"מחירי דירות במרכז בלי ממ"ד יירדו ב-5%"

"הוספת ממ"ד במסגרת פרויקט תמ"א 38 תורמת כ־5%–20% מהיקף העלייה בערך הדירה לאחר חיזוק הבניין". כך עולה מנתונים שאספה פירמת השמאות של השמאית נחמה בוגין ושהגיעו לידי "כלכליסט". נתונים אלה, המלמדים על כדאיות בולטת בהוספת ממ"דים בתמ"א 38, מתווספים לדרישה של פעילים בשוק הנדל"ן להרחיב את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמ"א 38, ולכלול בה חובה להקמת ממ"דים בכל הדירות בבניין המחוזק. כיום לא כוללת התוכנית הארצית חובה להקמת ממ"ד או מתחם מוגן כלשהו בבניין שעובר פרויקט תמ"א 38. שלשום פרסמה התאחדות הקבלנים תוכנית שהציגה לראש הממשלה כבר בתום מלחמת לבנון השנייה, אשר במסגרתה יוקם ממ"ד בכל בניין שימוגן מפני רעידות אדמה.

לדברי בוגין, "הוספת ממ"ד לדירה היא בדרך כלל חלק מהליך חיזוק ושדרוג של המבנה כולו בהליך התמ"א גם ללא שינוי החוק. על פי דוגמאות של מכירות נכסים בבניינים סמוכים לכאלה שעברו תמ"א, מבנה שעבר שדרוג בהליך תמ"א וכולל חדר נוסף שהוא ממ"ד כמו גם מעלית, מרפסת, שיפוץ חיצוני, שווה 40%–50% יותר מנכס דומה שנמצא בקרבת מקום ולא עבר הליך זה. לכל רכיב, ובתוך כך גם לממ"ד, יש ערך שבין 5% ל־20% מהיקף העלייה הכוללת במחיר הדירות בבניין המחוזק".

תוספת ממ"ד בלי חיזוק יסודות

בניין שעבר תמ"א 38 בהרצליה. "החווייה של האזעקות תישאר בזיכרון הצרוב של הרוכשים" צילום: אוראל כהן

תוכנית המתאר המקורית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה קובעת כי בעלי הדירות בכל בניין שנבנה לפני שנת 1980 יכולים לקבל אוטומטית תוספת בנייה של עד 2.5 קומות לדירות חדשות בבניין אשר בהן יוכלו להשתמש כתשלום לקבלנים שיחזקו את יסודות הבניין. מעבר לצורך ביצירת ממ"דים לבתים שיעברו תמ"א 38, כוללת התוכנית של הקבלנים גם טיפול בבתים חדשים שנבנו אחרי 1980 ועד 1991, כאשר כבר חלה החובה לבנות ממ"ד בכל דירה חדשה שנולדה בעקבות חוק משנת 1990, ערב מלחמת המפרץ הראשונה. התוכנית של הקבלנים קובעת כי עשרות אלפי מבנים שנבנו בישראל בין השנים הללו צריכים להיכנס למסגרת חקיקה חדשה שתאפשר לבעלי הדירות בבתים הללו לסחור בתוספת שטחי הבנייה בתמורה לבניית ממ"ד, גם ללא קשר לחיזוק יסודות הבניין.

בוגין אומרת עוד כי כניסתו של גוש דן למרחב נפילת הטילים מרצועת עזה תשפיע בטווח הקרוב על מחירי דירות בבניינים ישנים שאין בהם מרחב מוגן דירתי או מקלט. "מחירי דירות אלה עשויים בטווח הקרוב לרדת בשיעור שבין 3% ל־5%, מכיוון שהחוויה של האזעקות והטילים תישאר בזיכרון הצרוב של הרוכשים".

נשיא התאחדת הקבלנים ניסים בובליל אמר כי "בעקבות מלחמת לבנון השנייה התאחדות בוני הארץ יזמה גם הליך מינהלי להגדלת שטח הממ"ד, לאחר שעד מלחמת לבנון השנייה גודלו המינימלי של הממ"ד היה 5 מ"ר. בעקבות המלחמה יזמנו את הגדלתו ל־9 מ"ר, כי ראינו שבבניינים רבים נבנו ממ"דים קטנים, חלקם שימשו כמזווה ללא חלונות וללא אפשרות לאכלוס משפחה גדולה. הגדלת הממ"דים אושרה ב־2007, וכיום הדירות החדשות כוללות ממ"דים גדולים יותר".

לאחר מבצע עופרת יצוקה חידשה התאחדות בוני הארץ את הרעיון להגדיל את הממ"ד לכ־17 מ"ר ולכלול בו גם שירותים ומטבחון. לדברי בובליל, "המקלטים כיום אינם מהווים חלופה לממ"ד כי אין מספיק זמן להגיע למקלט, ולכן ממשלת ישראל צריכה לשאוף לתוספת ממ"ד לכל דירה בישראל. משרד השיכון אמנם מממן בשנים האחרונות תוספת ממ"דים ליישובים בשדרות וביישובי עוטף עזה, אולם כעת, כשהאיום מתרחב כמעט לכל שטחי המדינה, יש לאפשר פתרון יצירתי שיאפשר תוספת ממ"דים לכל דירה ללא הוצאה תקציבית של ממשלת ישראל".

אולם, לא כולם בשוק הנדל"ן תמימי דעים בכך שיש לחזק את תמ"א 38. עו"ד יריב בר־דיין, מבעלי חברה לפיתוח והתחדשות עירונית שמקדמת כיום פרויקטים לפינוי־בינוי ברחבי גוש דן, סבור כי ההחלטה של מועצת מקרקעי ישראל שנחשפה ב"כלכליסט", לקידום פינוי־בינוי בתוך אזורים שבהם כדאיות הפרויקט נמוכה, היא הדרך הטובה ביותר לטפל בחוסר המיגון של דירות ישנות. לפי ההחלטה, לקבלנים שיבצעו פינוי־בינוי תינתן אפשרות להמיר שטחים שלהם בתמורה לשטחי ציבור סמוכים או כלואים בתוך המתחמים שבהם הם יבצעו פרויקט, כדי לבנות בניין שאליו יפונו בעלי הדירות הישנות ורק אחר כך ייבנה הפרויקט עצמו. או במילים אחרות: בינוי־פינוי.

"לבנות מיליון דירות עם הגנה"

מנתוני משרד השיכון עולה שכ־250 אלף דירות בישראל כיום הן בעלות פוטנציאל לביצוע הליך בינוי־פינוי, ועל כל דירה כזו ניתן יהיה לבנות תוספת של שלוש דירות חדשות. בר־דיין אומר כי "בניגוד להליכי תמ"א 38 שאינם מחייבים בניית ממ"ד תוך חיזוק הדירות, הרי שבפינוי־בינוי, מעבר ליצירת דירה חדשה, הדירה תהיה ממוגנת כראוי ובעלת ממ"ד. על ידי זירוז הליכי תכנון ניתן לשאוף ליעד של לא פחות מבניית מיליון דירות בעשר השנים הקרובות במרכז הארץ, כולן עם מרחב מוגן המבטיח את ביטחון דייריהן".