בונים לכל הכיוונים: מבול של הצעות חוק בתחום הדיור

חברי הכנסת החדשה מבינים היטב היכן נמצאת הבטן הרכה של הציבור: במחירי הדירות. עוד לפני ששר האוצר החדש יאיר לפיד רתם את גברת כהן מחדרה כדי להמחיש כמה חמור מצבו של מעמד הביניים, הח"כים כבר אצו להיות הראשונים שיציעו פתרון לעליית מחירי הדירות.

למעלה מ־50 הצעות חוק בתחום הדיור הונחו על שולחן הכנסת לפני חג הפסח, שמנסות לפתור את המצוקה שסומנה כבעיה המרכזית בקיץ 2011. הנושאים שבהם מטפלות הצעות החוק נעים בין תיקונים ב"רפורמת המרפסות" שראש הממשלה בנימין נתניהו החל לקדם בקדנציה הקודמת, דרך הצעות להקלות על לרוכשי דירה ראשונה ועד דרכים לפיתוח דיור בר־השגה. רבות מההצעות הן פופוליסטיות, חלקן מנותקות מהמציאות וחלקן יכולות להתממש רק בעתיד הרחוק. "כלכליסט" בחן את הצעות החוק ומצא את אלה שאם יצליחו להתגבר על סבך החקיקה ולצלוח את המכשול התקציבי המורכב, יוכלו ליצור שינוי בשוק הדיור בטווח הקצר ולהקל על רוכשי הדירות בשנה הקרובה.

התחנה המרכזית החדשה בתל אביב. אם תוסב לדיור בר השגה, תוכל לשמש מאות משפחות צילום: עמית שעל

דיור מוזל: עוד אין מבנים, אך המאבק על הקריטריונים נפתח

דיור בר־השגה, אותו מושג שהפך שגור בפי רבים לאחר מחאת קיץ 2011, לא תורגם עד כה לפתרונות מעשיים. עם זאת, כמה חברי כנסת מצאו לנכון להציע פרשנות שלהם לנושא ולעגן אותה בהצעות חוק. מעיון בהצעות החוק שהוגשו בנושא זה לא ניתן להתרשם כי מדובר בפטנטים חדשים שלא דובר עליהם עד כה. הצעת חוק של ח"כ דב חנין וחברי כנסת נוספים מבקשת לתקן את חוק התכנון והבנייה ולקבוע כי לוועדה מקומית יש סמכות להפקיע שטחים שמוגדרים כשטחי ציבור למטרת בנייה לדיור בר־השגה לצעירים.

ח"כ דב חנין צילום: יריב כץ

בהצעת החוק מעלים חברי הכנסת את הטענה כי לכל הרשויות המקומיות בארץ עשרות דונמים של שטחים המיועדים לבנייני ציבור כגון תחנות כיבוי אש ומשרדי רשות מקומית, והם עומדים שוממים ולא מנוצלים כ"עתודה לימים שיבואו". חלק מהשטחים נמצאים בלב שכונות מגורים, והבנייה למטרה ציבורית נחשבת בעיני התושבים כמטרד, ולכן מציעים חנין וחבריו לאפשר לוועדה המקומית להסב את הקרקע לדיור לצעירים ולזכאי משרד השיכון לפי קריטריונים שייקבעו על ידי שר הפנים בהתייעצות עם שר השיכון. כדי להבהיר מהו דיור בר־השגה הגישו חברי כנסת אלו הצעת חוק נוספת ובה הם מגדירים דיור בר־השגה כיחידה המיועדת להשכרה אשר דמי השכירות המרביים עבורה הם 15% מהשכר הממוצע במשק, כפי שנקבע למשרת שכיר לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בדירה ששטחה עולה על 55 מ"ר דמי השכירות יגיעו לכ־30% מהשכר הממוצע במשק.

ח"כ פאינה קירשנבאום הגישה הצעת חוק שאינה מציעה פתרון מעשי לקידום בניית דיור בר־השגה אבל כבר דואגת לעניין הקריטריונים כשבניינים אלה יוקמו.

ח"כ פאינה קירשנבאום צילום: ארז ביטון

מדובר בהצעה שהיא בגדר המשך המאבק בין סיעת ישראל ביתנו לש"ס שהוצת בסוף הקדנציה הקודמת סביב סוגיית הקריטריונים לזכאות לדיור מוזל. קירשנבאום מציעה כי זכאים לדיור בר־השגה יידרשו להוכיח רצף עבודה של 18 חודשים לפחות ובמשרה של 75% לזכאי או 125% לזוג במהלך שלוש השנים הקודמות להגשת בקשתם לדיור. בנוסף עליו להוכיח כי שירת בשירות סדיר או בשירות לאומי וכי תינתן עדיפות לאדם הלומד במוסד להשכלה גבוהה, לאדם שיש בידו תעודת עולה לפי חוק השבות ולמשפחה חד־הורית.

