אטיאס מסכם קדנציה: "הטיפול בשוק הדיור לקח יותר משחשבתי"

רכבת הרים עברה על שוק הדיור מאז נבחר אריאל אטיאס לשר הבינוי והשיכון בתחילת 2009. כהונתו החלה בקיפאון מוחלט בענף הנדל"ן בעקבות המשבר בשווקים הפיננסיים בארצות הברית, והמשיכה בקפיצת מחירים פתאומית שהפכה לדהרת אמוק שגדעה את הסיכוי של רוב מעמד הביניים לרכוש דירה. בעקבות המחאה החברתית קפא השוק לכמעט עשרה חודשים, כשלאחרונה נרשמת שוב עלייה במכירות ובמחירים.  

מתוך הנתונים שהתפרסמו בפרויקט "לשחרר את הקרקע" של "כלכליסט", עולה שאת היעד המרכזי של אטיאס - שיווק קרקע בהיקף גדול בהרבה מזה של קודמיו בעשור האחרון - הוא הצליח להשיג. אך זהו רק אמצעי להשגת מטרה אחרת, חשובה יותר, של הורדת מחירי הדירות, שבה נחל השר כישלון מוחלט במהלך כהונתו המתקרבת לסיום. בראיון ל"כלכליסט" מבקש אטיאס עוד זמן כדי להגדיל את היצע הדירות.

חצי מהקרקעות במרכז נמצאות בשליטת משרד השיכון, ועדיין ישנה קרקע מאושרת לבנייה ל־21 אלף דירות בלבד באזור זה. למה לא מכרתם הרבה יותר קרקעות מתחילת השנה?

"אנחנו מוכרים קרקע מתוכננת עם תב"ע (תוכנית בניין עיר - ש"פ) בתוקף שאפשר לבנות עליה. אפילו קיצרתי את התהליכים לאחר שהעברתי חוק שמאפשר להכין את המכרז למכירת הקרקע עוד בטרם הוסרו כל החסמים. אין תוכנית באזורי הביקוש שאושרה ולא משווקת. בראש העין אישרו 14 אלף יחידות דיור, אך ברור שאי אפשר לשווק את כולן כי יש תשתיות שצריך להקים לפני".

על אילו חסמים אתה מדבר?

"אני מדבר למשל על המאבקים מול החקלאים. אני העברתי חוק בממשלה שמאפשר לקחת להם את הקרקע, אבל זה מחייב לעתים תשלום פדיון ואנחנו נתקעים בוויכוח על גובהו. יש מקרים שבהם הזזת קו ביוב תוקעת הליכים".

"הריבית הנמוכה במשק הבעירה את שוק הדיור"

אחת הבעיות הקשות שמותיר אחריו אטיאס היא מחירי קרקע גבוהים, בדיוק הבעיה שהבטיח לפתור עד סוף כהונתו. "הפעולות שלנו הביאו תוצאות", טוען אטיאס. "האזרחים הרוויחו שיווק של 120 אלף יחידות דיור, ובמקביל יש עשרות אלפי יחידות בתהליכי הבשלה. החל ממאי הזכאים לדיור הציבורי מקבלים עד 3,000 שקל בחודש עד שיקבלו את הדירה. הבאנו לכאן מודלים של דיור להשכרה, ומינהל מקרקעי ישראל נותן בתחום הזה קרקע חינם ומוותר על הכנסות. אם היתה לנו עוד שנה היינו יכולים להוציא עוד אלפי יחידות דיור כאלה".

אבל בשורה התחתונה אין ירידה במחירי דירות ואפילו הירידה במחיר הקרקע לא החזיקה מעמד.

"המחירים החלו לרדת ב־2011. העלייה במחירי הקרקע בשנתיים הראשונות לממשלה נבעה ממחדלי העבר, שבין השאר כללו הפסקת מכירה ותכנון הקרקע במרכז. גם הריבית הנמוכה הביאה להיקף חסר תקדים של משקיעים, שחלקם בשוק הגיע לשיא ב־2010, וזה הבעיר את השוק. כשקיבלנו את משרד השיכון חלקם של המשקיעים בשוק הדיור עמד על 33%. אני מודה שהטיפול בשוק לקח יותר זמן ממה שחשבתי שייקח, אבל הוא הצליח".

