רעננה והרצליה יוזמות תוכנית לדיור מוזל, אך המדינה מערימה קשיים

אישור פשוט של שר הפנים, ללא פרוצדורות ארוכות או שינויי חקיקה, יכול להוסיף אלפי דירות בנות־השגה במרכז הארץ, כך עולה משני מכתבים שהועברו לאחרונה לידיו של אלי ישי והגיעו לידי "כלכליסט". את ההצעה שעומדת מאחורי המכתבים העלו לאחרונה שני סגני ראש עיר - צביקה הדר מהרצליה ואיתן גינזבורג מרעננה - אך בשלב זה נראה כי למשרד הפנים אין כוונה לקדם את הנושא.

סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לוועדה המקומית בכל עיר להפקיע קרקעות לצרכים ציבוריים שונים בהתאם להגדרות שנקבעו בחוק. השימושים הנפוצים שנעשים על ידי הרשויות בקרקעות שהופקעו הם לרוב לטובת דרכים ומוסדות ציבור, אך היכולת להוסיף מטרות נתונה בידי שר הפנים בצורה פשוטה וללא סיבוכים בירוקרטיים. כך למשל, לפני כמה שנים התווספו לרשימת השימושים מעונות סטודנטים ובתי אבות.

רחוב סוקולוב בהרצליה (ארכיון) צילום: יובל חן

"החוק צריך להיות דינמי"

כעת מבקשים גינזבורג והדר משר הפנים להוסיף סעיף של בנייה לזוגות צעירים כמטרה ציבורית מוכרת שלמענה מותר להפקיע קרקע. להערכתם, בדרך זו ניתן יהיה להוסיף מאות דירות המיועדות לזוגות צעירים בכל אחת מהערים.

במונחים רחבים יותר, אם ערים נוספות יאמצו את הרעיון, יהיו אלפי דירות שניתן יהיה להשכיר לזוגות צעירים במחירים שפויים ובערים שנחשבו עד כה מחוץ להישג ידם. "במציאות שנוצרה היום, מטרה זו לא פחות חשובה ממטרות ציבוריות אחרות שהוכרו בחוק אשר למענן ניתן להפקיע מקרקעי ציבור כגון משרדי ממשלה, תחנות משטרה ובתי כנסת", טוען הדר במכתבו לשר הפנים. לדברי גינזבורג, המדינה החליטה בעבר כי ניתן להפקיע קרקע ציבורית לטובת עולים. "אז למה לא לאפשר את אותו הדבר לטובת דיור בר־השגה? משרד הפנים פוסל את הרעיון. רשימת השימושים הקיימת לקרקעות ציבור היא מוגבלת והחוק צריך להיות דינמי", הוא אומר.

לעיריית רעננה אין שטחים ציבוריים בבעלותה והקרקע בעיר יקרה. ומאחר שמשרד השיכון החליט כי מכרזי "מחיר למשתכן" לא יחולו על קרקע ששווייה עולה על 400 אלף שקל, לא מתבצעת כל בנייה של דיור בר־השגה או דיור ציבורי לזוגות צעירים בעיר רעננה או בערי המרכז, היות שמחירי הקרקעות גבוהים, מסביר גינזבורג.

השניים מציעים כמה פתרונות אשר יאפשרו בנייה של דיור בר־השגה אך בשום אופן לא יבואו על חשבון מבני הציבור ושימושים נוספים שהעירייה נדרשת להם. "תוכנית המטרה היא לא להחליף את הקרקעות המיועדות למבני ציבור לקרקעות למגורים, אלא לשלב בין השניים. אפשר למשל לקבוע שמבצעים פרויקטים כאלו רק בשימושים מעורבים או להגביל את השטחים המותרים לכך בכל רשות מקומית. ההצעה שלנו בעצם תחסוך שטחים. במקום יצירת תב"ע חדשות לבניית מגורים על חשבון השטחים הפתוחים אנו מציעים לבנות לגובה. אם אני צריך לבנות מתנ"ס, מה הבעיה שהמבנה שנקים יהיה משולב כך שבשלוש הקומות הראשונות של הבניין יהיה מתנ"ס ומעליו נבנה בהתאם לתב"ע קומות נוספות שיוקצו למגורים?", אומר גינזבורג.

