פינוי שדה דב: המטוסים ימריאו, המחירים לא ינחתו
השבוע אושרה התוכנית לפינוי שדה דב שאמורה להוביל בטווח הארוך לירידת מחירי הדירות בת"א. אלא שלפי הערכות שמאים, הפינוי יוביל דווקא לעליות מחירים של עד 15% בשכונות הסמוכות. הסיבות: העלייה באיכות החיים במתחם עם פינוי המטוסים והטפטוף האיטי של שיווק הקרקעות שצפוי להוציא דירות ראשונות לשוק רק בעוד עשור
ביום ראשון החליטה הממשלה לאשר את המלצות צוות ההיגוי הבין־משרדי, בראשות שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס ושר התחבורה ישראל כץ, לפינוי שדה התעופה שדה דב בתל אביב. מדובר בהחלטה בעלת חשיבות עצומה לרצף התכנוני של תל אביב ולשחרור עתודות הקרקע, שנחשבות לגדולות ולמשמעותיות ביותר עבור העיר היקרה בישראל.
קראו עוד בכלכליסט:
- מגדלים במקום שדה תעופה
- כך מפסיד המשק מיליארדים מאי־פינוי שדה דב
- הממשלה אישרה את הסכם פינוי שדה דב עד 2018
התוכנית לבנייה בשטחו של שדה דב אמנם עומדת בפני עצמה ללא תלות בתוכניות אחרות, אך לא ניתן להפריד אותה מהתוכניות הגובלות בה, שהיקף יחידות הדיור המתוכנן בהן אף עולה על זה שמתוכנן בשדה התעופה. שלוש התוכניות כוללות יחד יותר מ־25 אלף יחידות דיור באחד האזורים היוקרתיים בתל אביב, בסמיכות לחוף הים ולשכונות הממוצבות כיקרות ואיכותיות.
אולם, לאלה המפנטזים על שיווק מסיבי של קרקעות שיביא להוזלה של הדירות נכונה אכזבה. לפי הערכות של גורמים בענף ובהתאם להתנהלות גורמי התכנון וקצב ההתקדמות של התוכניות הקיימות, קצב שחרור הקרקעות יתבצע בהדרגה וללא יכולת אמיתית להשפיע על השוק. בנוסף, פינוי שדה דב צפוי לגרום דווקא לעליית מחירים בשכונות הסובבות את השדה. השמאי אהוד המאירי מעריך כי פינוי השדה יעלה את מחירי הדירות החשופות כיום לרעש המטוסים. "ככל שהחשיפה כיום גבוהה יותר, כך פינוי השדה ישפיע על מחירי הדירות הקרובות שיעלו בכ־10%–15%, ועל הדירות המרוחקות יותר ההשפעה תהיה בגבולות 5% בשל שינוי אופי האזור".
צילום אוויר של הגוש הגדול בתל אביב מועדי השיווק יכריעו את המחירים
הבנייה באזור תכלול שלושה מתחמים עיקריים: תוכנית 3700 שבה מתוכננות כ־12.5 אלף יחידות דיור, תוכנית 3388 שבה מתוכננות כ־1,000 יחידות דיור ותוכנית שדה דב שבה צפויות להיבנות כ־12 אלף יחידות דיור נוספות. בסך הכל מדובר בכ־25.5 אלף יחידות דיור בשטח של כ־3,400 דונם.
בתל אביב מספר היתרי הבנייה שניתנו ב־2011 היה לכ־1,800 יחידות דיור, מספר המשקף מחסור של כ־1,000 יחידות דיור לעומת הצורך האמיתי של העיר. לכאורה, שיווק כה נרחב של יחידות דיור בשלוש התוכניות אמור לזעזע את שוק הדירות באזור ולסייע בהורדת המחירים, אולם בפועל ההערכה בשוק היא שהשיווק יתפרס על פני שנים רבות, וגם שיווק של כ־3,000 יחידות דיור בשנה אינו צפוי לגרום להצפה.
התוכנית המתקדמת ביותר מבין שלוש התוכניות היא תוכנית 3388. לדברי עו"ד מירי דונין, המייצגת בעלי קרקעות בתוכנית זו, מאחר שהיא מצומצמת בשטחה וכוללת רק עשרות בודדות של בעלי קרקעות, הצפי הוא שבתוך חמש שנים תחל הבנייה. "זו תוכנית לא גדולה שהופקדה להתנגדויות ואושרה למתן תוקף אחרי שמיעת ההתנגדויות", אמרה דונין. "השלב הבא הוא יצירת טבלאות האיזון (המתרגמות את ההחזקה בקרקע לזכויות בנייה) שהן באחריות העירייה".
בתוכנית 3700 העניינים הולכים ומסתבכים: כאן מדובר במאות בעלי קרקעות שכמה מהם ממתינים עשרות שנים לאישור התוכנית, ויצירת טבלאות האיזון שבה היא משימה מורכבת. כמו כן, לאחרונה הוגשו בה עררים למועצה הארצית לתכנון ולבנייה. "כמעט כל מי שלא קיבל את התנגדותו הגיש ערער", הסבירה דונין, "ועם הצורך ביצירת טבלאות איזון מורכבות, ההערכה היא שהבנייה במתחם תחל רק בעוד כעשור".
