ברוכים הבאים לעולם האג"ח מגובה שכירות
בעלי בתים חדשים משתלטים על שוק הדיור להשכרה באמריקה: קרנות גידור, ריט, פרייווט אקוויטי ובנקים, שהתייאשו מהבורסה ומחפשים אפיקים מניבים חדשים. הלהיט הנוכחי הוא רכישת בתים מעוקלים והשכרתם - לעתים לדיירים שמהם עוקלו רק יום קודם. בתכנון: איגוח ויצירת נגזרים חדשים על השוק הצומח
"ממציאים מחדש את השכירות", מבטיח הקול הנשי המוקלט במערכת ניתוב השיחות של חברת ווייפוינט. לווייפוינט, חברת ענק שמשכירה אלפי בתים צמודי קרקע ברחבי ארצות הברית, יש גם אתר ידידותי שמזכיר אתר של בנק או חברת סלולר: הוא שופע משפחות מחויכות, סרטונים, גרפיקה נעימה ומבצעים לדיירים, שיכולים למשל לצבור נקודות על תשלום שכר דירה במועד, אותן ניתן להמיר במזומן בתום תקופת השכירות. "אנחנו מאמינים ששכירת בית צריכה להיות חוויה מתגמלת", מצהיר האתר.
גם אינביטיישן הומס - חטיבה חדשה בקרן ההשקעות בלאקסטון, המשכירה כ־16 אלף בתים פרטיים ברחבי ארצות הברית - מציגה חזות דומה. "חשוב לנו מאוד לספק שירות נהדר לכל הדיירים שלנו", אומר הגבר בחליפה בסרטון הפרסומת לחברה. הסרטון ממשיך עם מוזיקה סוחפת, צילומים של דיירים מאושרים, אנשי תחזוקה חדורי שליחות ומנהל שמכריז: "זה הדבר הנכון לא רק עבור המשקיעים שלנו - אלא עבור המדינה כולה".
קוראים לזה REO To Rental - אחד הטרנדים הלוהטים ביותר בסקטור הפיננסי בשנתיים האחרונות. מגזין "הניו ריפבליק" קרא לזה "הבהלה לזהב הבאה של וול סטריט". הבהלה הזו סוחפת אחריה עוד ועוד קרנות גידור, חברות פרייווט אקוויטי ובנקים גדולים, שנכנסים בכל הכוח אל שוק הבתים הפרטיים להשכרה בארצות הברית, שעד כה נשלט על ידי משקיעים קטנים שהחזיקו בעשרות נכסים לכל היותר.
מדי יום מגייסים הגופים הגדולים ביותר בוול סטריט סכומים עצומים וקונים באמצעותם, במחירי מציאה, מאות ואלפי נכסים מעוקלים או על סף עיקול (REO). את הבתים, שמחירם עומד לרוב על 100–150 אלף דולר, החברות משפצות בזריזות, משכירות לדיירים ובינתיים ממתינות לעליית שוויים, כדי לשחרר אותם בחזרה לשוק. "קשה למצוא חברת פרייווט אקוויטי על כדור הארץ שאין לה כיום אסטרטגיה בתחום הזה", אמר גרי ביזלי (Beasley), מנכ"ל ווייפוינט בכנס של פורום האיגוח האמריקאי שהתקיים בינואר בלאס וגאס. "אנחנו צופים ששוק ה־REO To Rental יחווה צמיחה עצומה בשנה־שנתיים הקרובות", קבע דו"ח של בנק ההשקעות KBW שהתפרסם לפני כחודשיים.