משכנתאות: החזרי מס וזכאות לזוגות חד־מיניים

להכיר בהוצאה על משכנתא

שתי הצעות חוק שונות שהונחו על שולחן הכנסת על ידי ח"כ מאיר שטרית וח"כ שלי יחימוביץ' מבקשות לאפשר לרוכשי דירה ראשונה להזדכות על הריבית בתשלום המשכנתא במס הכנסה ולהכיר במשכנתא כהוצאה. ההבדל בין ההצעות הוא במנגנון הזכאות. המנגנון של שטרית דואג למעמד הביניים וזה של יחימוביץ' דואג למעמדות הנמוכים ביותר. שטרית מציע שכל אזרח ישראלי שרוכש דירה ראשונה שמחירה לא עולה על 1.5 מיליון שקל ונטל עבורה משכנתא בריבית שלא עולה על 6% לשנה יוכל להזדכות על מרכיב הריבית במס הכנסה. יחימוביץ' מציעה את אותו הפתרון, אבל בהצעה שלה ערך הדירה נמוך ממיליון שקל והניכוי יינתן רק למי שמוגדר כזכאי להלוואת דיור לפי כללי משרד השיכון.

יחימוביץ'. עד מיליון שקל צילום: עמית שעל

שטרית ויחימוביץ' מאמינים כי מדובר בהצעות שמעודדות יציאה לעבודה ותורמות לשוק הבנייה. שטרית מסר ל"כלכליסט" כי נוהל דומה מונהג בארה"ב כבר שנים ואף אינו מוגבל בהיקף המשכנתא. "היום המדינה מסבסדת את אלה שלא עובדים. כאן מדובר על החלפת דיסקט - לתמרץ את מי שכן עובד", הוא מוסיף. מנגד, כנסת ישראל לא ראתה לנכון לאשר הצעות דומות לאלה שהוגשו בעבר גם על ידי חברי כנסת אחרים כמו רונית תירוש, גלעד ארדן, יעקב מרגי, אורית נוקד ועוד רבים אחרים, כך שספק רב אם היא תעבור גם בכנסת הנוכחית. הצעת חוק נוספת שמתייחסת לנושא המשכנתאות הוגשה על ידי ח"כ זהבה גלאון, והיא מבקשת לתקן את חוק הלוואות דיור שלפיו ניתנות משכנתאות בריבית מופחתת לזכאי משרד השיכון, ולקבוע כי הזכאות תיקבע לפי ערכים שוויוניים ותינתן גם לזוגות בני אותו מין. גם הצעת חוק זו הוגשה בעבר על ידי ח"כ דב חנין ועל ידי גלאון, אך עד היום לא אושרה בכנסת.

מסים והיטלים: הטבות לזוגות צעירים

לתת פטור ממע"מ על רכישת דירה ראשונה

חברת הכנסת מירי רגב הגישה הצעת חוק שעולה בכפיפה אחת עם טענות שנשמעות כבר שנים מכיוון הקבלנים, הגורסות כי ביטול המע"מ לרוכשי דירה ראשונה יעשה פלאים לשוק הנדל"ן. רגב הגישה הצעה שלפיה אדם בודד או זוג צעיר שנשוי לא יותר מעשר שנים ויש לו לא יותר משני ילדים, או לחלופין אדם שבידיו תעודת זכאות של משרד השיכון, יוכל לקבל פטור ממע"מ ברכישת דירתו הראשונה מיד ראשונה ובתנאי שערך הדירה לא עולה על 1.3 מיליון שקל. "הורדת מחירי הדירה באמצעות הפחתת המסים המוטלים על רכישתה, או באמצעות סיוע בדיור, צפויה להביא לגידול במספר עסקאות הרכישה", מציינת רגב. היא מוסיפה כי "הפחתה זו תגדיל באופן משמעותי את הפעילות בתחום הדיור ותגביר את הביקוש לרכישת דירות בקרב זוגות צעירים - דבר שיביא להגדלת הכנסות המדינה ממסים ישירים ועקיפים הנובעים ממכירת הדירות, וכן לגידול בהכנסות הרשויות המקומיות מארנונה ומאגרות, לרבות היטלי השבחה, היטלי פיתוח ואגרות רישוי בנייה".

ח"כ אייכלר. עד 1.5 מיליון שקל צילום: חיים צח

הצעה דומה לזו של רגב הונחה על שולחן הכנסת על ידי ח"כ ישראל אייכלר, עם הבדל עיקרי: בהצעה שלו שווי הדירה המקסימלי נקבע על כ־1.5 מיליון שקל. בקדנציה הקודמת התנגד משרד האוצר לרעיונות מסוג זה בטענה כי פתרונות מסוג זה יתרמו בסוף היום לעליית מחירי הדירות. יהיה מעניין לעקוב אחר המדיניות בנושא של שר האוצר לפיד. ח"כ מאיר שטרית מציע לבטל את מס הרכישה על רוכשי הדירות. לדבריו, הכנסות המדינה ממסים אינן צריכות להיגזר ממכירת דירות. שטרית לא מבחין בהצעה שלו בין דירות זולות לדירות יוקרה. כל ההצעות הללו אכן עשויות להקל על הוצאות הדיור של משקי בית רבים, אך על רקע הגירעון התקציבי הסיכוי שרשות המסים ומשרד האוצר ייתנו יד לפתרונות אלה קלוש.

