"רק שיווק מוגבר של קרקע בין האיקאות יוזיל דירות"
מחקר של המרכז הבינתחומי מעלה כי עליית מחירים ריאלית התרחשה רק בין ראשל"צ לנתניה, ולכן הדרך הטובה להשפיע על מחירי הדיור היא שחרור קרקעות בהיקף גדול באזור זה
המדינה נהנית ממונופול על הקרקעות ובשל כך אוחזת במפתח להורדה משמעותית של מחירי הדירות, אם תבחר לשווק קרקעות בחינם. עם זאת, שיווק מוגבל של קרקעות לא ישפיע על המחירים בפריסה ארצית. לדברי נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, "אם תשווק קרקע ל־500 יחידות דיור בחינם ביישוב מסוים, תהיה לכך השפעה מינורית על מחירי הדירות בשאר הארץ".
לדבריו, "קשה להגיד מספר אך להערכתי 1,000–2,000 יחידות דיור ישפיעו נקודתית רק באזורים מסוימים ורק שיווק של כ־10,000 יחידות דיור ומעלה יוביל לשינוי".
"רוב עליית המחירים התרחשה בין שתי האיקאות"
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה, סבורה כי תיאוריית השיווק החינמי תקבל משמעות כלל־ארצית רק אם ישוחררו קרקעות בהיקף גדול באזור מצומצם יחסית במרכז.
"במחקר שערכנו, בהשתתפות פרופ' צביקה אקשטיין והחוקרת ניצן צור, מצאנו שרוב עליית המחירים התרחשה בשטח שבגבולות שתי האיקאות, קרי ראשון לציון ונתניה. בערים כמו חיפה ובאר שבע היתה עלייה במחירים אבל היא לא פיצתה על השחיקה הריאלית בעשור שקדם לכך. כשמדברים על הוזלת דירות צריך ליישם את מדיניות הקרקעות במרכז כולל מובלעות כמודיעין וירושלים, ומשם הפעילות תשפיע גם על שאר הארץ", היא אומרת.
ד"ר טולקובסקי מעריכה שכדי שמחירי הדיור יירדו "צריך לשווק 20 אלף יחידות דיור באזורים רלבנטיים לפרנסה. כלומר, אם באותה שנה שווקו כ־40 אלף יחידות דיור, כדי שנראה שינוי חשוב שכמחציתן יהיו במרכז", מסבירה טולקובסקי ומוסיפה כי הוזלה במרכז תשפיע על הפריפריה בלי שהמדינה תידרש לצעדים, אך באזורים המרוחקים מחיר הדירה קרוב לעלות הבנייה ולכן קשה לצפות שיירדו בצורה משמעותית.
המודל המרכזי במחקר - מודל העיר הליניארית־מרכזית - מתאר מצב שבו ככל שמתרחקים ממרכז הארץ המחירים יהיו נמוכים יותר, עד לאזורים המרוחקים שבהם מחיר הקרקע שואף לאפס ומחיר הדירות יהיה קרוב לעלות הבנייה.
"ההפרשים במחירים נכונים גם למרכזי הערים ולשולי הערים, ככל שאתה מתקרב למרכז העיר המחיר עולה ומשקף בעיקר את החיסכון בעלות התחבורה, כך שזה מפצה את מרכזי הערים על היעדר הצורך בניוד", מסבירה טולקובסקי.
לדבריה, כשמדברים על הסיבות לפערי המחירים קשה לשים את האצבע על סיבה אחת שהובילה למצב. "מדובר במקבץ גורמים שחברו יחד, אך בגדול ניתן לראות בבירור התאמה למדיניות הממשלה שבמשך תקופה ארוכה (בשנים 2008–2010 ד"ל) הקפיאה את פעולות התכנון של תוכניות חדשות במרכז מתוך מחשבה שכך "ידחפו" תושבים לעבור לפריפריה". בפועל, נוצר ביקוש עצום לדירות במרכז ואלה נותרו ללא מענה של היצע והפיגור התכנוני רק הצטבר והחמיר את המצב. לדברי טולקובסקי, ניתן לצרף לכך את הזנחת התחבורה הציבורית והתשתית התחבורתית למרכז.
טולקובסקי טוענת כי במקביל להתייקרות הדירות במרכז רואים כי הפערים בעושר החלו לגדול כך שלמרכז זרמו אנשים מבוססים ואילו אל מחוץ למרכזי הערים נדחקו אוכלוסיות חלשות יותר.
