מדריך: איך רוכשים בית במושב?

טרנד חדש מתרחש בשנים האחרונות בעולם הנדל"ן לאחר שמשקיעים ורוכשים רבים גילו את תחום המושבים והמשקים החקלאיים ההולכים ומשנים את פניהם ואופיים. חשוב לזכור: רכישת משק הוא סוג מיוחד של נכס נדל"ני ולא עסקת מגורים רגילה.

• צריך למצוא פתרון שיאפשר גם לבני הדור שלי לקנות בתים
• פתרון האוצר לבעיית הדיור: הכבדת מיסוי על תושבי החוץ
• אפילו תקופת החגים לא עצרה את העלייה בביקוש למשכנתאות 
  

מושבי אזור המרכז הפכו לאחרונה למבוקשים ביותר. הרוכשים הפוטנציאליים הם רוב זוגות בגילאי 35 ומעלה המבוססים כלכלית. המושבים גם נחשבים מקום טוב לגידול ילדים. רכישת משק מתחילה ב-5 מיליון שקל (לא כולל 5% מס רכישה), ומדובר ב"חיה" שונה מעט. תחלופת האוכלוסייה במושבים מועטה ביחס לדירות מגורים רגילות.

בית במושב בלפוריה, ליד עפולה צילום: עמית מגל

ישנם כמה מושגים שחובה להכירם בעת בחינת רכישת נכס במושב.

ראשית, תחום הנחלות. המשק המושבי מחולק לנחלה א', נחלה ב' ולפעמים גם נחלה ג'. שטחה של נחלה א' נע בין 6 ל-10 דונם ובתוכה נמצאת "המשבצת הצהובה" שגודלה 3-2 דונם והיא כוללת את שטח המגורים במסגרתו ניתן לבנות עד 400 מ"ר על פי החלוקה הבאה: בית ההורים בגודל 160 מ"ר, בית לבן ממשיך בגודל 160 מ"ר ובית לנכד בגודל 80 מ"ר.

נחלה ב' היא השטח החקלאי עצמו ונחלה ג' כוללת את השטחים המשותפים השייכים לכל המושב ומעובדים על ידו באופן מרוכז, או שנעשתה חלוקה למשקים שבמושב.

ההעדפה היא כמובן שנחלה ב' תהיה צמודה לנחלה א' מטעמי נוחות ומקסום השימוש בו. כשהנחלות סמוכות זו לזו ניתן לקבל רצף של השטח ויתרון בפעילות החקלאית בנחלה א' - להפוך את הלולים למחסנים להשכרה לשימוש חקלאי או להקים מגרש טניס או כדורסל, בוסתן, בריכת שחיה וכו'.

מרכיב חשוב נוסף השמפיע על המחירים הוא אופי המושב: הרכב האוכלוסייה, הסביבה החברתית והפעילות הקהילתית. חשוב לבדוק אם יש במושב מתנ"ס, בריכת שחייה ותשתיות מסודרות. בעיות חברתיות עלולות להקשות על החיים ביישוב וגם להשפיע על ערך הרכוש. לעומת זאת, התחדשות והתרחבות של מושב מעידים על קהל צעיר ואיכותי המגיע אליו ולרוב גם עולים הביקושים בעקבות כך.

נגישות תחבורתית וחינוך

אם אינכם חקלאים ואתם בוחרים לגור במושב מרוחק קיימת חשיבות רבה לנגישותו התחבורתית. גם רמת החינוך נחשבת כמובן לגורם מכריע. בתי הספר בכל טווח הגילאים הם בתי ספר אזוריים של המושבים והקיבוצים (ולא של הישוב העירוני הסמוך). מדובר בבי"ס יחיד עבור כל שכבת גיל והמשמעות היא שאין כמעט אפשרויות בחירה ולכן ישנה חשיבות גדולה לרמת החינוך בבתי הספר אליהם משתייך אותו מושב.

ניתן לחלק את המושבים לשני סוגים עיקרים: מושבים העוסקים בחקלאות ומושבים שבהן מגדלים בעלי חיים. לרוב מושב חקלאי הכולל רפתות ולולים מלווה לרוב גם בתופעות של ריח, זבובים ויתושים וגם ריסוסים למינהם.

בן ממשיך, בן או בת של אחד מבעלי המשק, יכולים לבנות את ביתו במסגרת נחלה א', סמוך לבית ההורים. כאשר רוכשים בית שכזה יש לקחת בחשבון את בעיית המעבר בין הבתים.

כאשר אדם רוכש משק מתוך ראיה נדל"נית, חישוב התועלות כולל גם את האפשרות לבנות בתים נוספים במסגרת השטח. אם זה למטרת מגורים של קרובים ואם זה למטרת השכרה לצורך תשואה. פעמים רבות, מגיעים שני זוגות חברים המעוניינים לרכוש משק במשותף, להשתמש בזכות לבניית בית נוסף מכוח בן ממשיך וליצור שני בתים על השטח הרחב. הבעיה היא שניתן לרשום את הבעלות על המשק רק על שמו של אחד מהזוגות. הם כמובן יכולים להסכים בינם לבין עצמם מתוקף הסכם חוזי, אך הדבר גורר בעיות שונות ובמיוחד כאשר עוברות השנים ומדובר ביורשיהם של אותם הזוגות.

בהמשך לסוגית בן ממשיך, עלה הצורך ליצור פתרון עבור יתר הילדים במשפחה. לכן, לקחו שטח ציבורי או משותף נוסף במושב, חילקו אותו לחצאי דונמים ובן אחד של בעל משק מקבל זכות לרכוש בו בית. זו למעשה הרחבה של המושב. מאחר וכיום כל המעוניין יכול לרכוש בית במושב, בנים ממשיכים יכולים למכור את זכותם במגרש למי שמעוניין לבנות בו.

אין ספק כי רכישת שטח משקי במושב יכולה להיות עסקה מצוינת. אומנם לא זולה, אך מעניקה איכות חיים ברמה גבוהה. כאשר ניגשים לעסקה כזו, חשוב לזכור כי לא מדובר בהליך רגיל ופשוט של רכישת נדל"ן למגורים ויש לבדוק טוב את כל ההשלכות והמשמעויות לפני שחותמים על עסקה מסוג זה.

הכותב הוא זכיין רשף נכסים בפרדס חנה-כרכור-בנימינה