התוכנית השלישית היא כאמור שדה דב: בתוכנית זו המדינה היא השחקן העיקרי ומחזיקה בבעלות רוב הקרקע. בחלק המערבי של השדה יש חלק פרטי שהמדינה מחזיקה בו בנאמנות עבור בעלים שונים שיתחלקו איתה ב־50% מהזכויות, ובשוליים יש גם בעלים פרטיים. במקרה זה מדברים על פינוי השדה ב־2018, אך גם כאן קיים ברקע מכשול נוסף בדרך להפיכת שדה דב לשכונת ענק, והוא הכוונה של המועצה האזורית מנשה להתנגד להקמת שדה חליפי בשטחה. התוכנית כיום היא להקים שדה תעופה במנחת עין שמר שבשרון, אשר ישמש למטוסים קלים ויקלוט את פעילות השדה בתל אביב עם פעילות המטוסים הקלים שבשדה התעופה של הרצליה, שייסגר. המועצה בוחנת כיום דרכים לפעול נגד ההחלטה.
תכנון מהיר של המדינה יאפשר את שיווק השדה כבר באותה שנה, אך בפועל לא בטוח שכך יהיה. לדברי עו"ד עופר טויסטר, ייתכן מצב שבו המדינה תתעורר ב־2018 ותיזכר שהגיע הזמן לתכנן את השטח. "מדובר בשטח גדול ורציף המאפשר תכנון אופטימלי ונטול בעיות המאפיינות את התוכניות השכנות, ועל כן יש לנצל את המומנטום ולהתחיל בתכנונו כדי שב־2018 יפורסמו המכרזים".
בעלי הקרקעות לא יאפשרו שחרור מהיר
השאלה המרכזית היא קצב שחרור הקרקעות. כשמדובר במתחם פרטי לצד מתחם בבעלות המדינה, הסיכוי ששחרור הקרקעות יהיה מתוזמן הוא אפסי.
"שילוב של שתי התוכניות במקביל יכול להוביל לדרמה, אבל מכיוון שאני לא רואה דרמה בנושא הזמנים ושחרור יחידות הדיור לשוק, אני לא רואה דרמה גם במחירים", מסביר יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס. לדבריו, "זה כמו תזרים מזומנים של חברה. אם היו משחררים הכל בזבנג וגמרנו ומשחררים מחר בבוקר 12 אלף יחידות דיור מתוכנית 3700 היתה השפעה, אבל אנחנו מדברים על שש שנים עד לפינוי, ועד שקרקעות יתחילו לצאת לשיווק זה יהיה רק בעוד עשר שנים. גם כשייצאו הקרקעות לשוק זה לא יקרה בבת אחת, כי יש נושא של פיתוח השטח. לכן, מכיוון שאנחנו מדברים על שיווק בשלבים, וכפי שאני מכיר את מערכת התכנון של היום זה יקרה בהיקפים של כ־1,000–2,000 יח"ד בשנה, לשיווק כזה לא תהיה השפעה מהותית על השוק ועל המחירים".
המאירי מוסיף: "יש להביא בחשבון שמדובר בקרקעות פרטיות, ולבעלים פרטיים אין אינטרס להציף את השוק בקרקעות בכל מחיר וגם הקבלנים לא ירכשו מגרשים, אלא בהתאם לרמת הביקושים. לכן אני צופה כי ייתכן שהמחירים יירדו באחוזים בודדים ולאחר מכן רמת המחירים הריאלית תישמר לאורך זמן".
לדעתו, "גם אם רשויות התכנון יידרשו לבנות דירות קטנות במתחם, הרי שברמת המחירים הצפויה דירות אלה לא יהיו בנות־השגה לזוגות צעירים אלא דווקא לזוגות מבוגרים או לבודדים בעלי אמצעים. יתרה מזו, לא הגיוני שדווקא באזור שבו מחירי הקרקע כה גבוהים, רוצים לבנות דיור להשכרה מסובסדת. באותה הוצאה תקציבית על סבסוד ניתן להשיג מספר כפול או משולש של דירות בדרום תל אביב וביפו".
"המחירים יתאימו את עצמם לטיילת בת"א"
נושא המיקום גם הוא בעל משקל עצום כשמדברים על הצפה של השוק. ברור שאין דין ראש העין כדין צפון תל אביב. דנוס מביא כדוגמה את שיווקה של רמת אביב ג' בשנות השמונים: "גם שם השיווק היה מדורג והיא התחילה כשכונה שייעדו אותה למפונים מכל מיני מקומות ולזוגות צעירים, והיא הפכה מהר מאוד לשכונת יוקרה שהושפעה מהמחירים בסביבתה", הוא אומר.
המאירי מעריך כי אילו שטחי השדה היו זמינים כיום לבנייה, שוויים היה כ־20 מיליארד שקל. המאירי משרטט את מפת הבנייה העתידית במקום: "השטחים הקרובים לחוף הים תפוסים כיום על ידי השדה, ובעתיד יהיו המועדפים והיקרים ביותר. הבתים ייבנו לאורך הטיילת שלחוף הים, ורמת מחירי הדירות תתאים את עצמה לרמה המקובלת לדירות לאורך הטיילת בתל אביב ובהרצליה, וצפויים לנוע סביב 40–100 שקל למ"ר בנוי. כלומר, מחיר מינימום לדירת 4 חדרים ממוצעת במתחם יעמוד על 4.5 מיליון שקל".
הוא מוסיף כי "בשטחים האחרים, שאינם צמודים לטיילת, המחירים הצפויים לדירות 4–5 חדרים ינועו בין 3–4 מיליון שקל". להערכתו, "שווי הקרקע ליחידת דיור זמינה לבנייה נע כיום סביב 1.5 מיליון שקל. שווי זה מייצג שווי ממוצע באזורי הבנייה בתוכנית ל' אשר לא סמוכים לים, ובחלקם מושפעים ממטרדי שדה דב".
