חתומים על תקיעת הפרויקט

הקושי לקדם תוכניות בנייה בישראל נובע בדרך כלל מהמסלול הבירוקרטי הפתלתל שנאלצת לעבור כל תוכנית בנייה במוסדות התכנון. כאשר מדובר בתוכניות פינוי־בינוי נכנסים למשוואה אלמנטים מעכבים נוספים, כמו הצורך להשיג הסכמה בין הדיירים מי יהיה היזם, והחתמת הדיירים על הסכמים מולו. מדובר בתהליך מתיש שגורם גם לחברות נדל"ן גדולות להדיר רגליהן מפרויקטים או לחלופין לרכוש את חתימות הדיירים ממיקור־חוץ. כל זה נכון כאשר מדובר בחברה אחת שפועלת במתחם, אולם כאשר מדובר ביותר מחברה אחת, המצב רק הולך ומסתבך.

במקרה של מתחם רמב"ם בבאר יעקב בסמוך לצריפין, בין הרחובות חזון אי"ש, דוד הכהן והרב עוזיאל, שבו פועלות שתי חברות אשר כל אחת מהן מחתימה דיירים ומציעה להם הצעות שונות, מדובר בשילוב שהביא לתקיעת הפרויקט. כיום, ארבע שנים לאחר תחילת הפרויקט, הוא טרם קיבל את אישור הוועדה המקומית. זאת בעוד שמתחם הרצל הסמוך, שבו החל פרויקט כפול בגודלו באותה נקודת זמן, נמצא כבר בהליכי אישור בוועדה המחוזית.

מתחם רמב"ם בבאר יעקב. "אתה כבר לא יודע מי נגד מי" צילום: עמית שעל

מי שהחל לפעול בפרויקט היה אריק עוזרי, העוסק בפרויקטים של פינוי־בינוי, אשר החל בהחתמת הדיירים ולדבריו גם הביא את היזמים: חברת נאסא וחברת נוה מקבוצת נכסים ובנין. הפרויקט משתרע על פני בנייני רכבת שנבנו בשנות השישים ובהם כ־186 דירות, מתוכן ב־30 מתגוררים דיירי עמידר ויתר הדירות בבעלות פרטית. המתחם משתרע על שטח של 60 דונם שעליהם אפשר לבנות כ־1,160 יח"ד המשקפים יחס גבוה של כ־1:6, כלומר על כל דירה שנהרסת ניתן לבנות כשש דירות חדשות. לשם המחשה, באזורים יקרים כמו תל אביב ורמת גן היחס המקובל הוא 1:4.

"נכנסו בין הרגליים"

"אני הגיתי את הפרויקט והתחלתי אותו מאלף, ואז הבאתי את היזמים נאסא ונוה וישבנו עם המועצה. אחר כך נכנסו לנו בין הרגליים", אומר עוזרי. לדבריו, 82% מדיירי הפרויקט (כ־150 דיירים) חתמו על טופסי הסכמה (מסמך עקרוני שמאפשר ליזם לפעול במתחם) וכ־40 דיירים חתמו על חוזים עם נאסא ונוה. כמו כן הוא אומר כי הם הצליחו לקבל את ברכת המועצה לפרויקט והתקדמו בקצב משביע רצון. בשנה האחרונה קיבלה חברת נוה החלטה להפסיק את פעילותה בכמה מתחמי פינוי־בינוי שבהם קידמה פרויקטים עם נאסא, ובמקביל החברות נאסא ונוה הפסיקו את ההתקשרות ביניהן. בין הפרויקטים שהוחלט על עזיבתם גם הפרויקט בבאר יעקב, ודיירי המתחם קיבלו מכתבים מנוה המעידים על כוונתם לעזוב את הפרויקט.

אלא שלפי עוזרי, בזמן פעילותן של נאסא ונוה החל לפעול במתחם ולהחתים דיירים גם עו"ד ליאור עמידור, המייצג דיירים בפרויקטים של פינוי־בינוי. לדברי עמידור, "אני עו"ד של בעלי הדירות, עשינו מכרז ובחרנו את חברת ענב שיש לה ניסיון רב בפינוי־בינוי, והיא הציעה את ההצעה הטובה ביותר. אני יודע שהם נערכים עכשיו לחלק השני של הפרויקט, כלומר בצד התכנוני". עמידור גם דחה את הטענות שלפיהן החל לפעול בפרויקט במקביל לחברה נוספת. "קיבלתי מנדט מהדיירים והזמנתי חברות להציע הצעות. בסוף הצגנו להם את כל ההצעות והם החליטו להתחבר להצעה הטובה ביותר, הן מבחינת המפרטים והן מבחינת התנאים. לדעתי אין הסכם עם חברת נאסא. הלקוחות שלי קיבלו אישור שההסכם מבוטל, אני לא מכיר חצי הסכם אבל מציע לך לשוחח עם היזם - אפי כץ". בשיחה עמו טען כץ כי נכנס לפרויקט כשהבין שנוה לא מתכוונת להמשיך בו. לדבריו, "הדיירים עצמם הם אלה שיזמו מכרז בין כמה חברות, ואנחנו ניגשנו אליו וזכינו בזכות ההצעה הטובה שלנו. הפרויקט לא מוקפא או נעצר. להפך, אנחנו מתקדמים איתו. אני לא מאלה שנכנסים לפרויקטים שמישהו פועל בהם, אבל זה לא היה המצב. במקרה הזה הבנו בפירוש שנוה ביטלה את הפרויקט ואנחנו מתקדמים איתו. גם לנו היו ישיבות במועצה", אומר כץ.

"אני הראשון"

מנגד טוען היזם ניסים אסייג, מנכ"ל חברת נאסא, כי "אני הראשון שכף רגלו דרכה בפרויקט ומעולם לא עזבתי אותו. במהלך התקופה נכנס לפרויקט עו"ד עמידור וזה היה בתקופה שבה אני פעלתי במתחם ולפני שנוה ויתרה על הפרויקט. חשוב להבין שלאף חברה אין אחיזה משפטית בפרויקט, כל הסכם בפרויקט פינוי־בינוי הוא הסכם שמותנה בהסכמת הדיירים ובהיתר בנייה, ורק כששניהם מתקיימים ניתן להוציא אותו אל הפועל. באופן עקרוני יכולות לפעול בפרויקט אחד כמה חברות, אלא שאז הפרויקט ייתקע".

בתוך כל התסבוכת הדיירים הם אלה שתחושת חוסר הוודאות מלווה ומטרידה אותם מדי יום, לדברי רפי לבייב, אחד מנציגי הדיירים, "אתה כבר לא יודע מי נגד מי, אתה מקבל הצעות מכל מיני יזמים. יש כאן אנשים שלא מבינים בחוזים ובקלות אפשר לעבוד עליהם. זה גרם לבלבול בשכונה". לדברי ראש המועצה ניסים גוזלן,"אני לא רואה אותם יוצאים מהפלונטר הזה, זה ייקח לפחות עוד שנתיים־שלוש. אני מקווה שבסוף יישאר גוף אחד שנוכל להתקדם איתו".