"את פולין מחרימים אבל משקיעים בברלין"

שרגא ויסמן, מנכ"ל רונסון, זרוע הנדל"ן של א. דורי בפולין, מסביר לישראלים מדוע הכי נכון להשקיע בפולין. לטענתו, הנפילות במזרח אירופה לא השפיעו עליה ומשקעי העבר לא צריכים להוות מחסום: "זו השקעה טובה יותר מארה"ב"

הדס שפר 15:3325.04.13

אם לשכת התיירות הפולנית היתה צריכה לבחור נציג הסברה שישנה את הסטיגמה על המדינה, שרגא ויסמן היה יכול להיות מועמד מוביל לתפקיד. "זו מדינה שצומחת בזמן שכל העולם נמצא בשפל", אומר ל"כלכליסט" ויסמן, לשעבר מנכ"ל אשדר וכיום מנכ"ל רונסון, חברת נדל"ן הפועלת במדינה המזרח אירופית. "מדינה מאוד יציבה, דמוקרטית, שונה לגמרי מכל מה שאנחנו חושבים".

קראו עוד בכלכליסט:

לאחר קריירה ארוכה בענף הנדל"ן בארץ הגיע ויסמן לפולין בינואר 2009, לקראת גיל 60, אחרי שקיבל את ההצעה לנהל את רונסון, זרוע הנדל"ן של א. דורי במדינה. המספרים אכן מציגים את פולין, שהצטרפה לאיחוד האירופי ב־2004, באור חיובי לעומת שכנותיה למזרח היבשת וגם מול מעצמות מערביות ותיקות. לנוכח המשבר באירופה, פולין היא אחת המדינות הבודדות ביבשת שמציגה נתוני צמיחה מרשימים. מ־2008 התוצר המקומי הגולמי (GDP) שלה צמח בממוצע ב־3% בשנה, וב־2013 התחזית היא לצמיחה של 1.75%–2%.

שרגא ויסמן. "רמות הסיכון שמאפשרים לחברות נדל"ן בארץ הן מטורפות" צילום: אוראל כהן

בפולין, ששטחה גדול פי 25 מישראל, נמכרות 150 אלף דירות חדשות בשנה (לעומת כ־30 אלף בארץ), ומספר דומה של דירות יד שנייה. 95% משוק הנדל"ן הפולני מתנהל על ידי חברות מקומיות, אם כי לדברי ויסמן בתקופה האחרונה ניכרת חזרה של משקיעים זרים לענף.

רונסון פעילה בפולין משנת 2000 ונסחרת בבורסה של ורשה (WSE) ממאי 2007. בשוק הנדל"ן הפולני היא נחשבת לחברה בגודל בינוני עם שווי שוק של 250 מיליון זלוטי (כ־388 מיליון שקל). הבעלות על רונסון מתחלקת בין א. דורי (באמצעות גזית גלוב ישראל) (32%), תיאטראות ישראל (32%), הציבור (21%) וקרן של ג'נרל אלקטריק (15%). עיקר פעילות החברה היא בבירה ורשה, שבה מתגוררים 2 מיליון בני אדם. בשנים האחרונות פועלת רונסון גם בערים ורוצלב, פוזנן וצ'צין, שאוכלוסייתן מונה 500–600 אלף איש כל אחת.

"אתם רק גיבוי"

ויסמן נמצא בארץ בימים אלה כדי לקדם את פעילות המכירה למשקיעים ישראלים, משימה לא פשוטה לנוכח היחס החשדני של ישראלים לפולין, שהתגבר עם קריסת הנדל"ן במזרח אירופה ב־2008. לדבריו, מתחילת המשבר ב־2008 ועד היום מחירי הדיור בפולין ירדו בממוצע בכ־20%. "אנחנו נמצאים בתחתית הירידה", הוא אומר. "עד לפני חצי שנה העיתונות הפולנית דיברה על השוק שיורד. היום כל המומחים מדברים על כך שהירידה נמצאת בתחתית ומפה תבוא עלייה, זאת אומרת שישראלי שישקיע בפולין בתחום המגורים יזכה לתשואה רגילה של כ־4%. אם יחזיק את הדירה במשך שנתיים עד ארבע שנים יש סבירות גבוהה שהוא ייהנה מההשבחה. אנחנו חושבים שיש פה פוטנציאל גדול מאוד לרווח לישראלים, במיוחד כשאין איפה להשקיע. בבנקים לא תקבל יותר כסף ולהשקיע בנדל"ן בארץ זה מסוכן בגלל המחירים הגבוהים".