שכונה בביי־סיטי, טקסס. בכל מקום שאליו מגיעות הקרנות המחירים עולים צילום: שאטרסטוק נערי וול סטריט טוענים שמדובר במצב שבו כולם מרוויחים: המשקיעים זוכים לתשואה קבועה בימים של חוסר ביטחון בשווקים; השכונות שנפגעו קשות ממשבר הנדל"ן של 2008 זוכות למתיחת פנים בעזרתם של בעלי בית עם כיסים עמוקים ותואר שני במינהל עסקים; ושוק הדיור האמריקאי מקבל זריקת סטרואידים שעוזרת לו לצמוח. "לא אכפת לי יותר מדי מי קונה את הנכסים, העיקר שהם נקנים", אומר ל"כלכליסט" פרופ' קארל קייס, אחד משני מייסדי מדד קייס־שילר, מדד מחירי הדיור בארצות הברית. "יש לנו יותר מדי בתים ריקים, וזה טוב להוציא אותם מהשוק. אם השחקנים הגדולים עושים את זה, כל הכבוד להם".
אנליסטים ופעילים חברתיים, לעומת זאת, טוענים שמאחורי החיוכים, ההבטחות הגרנדיוזיות ויחסי הציבור הסכריניים מסתתרת מציאות מכוערת של ניצול ציני, פעילות ספקולנטית פרועה, רווח קל על חשבון האזרחים הקטנים ומה שרבים מתחילים לכנות "בועת הנדל"ן הבאה".
ממש כמו בבועת הנדל"ן הקודמת, גם פה מתחילה ההשקעה המוחשית (בתים) להפוך אט אט לכלים פיננסיים משוכללים ("איגוח") שאיש אינו יכול לצפות במדויק את תוצאותיהם. בחודשים האחרונים נוסדו כבר שלוש קרנות ריט שמתמקדות ב־REO. להערכת ביזלי, קרנות מסוג זה ימשיכו לצוץ לאורך השנה הקרובה, ובתוך כשנתיים כבר נראה בשוק אג"ח מגובות שכירות, בדומה לאג"ח מגובות המשכנתאות שהביאו למשבר הנדל"ן האחרון. "ייתכן שזה ייקח שנתיים־שלוש במקום חמש, בגלל תזרים ההון המשמעותי", הסביר ביזלי בכנס. יצירת ניירות ערך המבוססים על מאגר שכר הדירה של אלפי דיירים בכל רחבי ארצות הברית תאפשר לקרנות להגדיל את ההון להשקעה, לגלגל את הסיכון למשקיעים חיצוניים ולהתפיח את שוק ה־REO לממדים גדולים עוד יותר.
מי אחראי להתאוששות
כמעט בכל יום מתפרסמים בארצות הברית נתונים מעודדים על התאוששות שוק הדיור. על פי מדד קייס־שילר, בשנה שעברה קפצו מחירי הבתים בארצות הברית ב־6.8% - העלייה הגבוהה ביותר זה שש שנים. במקומות מסוימים מדובר בקפיצות מטאוריות ממש: מחירי הבתים בפניקס שבאריזונה עלו בשנה החולפת ב־21%–34%, תלוי באיזה מדד מסתכלים. בשוק בריא עלייה כזו במחירי הבתים אמורה היתה לבוא לצד עלייה ביכולת הקנייה של משפחות, אבל הנתונים מראים שלא זה המצב. למעשה, ההכנסה החציונית למשפחה באריזונה נמוכה היום ב־13% מזו שהיתה ב־2007. בג'ורג'יה עלו מחירי הבתים בשנה שעברה ב־5%, על אף היותה רביעית בדירוג העיקולים של ארצות הברית (1 מכל 39 בתים בג'ורג'יה מעוקל).
בתים שעוקלו על ידי הבנקים מוצעים למכירה. ההשקעה המוחשית הופכת לכלים פיננסיים שאיש אינו יכול לצפות את תוצאותיהם צילום: שאטרסטוק זה נשמע מוזר, וזה אכן מוזר. "מה שמניע את השוק הן הציפיות של כל הקונים, לא רק החבר'ה הגדולים", מסביר פרופ' קייס. "אנשים חוטפים כמויות גדולות של נכסים כי הם סבורים שהתעשייה משתקמת". אחרים טוענים שמה שמניע את העלייה במחירי הדיור הם לא זוגות צעירים עם עבודה קבועה או משפחות אמריקאיות ממוצעות שמחלימות מהמכה שספגו במשבר. באופן אירוני, עליית המחירים הזו מתודלקת על ידי אותם בנקים וקרנות גידור שהספקולציות שלהם הביאו למשבר מלכתחילה.