במכרז "מחיר למשתכן" הקרקע היתה יקרה יותר
במסגרת ניסיונותיו עד היום להביא להורדה משמעותית במחירי הדיור, עשה משרד השיכון שימוש בכלי של מכרזי מחיר למשתכן.
מדובר במכרזים שבהם הקבלן הזוכה הוא זה שהתחייב על מכירת הדירה במחיר הנמוך ביותר כשהוא מקבל הנחה של 50% מההערכה של השמאי את עלות הקרקע.
בשנה האחרונה שווקו בארץ במסגרת זו כ־4,633 יחידות דיור, כ־15% בממוצע מהמכירות בכל אחת מהשנתיים האחרונות.
השיעור הנמוך, עם הפריסה הגיאוגרפית הרחבה של המכרזים, מדגיש את היכולת המוגבלת של מכרזים אלה לחולל שינוי אמיתי בשוק.
כך, בחלק מהשיווקים מדובר בכמה עשרות יחידות דיור בלבד, וההשפעה היתה רלבנטית רק עבור הזוגות שעמדו בקריטריונים וזכו לרכוש את הדירה. בירושלים למשל שווקו במכרז בשכונת פסגת זאב 18 יחידות דיור ובבאר שבע שווקו 68 יחידות דיור בלבד.
הניסיון מלמד כי שיווק נקודתי כזה, במיוחד כשהוא בהיקף נמוך, לא השפיע על מחירי הדירות באזור.
כך, בשכונת יבנה הירוקה נמכרו במכרזי מחיר למשתכן שבהם זכו החברות פרץ בוני הנגב ושמעון צרפתי כ־42 דירות 4 חדרים בכ־700 אלף שקל ליחידה. אך אלה לא השפיעו על הסביבה לאורך זמן. דירות 4 חדרים בשוק החופשי נמכרו באותה העת ב־1.15 מיליון שקל וכעבור שנה ב־1.285 מיליון שקל — עלייה של 11.7%.
במקרה אחר שאירע ב־2011 זכו קבלנים בקרקע לבניית 52 יחידות דיור ביקנעם במסגרת מבצע מחיר למשתכן בכ־900 אלף שקל לדירה. אולם הבעיה היתה שהמחיר במכרז שהיה אמור להיות נמוך ממחיר השוק, בעצם שיקף את מחיר השוק באותה העת ונותר רלבנטי עבור דירות דומות גם ב־2012.
יתרה מכך, במכרז שמתקיים בימים אלה בראש העין הצביעו הקבלנים על כשל שוק בהערכת מחיר הקרקע ולפיו בעוד שבמרץ 2012 נמכרו קרקעות במכרזים רגילים בכ־250 אלף שקל בממוצע ליחידה, במכרזי מחיר למשתכן עומד מחיר הקרקע על כ־330 אלף שקל ליחידה בממוצע, 30% יותר ממחיר השוק, כך שמראש ברור כי הדירה לא תהיה זולה יותר.
כשמחברים את כל המכרזים שפורסמו במרכז מספר יחידות הדיור מצטמצם ל־2,974, שהן כ־10% בלבד מהיקף השיווק השנתי. גם כאן מדובר בעיקר במעגל השלישי לתל אביב כגון יבנה, ראש העין ולוד ובתוספת של הערים ירושלים ומודיעין.
כשמדובר בערים שבהן מחירי הקרקעות גבוהים, הכלי של מחיר למשתכן הופך להיות בלתי רלבנטי: במכרז שפורסם לאחרונה לשכונת המשתלה בתל אביב, הוערך מחיר הקרקע כולל פיתוח בכ־1.2 מיליון שקל ליחידה.
גם הוזלה של 50% תשקף עלות של 600 אלף שקל עבור קרקע ליחידה ומחיר הדירה שייגזר מכך ינוע סביב 1.2 מיליון שקל, עדיין רחוק מהישג ידם של זכאי משרד השיכון.
אך גם מחוץ לצפון תל אביב בערים שבהן מחירי הדיור נמוכים יותר, נאלץ משרד השיכון להתמודד עם ראשי ערים שמסרבים לאפשר לשווק בתחומן דירות קטנות או דיור לזכאים מחשש שימשכו אליהן אוכלוסייה חלשה. במשרד השיכון נקבו בשמותיהן של הערים נתניה וראשון לציון אך ציינו שהן לא היחידות.