הדר מציג כדוגמה תוכנית בניין עיר, שהוועדה המקומית בהרצליה אישרה לאחרונה, המאפשרת בנייה של בניינים בגובה של 18 קומות ומעלה, במקומה של תחנת אגד הישנה במרכז העיר. "באותה תוכנית הוקצה שטח של כ־3 דונם למבני ציבור בגובה שלוש קומות בלבד. זהו עוול לציבור, שעל השטח שלו ניתן לבנות 3 קומות בלבד, בעוד שבעלים פרטיים של קרקע מקבלים זכויות לבניית 18 קומות ומעלה. הציבור ייצא נשכר אם מעל שלוש הקומות שהוקצו למבנה הציבור ייבנו 15 קומות לצורכי דיור בר־השגה בשכירות", הוא אומר.

"המוסדיים כבר התלהבו"

בעוד שברמת הרעיון שני סגני העיריות מסכימים על העיקרון, ברמת היישום קיימים הבדלים בין התוכניות של השניים. בשתי הערים המודלים מותנים בכך שהעיריות באמצעות החברות הכלכליות הן אלו שיבנו את המבנים, אך מכאן המודלים לביצוע מתפצלים.

לפי המודל של הדר, בהרצליה 70% מעלויות הבנייה ימומנו באמצעות משקיעים מוסדיים שיקנו מהעירייה איגרות חוב למשך 25–20 שנה בתשואה מוערכת של 4%, ואת היתר - 30% מעלויות הבנייה - תממן העירייה מהון עצמי. הדירות יהיו בנות 3 חדרים ובגודל של 70–75 מ"ר והן יושכרו לזוגות צעירים לתקופות ארוכות של עד 10 שנים במחירים הנמוכים ב־20% ממחיר השוק. המחירים יתעדכנו אחת לכמה שנים בהתאם למדד. בסך הכל, משך תקופת השכירות יעמוד על 20–25 שנה ובסיום התקופה הדירות יישארו בבעלות העירייה. "כבר יצרנו קשר עם משקיעים מוסדיים והם התלהבו מהפרויקט, כיוון שזה פותר להם בעיות הקיימות במודלים אחרים שיוזם משרד השיכון. תקופת השכירות הארוכה, מימון הפרויקט באמצעות איגרות חוב וכן קבלת ערבות מהעירייה מפחיתים עבור המוסדיים את הסיכונים ומורידים את רמת חוסר הוודאות", הוא מסביר.

מנגד, המודל של גינזבורג ברעננה הוא החכרת הדירות לצעירים. הכוונה היא שהעירייה תממן בנייה של מאות דירות בנות 3 חדרים ובשטח של כ־80–100 מ"ר. הזוגות הצעירים שיבקשו לחכור את הדירות מידי העירייה יידרשו לשלם סכום השווה לעלות הבנייה ומוערך ב־500–600 אלף שקל. אותם זוגות יוכלו להתגורר בדירה לתקופה של עד 10 שנים ובזמן הזה יוכלו לצבור הון כדי לשפר דיור. ברגע שאותו זוג צעיר יבקש לעזוב, העירייה תשיב לו את כספו בניכוי הפחתות מסוימות ותשווק אותה לזוג הצעיר הבא.

"המודל שלנו בנוי על כך שהדירות יישארו בבעלות העירייה. כמובן שזוג שירכוש דירה אחרת יהיה חייב לפנות את הדירה של העירייה", מסביר גינזבורג.

ממשרד הפנים לא נמסרה תגובה עד סגירת הגיליון.