מנכ"ל אשדר: "אז יחליפו את שר השיכון, אז מה?"

הראיון עם ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת הבנייה אשדר, נקבע לבוקר שאחרי יום הבחירות. לאורך רחוב יגאל אלון בתל אביב, שם ממוקמים משרדי החברה, עדיין ריחפה רוח חג ושלטי קמפיין של המתמודדים התנופפו לאורך הכביש. בתוכניות הבוקר מיהרו להכריז על יאיר לפיד כמנצח הגדול.

"כחלון לא ישפיע מהותית על המחירים"

פרידמן על רקע בתים המיועדים לפרויקט פינוי־בינוי בהובלת אשדר ברמת אביב. "הרשויות המקומיות מערימות קשיים" צילום: עמית שעל

 

איך אתה מסביר את העובדה שאף פוליטיקאי לא הפך את נושא הדיור לטיקט שלו?

"קשה מאוד להודות שלא נכון להוריד את מחירי הדירות בעשרות אחוזים כי זה יפגע ברוב משקי הבית. מי שרוצה לומר את האמת צריך להסתכל לציבור בעיניים ולהגיד: 'הפתרון להורדת מחירי הדירות הוא ארוך טווח. זה ייקח שנים. אז מי שצריך לקנות דירה כדי לגור בה בשנים הקרובות ייאלץ לקנות אותה עכשיו ביוקר'. את רואה פוליטיקאי אחד שיגיד את זה?"

"לא תהיה לזה השפעה מכרעת על המחירים כי הוא לא הגורם הבלעדי שמסוגל לעשות שינוי".

"אני לא בטוח שהוא יידע מה לעשות איתו. אחד הדברים שהציבור לא מבין זה שהאחריות למצב בשוק הדיור או למחירי הדיור במדינת ישראל לא נמצאת אצל שר השיכון".

"בטיפול בדיור בישראל מעורבים כמעט כל משרדי הממשלה ולכן האחריות היא על משרד ראש הממשלה או על משרד האוצר. הבעיה הגדולה ביותר בענף הנדל"ן היא מחסור בקרקעות זמינות לבנייה. כל שאר הדברים ניתנים לתמרון בקלות: לייקר כסף, להוזיל כסף, לקבוע הקלות או להכביד על משקיעים, להעלות ריבית או להוריד אותה. לשחרר קרקעות זמינות לבנייה ניתן לעשות מהיום למחר".

אם שר השיכון יתחלף זה לא ישפיע על הפעילות שלכם?

"אז יתחלף שר שיכון, אז מה? הרי אחרי שקונים קרקע, עוברים לשלב התכנון ולוועדות התכנון שנמצאות תחת שר הפנים. וגם שר הפנים הוא לא מי שקןבע איך יראה שוק הדיור כי כדי שתכנית תאושר צריך לקבל חוות דעת של כל משרדי הממשלה המעורבים: תחבורה, תשתיות, ביטחון. עכשיו למשל, מעכבים לנו אישור של תוכנית במודיעין בגלל עץ שלא ניתן להזיז ומי שאחראי על זה הוא בכלל פקיד היערות של קק"ל. אם יש קרן של משרד הביטחון שתוקעת בנייה של שכונה שלמה אז מישהו צריך להיות מסוגל להחליט שמשחררים 300 אלף שקל או 3 מיליון שקל ומזיזים אותה. הבעיה שאין מבוגר אחראי".

"השיטה הזו מתאימה למקומות שבהם לא מצפים להשבחה גדולה במחירי הדירות. אנחנו עדיין מאמינים בהשבחה. שיא ההשבחה מגיע באמצע פרויקט ,כשכבר התאכלסו הבניינים הראשונים ופותחו חלק מהתשתיות הציבוריות, ואז אפשר לדבר על השבחה של 15%–30%".

רשויות דורשות היטל השבחה בניגוד לחוק פינוי־בינוי?

"החוק אומר שתקבל פטור רק אם הרשות המקומית ממליצה לפטור את הפרויקט מהיטל השבחה. הרשות כמובן יכולה להחליט שהיא לא מעוניינת להעניק פטור".

"תמ"א 38 מתאימה לנו כי החוק פוטר את הפרויקט בוודאות מהיטלי השבחה. אין כאן מקום לפרשנויות. היום כשהגדילו את זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38 אז זה מעניין אותנו כי מדובר במעין פינוי־בינוי עם חוקים מוגדרים יותר. הכוונה שלנו היא למכור כ־100 יחידות בשנה רק מפעילות בתמ"א 38".

"זה לא שונה מפרויקטים אחרים שלנו בטירת הכרמל או באור עקיבא. אם אני מוכר 300 יחידות דיור בקצת פחות ממיליון שקל, אז היקף המכירות מסתכם בכ־300 מיליון שקל. אם אני בונה כ־100 יחידות דיור ברמת גן או בתל אביב ומוכר אותן במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל, היקף המכירות כמעט זהה".