הטענה המרכזית לאורך השנים היא שמינהל מקרקעי ישראל מנתב מכירות קרקע כדי למקסם את ההכנסות למדינה

"ככל שזה תלוי באוצר זה נכון, ככל שזה תלוי בי ממש לא. האוצר רואה בקרקע משאב למקסום רווחים ואני רואה את הקרקע כמשהו שיכול לעזור לציבור. יש במדינה חוק חובת מכרזים וזה אומר שעושים מכרז ולא נותנים את הקרקע בחינם או בהגרלה. המכרז מנטרל את שיקול הדעת שלנו. רצינו לתת קרקע במחיר מוזל יותר ובלבד שהנהנה יהיה הזוג הצעיר שלא היתה בבעלותו דירה מעולם. באוצר לא רוצים ואני נלחמתי על כך".

כמה זמן יידרש לך לחולל שינוי גם במחיר הדירות, אם תישאר בתפקיד?

"אם תימשך מכירת הקרקע בקצב הזה, אני מאמין שבקדנציה הבאה נסגור את הפער בין הביקוש להיצע. התחלנו עם מחסור של 80–100 אלף יחידות דיור, ואם נעבוד בקצב הנוכחי נוכל ב־2013 להכניס 50 אלף יחידות לשוק ועד סוף הקדנציה ליישר קו עם מה שהשוק צריך".

אטיאס. "אני רואה בקרקע משהו שיכול לעזור לציבור ובאוצר רואים בה משאב למקסום רווחים" צילום: אוראל כהן

לאורך שנות כהונתו בתפקיד, הצהיר אטיאס שוב ושוב שכשמחירי הדירות במרכז יירדו, המחירים בכל הארץ יירדו. אך כשהוא נשאל מדוע לא לתת קרקע בחינם לקבלנים גם במרכז ולא רק בקצוות הארץ, הוא מצטרף דווקא לדעתם של אנשי האוצר. "אם אתה נותן לכולם קרקע בחינם בתל אביב, הרגת את הפריפריה", מסביר אטיאס. "אם גם אין לך מספיק קרקע כדי לחלק לכולם בחינם, אתה לא יכול לתת לאחד כן ולשני לא".

איך בפועל מתנהל ההליך לאישור הפחתת מחיר קרקע מול האוצר?

"האוצר עשה עליי ספינים, ובכל פעם שבאתי עם דרישה למחיר נמוך הם סיפרו שאני רוצה לעזור רק לחרדים. היצמדות האוצר להערכות של השמאי היתה טעות בהרבה מקרים, ואני נאבקתי כדי להפחית לחצי או לשליש את המחיר שהשמאי העריך. אך בכל פעם שבאתי עם זה גיליתי שנעשה ניצול ציני של כלי התקשורת נגדי".

בעניין החרדים, איך יכול להיות שמחירי הדירות בשכונה החרדית שנבנית בנתיבות נמוכים בעשרות אחוזים מהמחירים בשכונה הלא חרדית שם?

"ההבדל המרכזי הוא בסטנדרט הבנייה הנמוך יותר במגזר החרדי. החרדים יכולים לבנות מ"ר ב־4,100 שקל כולל מע"מ ולא כולל פיתוח, כשמחוץ למגזר בונים ב-9,000 שקל למ"ר. זוג צעיר צריך קורת גג. הוא לא צריך לגור בארמון. בנוסף, החרדים מארגנים אלפי אנשים בקבוצות, כמו שעשו בחריש, וזה מאפשר להם לעשות שינוי במחיר הקרקע".

"הרפורמה בעובדים הזרים פגעה ברוכשי הדירות"

במהלך השיחה מודה אטיאס בעקיפין שהיכולת שלו להשפיע ישירות על מחיר הדירה מוגבלת, ולקראת סיומה כשאנו שואלים אותו אילו תחומי שליטה חסרים לשר השיכון כדי שבאמת יוכל להפחית מחירים, הוא מבקר לא מעט גופים.

"שר השיכון צריך קרקע, שליטה במימון, בתשתיות ובעובדים", אומר אטיאס. "בעניין העובדים הזרים, למשל, החליטו לבצע רפורמה בדיוק בשיא משבר בדיור ורוכשי הדירות שילמו על זה. בנק ישראל צריך לעודד מימון לזוגות צעירים, ולא לפגוע בכולם כמו שעשה כשהגביל את המשכנתאות. צריך לעשות מה שעושים בסינגפור, כשמשקיעים צריכים להביא 50% משווי הדירה מהבית. גם היה צריך מזמן לחתוך את ההון שמרתקים הקבלנים כנגד המע"מ על הלוואות שהם לוקחים לבנייה במסגרת חוק המכר. עכשיו האוצר נזכר בזה, ועדיין דבר לא קורה בגלל ויכוחי סרק. גם גופים שתוקעים בנייה כמו תאגידי מים, ביוב, לא עובדים אצלנו".