בבנק ישראל שוקלים להמליץ: השוואת המס על הנדל"ן למס על רווחים פיננסיים

בבנק ישראל בוחנים הצעה להשוות בין המיסוי על ההשקעה נדל"ן למיסוי על רווחים פיננסיים (מס רווחי הון, העומד כיום על 25%). ככל הנראה על כך התבססו חברי הוועדה המוניטרית במשפט המצוטט בפרוטוקול דיוני הריבית, כי הם סבורים שיש לנקוט בצעדים בתחום המיסוי כדי לרסן הביקוש לדירות להשקעה. על נושא זה דיבר בשבוע שעבר גם נגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר, שאמר במסיבת העיתונאים לרגל פרסום הדו"ח השנתי של הבנק כי על הממשלה לרסן את הביקושים לדירות מצד משקיעים. "הממשלה יכולה לעשות זאת", אמר אז פישר, "על ידי צעדי מיסוי, ובעיקר באמצעות מס שבח".

המלצות בנק ישראל נוגעות להכבדת המיסוי על משקיעי הנדל"ן, כלומר לא מדובר בשינוי שנוגע למס רכישה או העלאת המע"מ על הדירות. המיסים שנוגעים למשקיעים הם מס על דמי השכירות שעומד כיום על 10%, אבל מכיוון שישנו פטור ממס לשכר דירה של עד 4900 שקל לחודש, מרבית המשקיעים לא משלמים אותו. באוצר שוקלים להתחיל את המיסוי על שכר הדירה ולבטל את הפטור הזה, אך יש קולות שמאמינים כי מדובר בשינוי מסוכן שעשוי לפגוע ישירות בשוכרי הדירות.

השינוי שבנק ישראל מתכוון להמליץ עליו נוגע למס השבח. מס שבח הוא המס המשולם בגין הרווחים שנוצרו לבעל דירה בין רכישת דירה למכירתה. כיום עומד גובה המדינה 25% מהרווחים שנוצרו לבעל דירה בתקופה זו, אך למוכר שהחזיק בדירה במשך 4 שנים ומכר אותה רק בתום תקופה זו מעניקה המדינה פטור. כעת, בכוונת בנק ישראל להמליץ על ביטול הפטור, כך שכל מי שימכור דירה ידרש לשלם מס שבח. בנוסף מבקש הבנק להציב מס של 25% על ההכנסות משכר דירה.

"העלאת מיסים בענף הנדל"ן תפגע בציבור רוכשי הדירות"

הצעת המיסוי עוררה תגובות נזעמות בקרב קבלנים ושמאים: "העלאת מיסים בענף הנדל"ן על מנת לרסן את הביקושים הוא מהלך שיפגע בציבור רוכשי הדירות ורק ילבה את עליית מחירי הדירות בענף". כך אמר היום (א') ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ (הקבלנים). 

ניסים בובליל. "מקווה שהממשלה החדשה שחרטה על דגלה את נושא מצוקת הדיור לא תענה לבקשתו של הנגיד" צילום: בועז אופנהיים

בובליל עוד אמר כי בענף הנדל"ן כיום יש ריבוי של מיסים ועלות המיסים במחירה של דירה שמחירה 1.4 מיליון שקל עומד על כ-350 אלף שקל.  "אני מקווה שהממשלה החדשה שחרטה על דגלה את נושא מצוקת הדיור, לא תענה לבקשתו של נגיד בנק ישראל למיסוי, אלא תפעל במלוא המרץ להגדלת ההיצע של הדירות וליצירת פתרונות דיור מהירים באמצעות הגדלת השיווקים של קרקעות באזורי הביקוש, התחדשות עירונית ופיתוח התשתיות לפריפריה", הוסיף.

גם בקרב שמאי הנדל"ן היו שהתבטאו בחריפות נגד השימוש בהעלאת מיסים. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מסר בתגובה: "המלצות בנק ישראל בנושא שוק הדיור ממחישות שוב עד כמה הבנק אינו מחובר למציאות הנדל"נית במדינת ישראל". העלאת המיסוי לטענתו תביא להעמקת ההאטה הכלכלית עד כדי מיתון של ממש במשק, וכן תביא לפגיעה נוספת במעמד הביניים ובאפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה. "מיסוי, ככל שיוטל, על מוצר בסיסי המצוי במחסור לא יירפה את הביקוש למוצר. התופעה היחידה שתתרחש היא הכבדה נוספת על אלו שאין להם", דנוס אמר.

דנוס מסביר כי לא משנה באיזה מס יטפלו, הפגיעה תהיה בציבור רוכשי הדירות: "הגדלת מס רכישה תהפוך את האפשרות לרכוש דירה רחוקה יותר. הגדלת מס השבח תביא יותר אנשים שברשותם דירה להמשיך ולהחזיק בה. מובן כי כל מיסוי נוסף על שכר הדירה שהוא מעבר ל-10% שכיום מושתים על משכירי הדירות, תגולגל באזורי הביקוש אל השוכרים. מוטב אילו בנק ישראל היה מתייעץ עם גורמי מקצוע מוסמכים, בטרם היה יוצא בהצהרות שכל השפעתן על השוק ועל המשק בכללותו הינם שליליות".

גם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן מחזיק בדיעה דומה. "הפתרון היחידי האפשרי הינו קיצור דרמטי בבירוקרטיה ובהליכי אישור, הקלות משמעותיות ליזמים בפינוי בינוי ובתמ"א 38 ושינוי מהיסוד של התפיסה השיווקית של מכרזי המנהל שעד כה נחלה כישלון חרוץ", אמר כהן.

אוהד דנוס. "מיסוי, ככל שיוטל, על מוצר בסיסי המצוי במחסור לא יירפה את הביקוש למוצר" צילום: כפיר סיון

לעומתם נשמעו בשוק גם קולות אחרים שחיזקו את מסקנותיה של בנק ישראל. רפי גוזלן, כלכלן המאקרו הראשי של אי.בי.אי אמר כי טיפול בשוק הנדל"ן בהיבט המיסוי היה מתבקש מזה זמן רב. "הניסיון העולמי הוא עגום במיוחד עם עליות חדות במחירי הנדל"ן בדומה לאלו שנרשמו בשוק הישראלי. עליית מחירי הדירות בישראל לא הייתה חריפה כל כך אלמלא הפך שוק הנדל"ן אטרקטיבי למשקיעים, בין היתר תודות לפטור ממס על שכר דירה עד 5,000 ש"ח וכן הפטור ממס רווחי הון ממכירת דירה כל מספר שנים. זאת כאשר על נכסים פיננסיים המיסוי הוא הן על הריבית והן על רווחי הון".

"בהצעותיו להטיל מסים על שוק הדיור מעביר נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, מסר ברור לפיו מדיניות הריבית היא לא הכלי שבאמצעותו יש לבלום את מחירי הדירות. המשמעות היא, שלא צפויה העלאת ריבית בטווח הנראה לעין, וייתכן שבנק ישראל אף מכשיר את הקרקע להורדת ריבית בהמשך השנה". כך אומר שמואל בן אריה, מנהל מחקר שוק מקומי בחברת פיוניר תכנון פיננסי. לדבריו, "אם היתה לנגיד דילמה מה חשוב יותר – בלימת מחירי הדיור או הגנה על המשק מהיחלשות השקל – הרי שהדילמה הוכרעה".