קחו לדוגמה את דונלד מולן, בכיר בגולדמן זאקס לשעבר, שנודע לשמצה כאחד הפעילים הבולטים ב"שורט הגדול" - כלומר מאדריכלי אסטרטגיית ההשקעה נגד שוק הדיור בזמן הבועה הקודמת. מולן החל לאחרונה לספר לסובבים אותו שהוא מגייס מיליארד דולר לצורך הקמת קרן REO, בשיתוף פעולה עם הבנק שממנו פרש בינואר שעבר. האירוניה לא נגמרת כאן: הלקוחות שלהם משווקת וול סטריט את בתיה החדשים להשכרה - כלומר אלו שאחראים על תזרים המזומנים - הם בדיוק אותם אזרחים מהמעמד הנמוך והבינוני שאיבדו את נכסיהם בעקבות התפוצצות בועת הסאב־פריים ועכשיו נאלצים לשכור מקום לשכן בו את משפחתם.
שוק ה־REO החל להתחמם ב־2011, אז, לפי חברת האנליסטים גראהם פישר ושות', 27% מכלל הבתים שנקנו באותה שנה נרכשו על ידי משקיעים - בדומה למצב בזמן בועת הדיור של 2004 ו־2005. המספרים ל־2012 טרם פורסמו, אבל ישנן עדויות להאצה, במיוחד באזורים בעלי שיעור עיקולים גבוה. מחקר של המועצה לאסטרטגיות אורבניות (Urban Strategies Council) הראה ש־42% מכלל הבתים שהגיעו לעיקול באוקלנד, קליפורניה, בשנים 2007–2011, נמכרו למשקיעים.
פרופ' קארל קייס: "לא אכפת לי יותר מדי מי קונה את הנכסים, העיקר שהם נקנים. יש לנו יותר מדי בתים ריקים, וזה טוב להוציא אותם מהשוק. אם השחקנים הגדולים עושים את זה, כל הכבוד להם" הבנקים הגדולים, שהקשיחו מאוד את התנאים לקבלת משכנתאות מאז המשבר, מתגלים כנדיבים מאוד כשמדובר במתן אשראי לקרנות שקונות נכסים מעוקלים. על פי דו"ח של ג'יי.פי מורגן, וול סטריט כבר גייסה לפחות 10 מיליארד דולר לצורך העניין, מספיק כדי לרכוש 15% מכלל הבתים בארצות הברית שנמצאים כיום בבעלות הבנקים. ג'יי.פי מורגן עצמו רכש לאחרונה 5,000 בתים פרטיים להשכרה באריזונה, קליפורניה, נבאדה ופלורידה - המדינות שבהן משבר הדיור פגע בצורה הקשה ביותר. את מירוץ ההשקעות בענף מובילה קרן בלאקסטון, עם 2.7 מיליארד דולר לפחות שהושקעו בתחום, לאחר שבנובמבר 2012 היא הכריזה על כוונתה לקנות בתים להשכרה ב־100 מיליון דולר בכל שבוע. שחקנית מרכזית נוספת, קרן הפרייווט אקוויטי GTIC, הכריזה כי עד 2016 בכוונתה להשקיע מיליארד דולר בתחום.