"מבחינת נגישות חריש עדיפה על פרדס חנה"

"אנחנו מאוד מאמינים במקום. בשנות התשעים לא היינו קונים קרקע באור עקיבא או בטירת הכרמל כי בכל מקום שמחירי הדירות משקפים שווי קרקע אפסי אין מקום לחברות הגדולות. אנחנו כחברה יזמית חייבים שיהיה ערך לקרקע כדי שנשביח ונרוויח. פה זיהינו ששווי הקרקע נמוך, אבל הפוטנציאל האמיתי גבוה. אני חושב שלאורך זמן אין סיבה שמחירי הדירות בחריש יהיו נמוכים מבאור עקיבא ומבפרדס חנה. מחר דירת 4 חדרים באור עקיבא מתחיל ב־950 אלף שקל, בחדרה זה כבר 1.1 מיליון שקל, אז למה שבחריש זה יהיה פחות? מבחינת נגישות זה אפילו טוב יותר מפרדס חנה־כרכור בזכות כביש 6".  

יאיר לפיד. לפיד. "לא בטוח שיידע מה לעשות כשר השיכון" צילום: איי אף פי

הגשתם מחיר נמוך מאוד במכרז כי הנחתם שלא תזכו?

"העמותות החרדיות דחפו אותנו להגיש הצעות נמוכות יותר. דיברו על זה שהחרדים לא יקנו דירות יקרות ולכן המסקנה שלנו כיזמים היתה לא להציע מחיר גבוה כי אז לא נוכל להתחרות ולהרוויח. בסופו של דבר, אני חושב שהעיר הזאת לא תהיה חרדית. אני מאמין שהיא תהיה מעורבת. 1,000 יחידות דיור כבר נמכרו לעמותות לא חרדיות. אני לא רואה את העמותות האלה מוכרות את הדירות כי הן כבר אספו אנשים שרוצים לגור שם. אם החרדים יבואו ויציעו לקנות דירות במחיר גבוה יותר אז הם ייכנסו לשם. זה נשאר פתוח לכולם".

"התכנון שלנו היה להרוויח והרווח יכול להיות מזה שנמכור דירות. אנחנו קנינו את הקרקע כדי לבנות בניינים, אבל החובה שלנו לבעלי המניות היא לעשות עסקאות טובות. אם תהיה לנו הצעה שלא נוכל לסרב לה אז לא נגיד לא, אבל זאת לא המטרה".

"אנחנו מזהים קושי אצל הזוגות הצעירים. מי שלא רכש דירה בעבר ולא עלה בזמן על הרכבת נמצא בנקודת נחיתות גדולה יותר. הם חיכו לירידה משמעותית של 20%–30% כי הבטיחו להם וזה לא קרה. במקומות שבהם דירות נמכרות ב־900 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל, אנחנו רואים את הזוגות הצעירים באים, עושים את המאמץ הגדול וקונים דירה. במקומות שהדירה הזולה ביותר עולה 1.5 מיליון שקל, אנחנו כבר לא רואים אותם".

"עצוב, ואני אומר את זה אפילו שאנחנו נמצאים בצד שיכול ליהנות מהמשך עליית המחירים. בטווח הארוך עליית מחירים לא טובה כי אנחנו ממשיכים לעשות עסקאות, ומחירי הקרקע עולים גם במזומן וגם בקומבינציה. אז אמנם הרווחנו על עסקאות ישנות, אבל לא ניכנס לעסקאות חדשות במחירים גבוהים כל כך".

"מצד אחד שיגידו לאנשים את האמת, שמחירי הדירות לא הולכים לרדת בצורה משמעותית, ויטפלו בנושא טיפול שורש אמיתי כך שכמה שנים קדימה היקף הקרקעות הזמינות לבנייה יגדל. ומצד שני שלא יבטיחו להציף את השוק בקרקעות כי זה משדר לי כיזם אור אדום שאומר 'אל תקנה קרקע'. אם יעשו את זה בחוכמה וישחררו קרקע באופן מווסת אז החברות שבונות ירוויחו 8%–9% במקום 12%. זה לא נורא".

ארנון פרידמן (47)

תפקיד: מנכ"ל אשדר

השכלה: מוסמך למדעים בהנדסה אזרחית מהטכניון, בעל תואר שני במינהל עסקים במרכז הבינתחומי בהרצליה

מקום מגורים: קריית אונו

מצב משפחתי: נשוי + 3

תפקידים קודמים: סמנכ"ל עסקי ראשי בקבוצת אפריקה ישראל. החל את דרכו המקצועית במחלקת הבינוי בחיל האוויר