קבוצות הרכישה הפכו לכלי למשקיעים כבדים ולחרדים

לפני כמה שנים, רגע לפני שמחירי הדיור זינקו לגבהים הבלתי אפשריים שהם נמצאים בהם כיום, הבאזז החזק ביותר בשוק הנדל"ן היה סביב קבוצות הרכישה.

אלא שב־2010 נקטו משרד האוצר ובנק ישראל צעדים שפחות או יותר חיסלו את היתרון שהיה לקבוצות הרכישה. הפטור ממע"מ בוטל, מס הרכישה הועלה והבנקים קיבלו הוראה להגדיל את הקצאת ההון העצמי שלהם מ־35% ל־100% במתן אשראי לקבוצות רכישה על מנת להקטין את אטרקטיביות מתן האשראי לקבוצות לווים כאלה. כך בבת אחת, פלוס מינוס, יצא האוויר מהבלון הזה.

צילום: עמית שעל

מחקר חדש של גלית בן נאים ממינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, שעומד להתפרסם ב"רבעון הישראלי למסים" ואינו מייצג בהכרח את עמדת האוצר, חושף לראשונה את מנגנון הדעיכה של קבוצות הרכישה, ומראה כיצד המדינה הפכה אותן הלכה למעשה לשיטה שמיועדת בעיקר לעשירים ולחרדים.

אזורי הביקוש חוסלו

אז מה קרה לקבוצות הרכישה? המחקר של בן נאים מגלה שהנחיות בנק ישראל לא הרגו אותן לחלוטין, אלא שינו את אופיין. קבוצות הרכישה נעלמות באזורי הביקוש הבוערים, ובעיקר בתל אביב, ונדחקות למעגלים מרוחקים יותר באזור המרכז שבהם מחירי הדירות עדיין נמוכים יותר.

המחקר של בן נאים בדק את השנים 2009–2011, ו־2009 היתה שנת שיא בפעילות קבוצות הרכישה רגע לפני שהמדינה הורידה עליהן את גרזן העלאות המס. סך הדירות שנקנו ב־2011 באמצעות קבוצות רכישה עמד על 4,000, כ־10% פחות מבשנת השיא 2009. התבוננות בנתונים ברזולוציה גבוהה יותר מגלה כי היקפו של שוק קבוצות הרכישה בתל אביב נחתך בשני שלישים, וביותר ממחצית ביתר אזור המרכז. הירידה בהיקף הפעילות של קבוצות הרכישה בירושלים צנחה ב־70%.

אז איפה הפעילות גדלה? בבית שמש, בלוד וביבנה. בשני היישובים הראשונים הדבר התאפשר אך ורק הודות לשתי קבוצות רכישה גדולות של חרדים.

הצעירים החרדים נהנים

כדאי להתעכב על אפיון האנשים שקונים דירות באמצעות קבוצות רכישה. על פי הממצאים של בן נאים, משקלם של הזוגות הצעירים (אלה שקונים דירה ראשונה) בקרב רוכשי הדירות באמצעות קבוצות רכישה עמד ב־2011 על כ־60%, כלומר חלק הארי של הרוכשים. בערך 15% הם משקיעים שקונים דירות כדי להשכיר אותן, ועוד 25% בערך הם אנשים שעוברים דירה ("משפרי דיור", בלשון ענף הנדל"ן).

אלא שזו פטה מורגנה. שתי קבוצות הרכישה הגדולות של הזוגות החרדים, בבית שמש ובלוד, מטות את הנתונים כלפי מעלה בצורה חדה, משום שביחד הן מהוות כשליש מהיקף הדירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה באותה שנה.

למעשה, הנתונים מראים כי בשנים 2009–2011 מספרם של הזוגות הצעירים שרכשו דירות באמצעות קבוצות רכישה בתל אביב צנח ב־80%, באזור המרכז הוא נפל ב־70%, ובאזור נתניה - יעד מבוקש מאוד מצד קבוצות רכישה - הוא ירד בשליש. החרדים הצעירים מלוד ומבית שמש פשוט מעוותים את הנתונים.

בנייה בתל אביב צילום: דוד הכהן

רמות השכר של רוכשי הדירות שנחשפים במחקר פשוט מדהימות. ברמה הארצית, השכר החציוני של זוג צעיר שרכש דירה בקבוצות רכישה ב־2011 עמד על 6,802 שקל ברוטו בחודש לשני בני הזוג יחד. השכר החציוני של זוג צעיר חרדי שרכש דירה בבית שמש, לעומת זאת, הוא 3,900 שקל בחודש. אין שום דרך הגיונית להסביר כיצד עם שכר כזה בחודש אפשר לרכוש דירה. התשובה, ככל הנראה, מסתתרת בנתונים שנמצאים מחוץ למאגרי הנתונים של המדינה - הכנסות בשחור, קצבאות בהיקף ניכר, עזרה מגמ"חים או מהקהילה או פטנטים אחרים. אחרת זה פשוט לא מסתדר. ואכן, המחקר מעיד כי רק ל־40% מאותם חרדים יש הכנסות מדווחות משכר.

המשקיעים נשארו

ומי הם אותם משקיעים שרוכשים דירות בקבוצות רכישה? השכר שלהם גבוה משמעותית מזה של הזוגות הצעירים. ברמה הארצית, השכר החציוני של משפחה שקנתה דירה להשקעה בקבוצת רכישה עמד ב־2011 על 16 אלף שקל בחודש לשני בני הזוג. 140% יותר מאשר אצל הזוגות הצעירים.

עם זאת, מדובר בירידה משמעותית ברמת השכר לעומת 2009, אז הרוכשים היו מבוססים בהרבה והשכר החציוני הארצי עמד על 23 אלף שקל בחודש.

משקלם של המשקיעים הכבדים שנותרו במשחק קבוצות הרכישה גדל מאוד בתקופה הזו. משקל הכבדים מאוד - אלה שיש ברשותם ארבע דירות להשקעה או יותר - מתוך סך כל המשקיעים גדל פי חמישה באזור המרכז. משקלם של משקיעים כבדים שברשותם "רק" שתיים עד ארבע דירות להשקעה גדל בתקופה הזו פי 3.5, והם היוו בשנת 2011 שליש מהמשקיעים שקנו דירות באמצעות קבוצות רכישה. במילים אחרות, המשקיעים הכבדים באמת נותרו במשחק, וממשיכים לתרום לעליות המחירים הכלליות בשוק הדיור למגורים.