חוק המכר: למנוע קומבינות של קבלנים

לפרסם מחירון לשדרוגים בדירה

היחיד שהחליט לתקוף את נושא רכישת דירה על הנייר מקבלן הוא מאיר שטרית. שטרית מציע כמה תיקונים לחוק המכר שחוקק מיד לאחר נפילת חפציבה, שהיתה אחראית על כ־10% מהבנייה החדשה בארץ באותה התקופה והותירה רבים ללא דירה לאחר שכבר שילמו מקדמות של יותר מ־400 אלף שקל. שש שנים לאחר שהחוק עבר, שטרית מציע לשכללו ולהוסיף בו שינויים שייטיבו עם רוכש הדירה ויגנו עליו בעת רכישה מקבלן. למשל, קבלן שלא עמד בהתחייבותו למסירת הדירה במועד הנקוב בחוזה יידרש לשאת בביטול החוזה ולהשיב את הכספים ששולמו לו עד למועד זה כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה. תיקון אחר שמציע שטרית נוגע לסוגיית השדרוגים והשינויים במפרט הדירה החדשה.

שטרית. חריגה של 10% בלבד צילום: עמית שעל

לדבריו, במקרים רבים, עוד בטרם נעשו עבודות החשמל בדירה, הרוכש נדרש לשלם על שינוי המיקום של נקודות החשמל כ־500 שקל לנקודה. במקרים אחרים כשלקוח מבקש להזדכות על המטבח שמציע הקבלן במפרט הוא אינו מקבל זיכוי שווה ערך למטבח ממוצע בשוק אלא סכום נמוך שלא עולה על 2,000 שקל. שטרית מציע להסדיר את התחום הזה ולהסמיך את שר השיכון לפרסם מחירון לחומרי גימור בדירה. הקבלן יידרש לפי החוק לצרף לחוזה המכר את המחירון שלו לכל השינויים האפשריים בדירה כגון שינויים באריחים, אסלות, מטבח, דלתות וכדומה, והוא יהיה רשאי לחרוג ב־10% בלבד מהמחירים שפרסם השר. שטרית מציע גם להגביל את עלות שכר הטרחה לעו"ד בעת רכישת הדירה. במקום תשלום של 1.5% מערך הדירה, הוא מציע לקבע את התקרה לחצי אחוז או 5,000 שקל, הנמוך מביניהם.

פיצול דירות: רק מ־100 מ"ר ומעלה

לעקוף את התנגדות העיריות לפיצול דירות

בדצמבר 2011 נכנסה לתוקף תקנה שמאפשרת פיצול דירות כחוק. ההצעה לפצל דירות הגיעה בעקבות הדיון על מצוקת שוכרי הדירות שהתקשו למצוא דירות קטנות וזולות במרכזי הערים ולאחר שרשויות מקומיות מסוימות כמו תל אביב ורמת גן, שבהן פיצול דירות הפך לטרנד רווח, הטילו קנסות כבדים על המפצלים. שר הפנים אלי ישי חתם על תקנה זו שזכתה גם להמלצת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ופעולה זו היתה אמורה לשחרר לשוק עוד כמה עשרות אלפי דירות קטנות להשכרה בלב הערים המבוקשות. בפועל זה לא קרה.

הסיבה לכך היא כי התקנה שעליה חתם ישי אפשרה למפצל פטור מהיטל השבחה, דבר שהרשויות המקומיות לא ראו ואינן רואות גם היום בעין יפה. הצעת חוק של ח"כ ישראל אייכלר מיהדות התורה מציעה לעגן את פיצול הדירות בחוק התכנון והבנייה ובכך למעשה "להנחית" את הפתרון הזה על ראשם של ראשי הערים. לפי ההצעה של אייכלר, דירה בשטח העולה על 100 מ"ר תוכל להתחלק לכמה דירות ובתנאי שכל אחת מהן לא תהיה בשטח הקטן מ־35 מ"ר ותכלול גם מטבח, שירותים ואמבטיה וכניסה נפרדת. בעל הדירה לא יידרש לשלם היטל השבחה כל עוד הוא משכיר את היחידות המפוצלות לשוכר שאינו בן משפחתו. תיקון כזה יכול להיכנס לחוק התכנון והבנייה גם בלי להתייחס לרפורמה הגדולה המתוכננת בו ועשוי להגדיל את מספר הדירות להשכרה. אך הסיכוי שתיקון זה יעבור ללא מאבק מצד ראשי הערים הוא קלוש.