זה לא באמת שיקום שכונות
המקומות העניים והחלשים ביותר הם זירות הציד הפוריות ביותר בתחום. על מדרגות בית המשפט של מחוז פולטון באטלנטה, למשל, מתקבצים מדי יום חמישי הראשון לחודש אנשי קרנות גידור ופרייווט אקוויטי ונלחמים זה בזה על מאות בתים מעוקלים. כמו בכל מקום, גם פה הסיכוי של אזרחים מן השורה להתחרות בענקי וול סטריט הולך וקטן, מכיוון שהמשקיעים הגדולים יכולים להרשות לעצמם לשלם יותר - ובמזומן. "בפעם הקודמת שוול סטריט זממה לעשות ערימות של כסף מהבתים שלנו זה הסתיים בקטסטרופה. עכשיו הם חזרו עם מזימה חדשה, הם פשוט קונים את הבתים שלנו במיליוני דולרים בכל מכירה פומבית", טענו מפגינים מקבוצת "לכבוש את הבתים שלנו" (תת־קבוצה של "לכבוש את וול סטריט") שהגיעו בחודש שעבר להפגין על מדרגות בית המשפט באטלנטה, שבה לפי הערכות מתבצעות 40% מרכישות הבתים לצורך השקעה.
הבתים שלא נקנים מעיקול נקנים בהנחות גדולות במה שמכונה מכירות "שורט" - כלומר הבנק מתיר לבעלי בתים שלא מסוגלים לשלם את המשכנתא למכור את הנכס שלהם בסכום נמוך מזה שהם חייבים. אם הבנק היה מעניק מראש מחילה לאותם בעלי בתים על חלק מהמשכנתא, ומציע להם לשמור על בתיהם תמורת אותו סכום שבו החברות מוול סטריט קונות אותו, רבים כלל לא היו מאבדים את בתיהם.
"מדובר באנשים שהמשכנתא שלהם מותאמת למחירי 2006–2007 ולכן שווה יותר מהבית", מסבירה בראיון טלפוני ל"כלכליסט" שאבנם באשירי, אחת ממארגנות המחאה באטלנטה ואחת הפעילות הבולטות נגד השתלטות וול סטריט על שוק ה־REO To Rental. הקבוצה שבה היא פעילה עוסקת בהפעלת לחץ ציבורי על בנקים במטרה להתאים את משכנתאות החייבים לשוק העדכני. "במקום לעבוד על עסקאות עם בעלי הבתים, הבנקים מוכרים את הבתים למשקיעים הגדולים האלו, וזה חבל", היא אומרת.
גרי ביזלי, מנכ"ל ווייפוינט: "קשה למצוא חברת פרייווט אקוויטי על כדור הארץ שאין לה כיום אסטרטגיה בתחום ה־REO To Rental". ביזלי גם סבור כי בתוך שנתיים ייסחרו בשוק אג"ח מגובות שכירות
לפחות הם משפצים את השכונות.
"אם הם באמת היו עוסקים בשיקום שכונות אז המצב היה שונה. יש לנו שכונות פה באטלנטה שבהן המצב ממש קשה, הן באמת זקוקות לעזרה. בשכונה שאני גרה בה, למשל, שנקראת פיטסבורג, 53% מהבתים ריקים, יש פשע וזבל בכל מקום - כל מה שבתים נטושים מביאים איתם. המשקיעים הגדולים רוצים לתת את הרושם שהם קונים שכונות כאלו ומשקמים אותן, אבל הם לא; הם קונים שכונות שהן במצב טוב יותר מלכתחילה, שכונות שבהן עוד יש אנשים עם הכנסה יציבה יחסית שיכולים לשלם את שכר הדירה שהם דורשים".
מנהלים אלפי בתים
קרנות גידור וריט, מטבען, רואות את השורה התחתונה לפני שהן רואות את בני האדם שחיים בנכסים. הקרנות מבטיחות למשקיעים בהן תשואה שנתית של 6%–10%, ולפעמים גם חלק מרווחי המכירה העתידית של הבית. כדי לעמוד ביעדים הקשוחים הן משתדלות לקצץ בהוצאות ככל האפשר. לרוב הן חוברות לחברות תחזוקה גדולות, שמתמודדות עם השיפוץ והניהול המשותף. כדי לשמור על רווחיות, החברות האלו נוטות לשפץ מעט ככל האפשר לפני כניסת השוכרים. אחרי השיפוץ הנכס מושכר, לרוב במחירים גבוהים ממחירי השוק.
