, ברוב המבצעים של קבלנים מתחילת השנה עוד לא באות לידי ביטוי הורדות המחירים של המינהל במכרזי הקרקע של החודשים האחרונים. "כיום ההנחה במחיר הדירה שהיזמים נותנים היא ברובה על חשבון הפחתת הרווח היזמי של החברה הבונה, מאחר שאת הקרקע רכשה החברה כבר במחירי שיא של טרום המחאה. בעקבות ירידת המחירים במכרזים, ירידת עלות הקרקע תאפשר ליזם בשוק תחרותי להוריד את ההפרש מהמחיר הסופי לצרכן".

היזמים יושבים על הגדר

הניתוח של MNA מצביע על הוזלת דירות בפרויקטים שבהם נמכרו קרקעות מינהל בחצי השנה האחרונה, עד 10%. "עיקר הורדת המחירים בוצעה עד כה בדירות שקבלנים לחוצים למכור על קרקע שנמכרה להם בשנתיים האחרונות. המחירים בדירות הללו הורדו על חשבון הפחתת שולי הרווח היזמי מ־25% ב־2009 ל־15% בממוצע השנה", אומר דני דניאל.

לצד ירידת מחירי הקרקע במכרזים הממשלתיים נרשמו הורדות מחירים ראשונות במתחמים. אולם שיעור הפחתת מחירי הקרקע לא תורגם להפחתה דומה במחיר הדירות. שלוש דוגמאות מובהקות שעולות מהבדיקה נמצאו בעניין זה בכפר סבא, בפתח תקווה ובראש העין. כך למשל, לפי נתוני רשות המסים, בשכונת כפר סבא הירוקה מחיר הקרקע הממוצע במכרזי המינהל במחצית הראשונה של 2011 היה 800 אלף שקל לשטח ליחידת דיור, ומחיר הדירה נע

בממוצע סביב 1.95 מיליון שקל. במקביל עולה מהבדיקה החדשה כי מחירי המכירה לקהל הרחב של דירות בפרויקטים המתוכננים בשכונה זו על קרקעות שנרכשו בחצי שנה האחרונה עומדים בממוצע על 1.83 מיליון שקל. מדובר בדירות שייבנו על קרקע שמחירה הממוצע לקבלנים עמד על 630 אלף שקל לשטח ליחידת דיור.

תקווה לשינוי מגמה מגיעה ממתחם B בראש העין. בימים אלה מתוכננת תחילת שיווקן של הדירות הראשונות על הקרקעות שנרכשו מתחילת השנה בשכונה. הקבלנים שילמו כ־160 אלף שקל לשטח ליח"ד. דו"חות האפס, אומרים ב־MNA, חושפים שהמחירים שייגבו מרוכשי הדירות יפחתו בשיעור דומה לשיעור הוזלת הקרקע במכרזים. למרות הנתונים החיוביים טוען דניאל שחלק מהקבלנים לא יפחיתו מחירים - "בשנים עברו כשנרשמו ירידות מחירי קרקע במכרזים, ראינו תופעה בולטת של יזמים ש'ישבו על הגדר' וחיכו לחזרה של עליות המחירים בשוק הדיור. אני מעריך שקבלנים רבים יעשו זאת גם הפעם. למרות זאת, ההורדה במחירי הדירות כבר כאן והיא תימשך לאורך תקופת זמן שקשה להעריך את משכה עכשיו, בהשפעת הפחתת מחירי הקרקע".