רונסון בונה בעיקר על המוניטין של החברות הישראליות שמחזיקות בחברה כדי לשכנע את הישראלים שפולין זו ההשקעה החמה. כחלק מתוכנית השיווק, מציעה החברה חבילה: קנייה וטיפול באמצעות חברת ניהול, עם אפשרות למכירה אחרי כמה שנים. חברת הניהול אחראית להשכרת הנכס ולטיפול בעניינים הכספיים והבירוקרטיים, כדי "שלא תצטרך להגיע לוורשה בשביל ברז דולף", כדברי ויסמן. "אנחנו לא מתווך שמפרסם דירה בברלין, שגוזר קופון ונעלם. פה יש חברה שנותנת את כל החבילה".

ויסמן טוען כי השוק הישראלי אינו פלח השוק המהותי בפעילות החברה. לדבריו, החברה הציבה כיעד למכור 50–70 דירות בשנה לישראלים. "אנחנו פותחים את הפעילות הזאת גם בישראל וגם בקנדה, שבה יש המון פולנים מהמקור, בשביל לקבל עוד 5% מפה ו־5% משם", הוא אומר. "הרעיון הוא שאם בעוד 5-3 שנים תהיה ירידה בשוק הפולני, יהיו לנו עוד שווקים אלטרנטיביים שייתנו גיבוי אפשרי לייצב את המערכת ואפילו להגדיל את הפעילות. הפעילות בארץ היא לא משהו שיקבע את הצלחת העסק של רונסון".

רונסון הונפקה ב־2007 לפי שער של 5.75 זלוטי למניה (1.8 דולר), אולם מאז צנח ערכה. למעט פיק ב־2010, מגמת הירידה נמשכה וכיום היא נסחרת לפי שווי של 28 סנט למניה.

ויסמן לא מייחס חשיבות לכך: "שוק המניות ירד מאוד בפולין, במיוחד בקרב יזמי הנדל"ן (developers), בגלל האווירה הכללית". בהתייחסו לצניחת המניה בבורסה הפולנית, ויסמן מציג את חוסנה הכלכלי של רונסון: "היחס של ההון העצמי למאזן שלנו הוא 55%. אין חברה כזו בארץ. לדוגמה, ההון העצמי לעומת המאזן אצל אשדר הוא פחות מ־18%. זו היציבות והעוצמה של חברות פולניות. בפולין חברה כמו אשדר נחשבת לפושטת רגל, וזו לא רק אשדר, אלה רוב חברות הפיתוח בארץ.

ההון העצמי לעומת המאזן שלהן הוא פחות מ־20%. רמות הסיכון שנותנים לחברות בארץ להגיע אליהן הן מטורפות. בפולין לא ייתנו לחברות להגיע לסיכון כזה. אין סיכוי".

"פולין זו לא בולגריה"

דירה בוורשה, רבע שעה נסיעה מהמרכז, תימכר ב־8,500 שקל למ"ר - כ־850 אלף שקל לדירה של 100 מטר. אלא שהמחיר האטרקטיבי לא מפצה על הקונוטציה השלילית של מזרח אירופה. "צריך לעשות החרגה בין מדינות מזרח אירופה לפולין", אומר ויסמן. "פולין התנהגה אחרת ממדינות כמו בולגריה, רומניה, אוקראינה ורוסיה".

למה כדאי למשקיע ישראלי להשקיע בפולין כשגרמניה נתפסת כמדינה שנותנת תשואות גבוהות יותר?

"אם תשאלי היום יזמים ישראלים שהשקיעו בכל מדינות המזרח, פולין היתה ההכנסה שלהם. קחי למשל את קרדן GTC (זרוע הנדל"ן של קרדן במזרח אירופה). כל מקורות הרווח שלה, שעדיין נותנים לה איזושהי אפשרות לחיות, נולדו בפולין. עם מה אנחנו באמת מתמודדים? אנחנו מתמודדים עם סטיגמה שלא קשורה לכלום. יש הרבה ישראלים שלא ייסעו לפולין, אבל ייסעו לגרמניה. למה אתה לא נוסע לפולין אבל לגרמניה כן? הרי הגרמנים הרגו. אנחנו מנסים להתמודד גם עם זה. בגרמניה אין סיכויי השבחה. ברלין לא מצליחה להתרומם בעשר השנים האחרונות. אם אנשים רוצים להשקיע על בסיס העבר, זה בסדר. אם בן אדם רוצה להשקיע בשביל משהו שנראה כאילו בניגוד למגמה, אבל יש בו היגיון - זה בדיוק המקרה".

בארה"ב יש שיעורי תשואה גבוהים יותר ופוטנציאל השבחה, וזו גם מדינה דוברת אנגלית, כך שאם משקיע רוצה למכור את הנכס לבד יהיה לו יותר קל.