"דיברנו עם אנשים שהבתים שהם שוכרים נמכרו לחברות גדולות והרבה מספרים על עלייה בשכר הדירה", מספרת באשירי, "באחד המקרים העלו למשפחה את שכר הדירה מ־1,200 ל־1,600 דולר. דיברנו גם עם אנשים שהבית שלהם עוקל ויום למחרת מצאו על הדלת מכתב שאומר: 'הבית הזה לא שלכם יותר, אבל אתם מוזמנים לשכור אותו מאיתנו'".
אחרי המכירה, טוענים המתנגדים, הדיירים נאלצים להסתפק בתחזוקה וניהול ברמה בינונית לכל היותר. זאת כיוון שהקרנות מחזיקות באלפי בתים שפרוסים על פני אזורים נרחבים, לפעמים במרחק של מאות מיילים זה מזה, כך שלחברות הניהול נשאר מעט מאוד זמן להתעסק בכל נכס. "לחברות האלו יש לרוב ניסיון בניהול דירות", אומרת באשירי, "אבל יש הבדל גדול בין לנהל בניין אחד עם 100 דירות שכולן פחות או יותר אותו דבר, לעומת 100 בתים שונים שמפוזרים בכל מקום".
המטריד מכל הוא שהמשקיעים הגדולים האלה מתייחסים אל הדיירים כאילו היו מניות, ויש להם יכולת לבחון את השוכרים שלהם במונחים של עלות מול תועלת. ריברסטון רזידנשייל, חברת ניהול הנכסים של קרן בלאקסטון, כבר חברה למשרד לדיווח אשראי Experian כדי ליצור מאגר מידע ארצי שיכלול את היסטוריית התשלומים של הדיירים. זה אומר שתשלום מאוחר אחד של שכר דירה או חשבון חשמל יכול לרדוף את השוכר כל חייו, ולהכניס אותו לרשימה שחורה של שוכרים לא ראויים.
"הם יודעים שהלקוחות שלהם הם גם ככה אנשים שכבר פשטו את הרגל או שהבית שלהם עוקל, אז הם זקוקים לקריטריונים חדשים כדי למדוד את האמינות שלהם", טוענת באשירי, "אני לא אומרת שאנשים לא צריכים לשלם חשבונות בזמן, אבל כשהמשכורות יורדות ושכר הדירה עולה זה מצב שאפשר לצפות לו, והמאגרים האלה רק עוזרים לדחוף אנשים כלפי מטה. הקרנות האלו הן עסק, הן צריכות לעמוד בהתחייבויות שלהן למשקיעים ולא לקהילה. הן ירוויחו יותר אם הן יפנו אנשים או אם הן יגבו קנסות על איחור בתשלום - לכן הדברים האלה יקרו יותר. ייעשה יותר ויותר מסובך עבור אנשים לגור בבית איכותי ובר־השגה מבלי להיות תלוי בוול סטריט".
המחירים ממשיכים לעלות
ובזמן שאנשים נדחפים למטה, מחירי הבתים ממשיכים לעלות. זה קורה בכל מקום שאליו נכנסו משקיעי ה־REO To Rental: בטמפה, באורלנדו, בשרלוט, בשיקגו, באטלנטה ובלאס וגאס, שבה כניסת המשקיעים הגדולים לשוק הבתים עזרה להעלות את מחירם ב־24% בשנה החולפת. מדובר בכדור שלג: המשקיעים הגדולים מזהים הזדמנות, מתחילים לקנות ולהתחרות זה בזה, המחירים עולים, המשקיעים הגדולים מתחילים לקנות עוד ועוד לפני שחלון ההזדמנויות ייסגר, המחירים עולים וחוזר חלילה.