"ראשית, אני נותן לך אופציה לחבילה, ולא מכריח לקחת אותה. שנית, פולין היא מדינה שדוברת אנגלית. אם היינו יושבים בבית קפה בוורשה השפה השגורה היא יותר אנגלית מפולנית. כל העולם משקיע בפולין: מקוריאנים, דרך גרמנים, אוסטרים ואירים. זה לא שאתה בא למקום שאתה צריך לדבר בולגרית ואם אתה לא, אתה תלך לאיבוד. לישראלים יותר נוח לקנות משהו שמנוהל על ידי ישראלים, ובוודאי מול חברה יציבה עם הרבה מוניטין בארץ. אם בן אדם רוצה לגוון את ההשקעות שלו, אני חושב שפולין יותר אטרקטיבית מרוב העולם".

בארה"ב התשואות המובטחות הרבה יותר גבוהות?

"בכל שוקי המגורים שאני מכיר, התשואות על מגורים לא עולות על 3%-4%. מתי התשואות יותר גבוהות? כשקנית ב־100 ואחרי שנתיים זה שווה 150".

אבל גם בארה"ב יש פוטנציאל השבחה?

בארה"ב כנראה המחירים נמוכים. מי שיקנה והמחירים יעלו יקבל תשואות יותר גבוהות. אבל אין לי ספק בכלל שהשוק האמריקאי יותר מסוכן היום מהשוק הפולני"השוק האמריקאי לא הומוגני. אם תיקחי את מרכז ורשה, הדירות נמכרות בה בסדר גודל של 1,600–4,700 דולר למ"ר, לעומת 15-12 אלף דולר למ"ר בתל אביב. מרכז ורשה היום מושך חצי מהעולם, ואני מניח שזה ימשיך, כי השוק הפולני הוא לא רק שוק של 40 מיליון פולנים, רוב החברות הבינלאומית שרוצות להיכנס למזרח אירופה מגיעות לפולין, כי היא מדינה מסודרת. יותר נוח להם לשבת בוורשה ולקחת עוד צעד אחד מאשר לשבת באוקראינה".

למה שישראלי שנכווה בהשקעה במזרח ירצה בכלל לחזור לאזור?

"יש ספר מעניין של דניאל כהנמן, חתן פרס נובל לכלכלה, שנקרא 'לחשוב מהר, לחשוב לאט'. יש שני שחקני כדורסל טובים וכל אחד מהם מנסה לקלוע לסל. אחד זורק לסל וקלע, השני זורק ומחטיא. מה הסיכוי של כל אחד מהם לקלוע לסל השני? הסיכוי של זה שלא קלע גדול יותר מאשר של זה שקלע, כי בסופו של דבר המזל מתכנס לממוצע. אם המזל מתכנס לממוצע, המשמעות היא שזה שקלע סביר להניח שלא יקלע בזריקה הבאה. זה שהיה משבר במזרח אירופה לא אומר שהמשבר הבא יהיה במזרח. יכול להיות שהמשבר הבא יהיה בבלגיה או בישראל".

"ישראל יותר מושחתת"

אחת הסטיגמות המזוהות עם עסקים במזרח אירופה היא מידת השחיתות הרבה שיש במדינות הקומוניסטיות לשעבר.

"וכמה מושחתת ישראל? רמת השחיתות בפולין היא מחצית מזו שבארץ. זו מדינה מסודרת. זו לא אוקראינה או רוסיה שאתה הולך עם מזוודות. הכל הולך לפי הסדר. היכולת שלנו להוציא היתרים וכל הבירוקרטיה מול הרשויות היא בערך פי עשרה יותר מהירה מאשר בארץ. להוציא היתר בנייה בוורשה זה סדר גודל של שלושה חודשים, להוציא היתר בנייה בתל אביב לוקח לפעמים פי עשרה, שנתיים בממוצע, אף שהתהליך הוא אותו תהליך".

ויסמן טוען כי גם רמת הבנייה בפולין גבוהה יותר. "הקבלנים יותר טובים", הוא אומר. "איכות הביצוע בפולין היא ברמה הרבה יותר גבוהה מהרמות פה בארץ. לא תראי קיר כזה עקום כמו פה", הוא מצביע על קיר בית הקפה הרמת שרוני שבו מתקיים הראיון. "גם הקיר הזה לא היה עובר בפולין", ומצביע על הקיר השני. "רמת הביצוע שם מאוד גבוהה. מאופן הניהול, איכות הביצוע, עמידה בלוחות זמנים, זו רמה אחרת שאנחנו לא מכירים בארץ, שאנחנו חושבים שהמצאנו בארץ, אבל לא המצאנו כלום".

לדברי ויסמן, "ההבדל הכי גדול מול ישראל הוא העמידה בלוחות זמנים. "החוק הפולני קובע שיש לוח זמנים שבו הרשות צריכה להגיב, ואין מצב שהיא לא תגיב לפי הזמן שנקבע לה. בארץ אין מצב שהרשות תענה לפי הזמנים שכתובים בחוק, היזם בכלל לא יודע מה הזמנים, כי הרשות בכלל לא מתכוונת לעמוד בלוח הזמנים ואתה בכלל לא חושב שהיא תגיב בלוח הזמנים".