לאן כל זה עשוי להוביל? לא כולם מסכימים מהי התשובה. העיתונאי דיוויד דיין כתב ב"ניו ריפבליק" כי "עלייה מבוססת ספקולציות שאין לה קשר לפריחה אמיתית בכלכלה היא הקדמה להתנפצות, כמו זו שראינו בזמן המשבר הפיננסי". החשש הוא שכל טלטלה בכלכלה האמריקאית, שאינה יציבה גם ככה, עשויה לשנות את חוקי המשחק. אם, למשל, נתוני ההכנסות והתעסוקה יירדו, הדיירים לא יוכלו להמשיך לשלם את שכר הדירה והקרנות לא יוכלו לספק למשקיעים שלהן את התשואה המובטחת. כדי להתמודד עם הבעיה הן יכולות לנסות למכור את הנכסים - ואם הן ישחררו לשוק הרבה נכסים בבת אחת, ייווצר עודף היצע שיוביל לירידה במחירים.
תסריט נוסף הוא שהעלייה במחירי הבתים תביא לכך שהמשקיעים הגדולים ינטשו את עסקי ההשכרה לטובת השקעות רווחיות יותר. קרן ההשקעות הענקית Ziff־Och, שהיתה מחלוצות טרנד ה־REO, כבר הכריזה על כוונתה לעזוב את התחום כיוון שהכנסותיה משכר דירה היו נמוכות משציפתה.
מאידך, אנליסטים רבים מרגיעים ואומרים ששוק ה־REO לא מתקרב לממדי בועה, ושבסך הכל יש בפופולריות הפתאומית הזו גם יתרונות: בעלי בתים ותיקים ייהנו בטווח הקרוב מהעלייה במחירים, מה שיוביל להכנסות גבוהות יותר ממסים לרשויות המקומיות. "בסופו של דבר, משקיעי REO גדולים עוזרים להאיץ את התאוששות שוק הדיור", טוען ג'פרי ווהילר מחברת המחקר וניהול ההשקעות בנכסים דיור־סמית'־ברידן. "הסכנה היחידה היא שההשקעות יביאו לבום גדול מדי, והסיכוי שזה יקרה הוא אפסי", אומר פרופ' קייס. "יש לנו יותר מדי מלאי, יותר מדי נכסים מעוקלים ובסכנת עיקול".
אבל גם אם לא מדובר בבועה בסדר גודל של הסאב־פריים, וגם אם הסיפור כולו לא יסתיים ברעש גדול, קשה שלא לראות בו הוכחה נוספת לכך ששום דבר לא ממש השתנה מאז משבר הנדל"ן האחרון. כללי המשחק נותרו כשהיו ואולי אף הקצינו: וול סטריט מקבלת על מגש של כסף את פגרי האסון הכלכלי והופכת אותם למעדנים, בזמן שהאנשים הקטנים לא מוזמנים אפילו לטעום את הפירורים.
"מוזר שיש לנו התאוששות של שוק הדיור בלי שמעורבים בזה בעלי בתים חדשים", אומרת באשירי. "זה לא שיש לנו פה מעסיקים חדשים שיוצרים עשרות אלפי משרות שמובילות לכך שאנשים קונים בתים חדשים", אמר בתחילת החודש ל־CNBC גם מייק ברנסון, שמאי מלאס וגאס שניסה להבין מהן הסיבות לפריחה בשוק הדיור בבירת ההימורים. "זה מצב של 'לאס וגאס למכירה' - המשקיעים הגדולים קונים כל דבר שהם יכולים. מה שמטריד אותי הוא שהשוק בפני עצמו לא דוחף את המחירים למעלה, וכבר היינו שם בעבר".
