משפרי קופת המדינה: מה יעשו גזירות האוצר לשוק הנדל"ן

נראה כי המסים השונים המוטלים על רוכשי ומוכרי דירות ימשיכו, לפחות בשנתיים הקרובות, להיות מקור הכנסה משמעותי לקופת המדינה. מס הרכישה החדש לבדו צפוי להכניס עוד 1.05 מיליארד שקל לקופת המדינה ב־2014. ההכנסות מכל מיסי המקרקעין הסתכמו בשנת 2012 ב־6.6 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 16.5% לעומת 2011, המוסברת על ידי ירידה חדה בהיקף העסקאות, כך על פי נתוני משרד האוצר.

נגד ביטול התכנית של אטיאס היזמים שרכשו קרקעות בחריש: "ביטול המענקים לפריפריה יהיה אסון" לטענתם, ביטול התכנית יקשה על זוגות צעירים לרכוש דירה בעיר החדשה. "כל עוד החרדים היו בשלטון הם דאגו לקדם עיר מדהימה, ועכשיו כשאין מי שישמור על הזוגות הצעירים" דותן לוי, 3 תגובות לכתבה המלאה 

השאלה היא האם הגזירות החדשות הכלולות בהצעת התקציב - גם על רוכשי דירות וגם על משקיעי הנדל"ן - יצליחו למתן את הביקוש לדירות ולתרום לירידה במחירי הנדל"ן למגורים.

בינתיים, הנפגעים העיקריים מהגזירות בתחום המקרקעין הם בני ובנות מעמד הביניים, על אף שבשבועות שקדמו להצעת התקציב הודלפו לתקשורת בעיקר איומים בהכבדת המיסוי על תושבי החוץ והעשירים, אלה שמסוגלים לרכוש דירות יוקרה. "כלכליסט" מגיש את עיקרי הגזירות בתחום מיסוי הנדל"ן ובוחן את השלכותיהן.

פרויקט בבנייה. גזירות שישיפיעו על משפרי הדיור צילום: דוד הכהן

מס רכישה

"מטילים קנס על מעבר דירה"

מה מתוכנן? ייגבה מס רכישה בגובה 3.5% מרוכשי הדירות שבעבר היתה בבעלותם דירה ("משפרי דיור") מהשקל הראשון, החל מ־2014.

המשמעות: עשרות אלפי משפרי דיור בשנה ישלמו כל אחד עוד 51,450 שקל במס על דירתם.

ההכנסה הצפויה למדינה: 1.05 מיליארד שקל בשנה.

על מי ישפיע? על משפרי דיור. "מדוע משפחה שנולד לה ילד ורוצה לרכוש דירה גדולה יותר צריכה לשלם כפל מס? היא כבר שילמה מס רכישה בעת רכישת הדירה הראשונה. מדוע משפחה שצריכה לעבור דירה בגלל שההורים החליפו מקום עבודה צריכה לשלם קנס?" קובל ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ. לדבריו, "רוכשי הדירות הפכו לכספומט של המדינה. הממשלה לא מעוניינת בהורדת מחירים, כי ככל שהמחירים עולים היא רק תרוויח יותר".

מס שבח

"יוביל לעלייה במחירי השכירות"

מה מתוכנן? לבטל את הפטור ולהשית מס בשיעור 25% על כל מכירת דירת מגורים שאינה דירה יחידה, החל מ־2014.

המשמעות: מס בגובה 25% מהערך שהוסיפה הדירה בין זמן קנייתה לזמן מכירתה.

ההכנסה הצפויה למדינה: 60 מיליון שקל בשנת 2014.

על מי ישפיע? על משקיעי הנדל"ן. השמאי אהוד המאירי מעריך שביטול הפטור יוביל לעלייה במחירי השכירות: "ללא הפטור, למשקיעים לא כדאי לרכוש דירות להשקעה. התשואה שמניבה דירה להשקעה נעה בסך הכל בין 3%–4%, וכפיצוי על כך באה ההכנסה על רווחי הון. ברגע שאלו יימוסו, הכדאיות תעלם". לפיכך, שוק הדירות להשכרה יצטמצם.

מס רכישה לעשירים

גזירה על שוק קפוא ממילא

מה מתוכנן? יצירת מדרגת מס נוספת כך שמעל למחיר רכישה של 5 מיליון שקל ישלם הרוכש מס של 8%.

המשמעות: באוצר לא מפרסמים נתונים עדכניים על היקף העסקאות שנעשה בטווח של מעל 5 מיליון שקל, אך נתוני העסקאות של רשות המסים מצביעים על ירידה מתמדת בהיקף העסקאות, כך שתוספת המיסוי צפויה להיות זניחה יחסית לכלל שוק הנדל"ן.

ההכנסה הצפויה למדינה: עשרות מיליוני שקלים בשנה.

ביטול הפטור ממס שבח לדירות יוקרה

"המוכרים ייאלצו להוריד מחירים"

מה מתוכנן? מוכרי דירת יוקרה יפסידו מהמהלך בכל מקרה. אם מדובר בדירה שנייה יידרשו לשלם את מלוא מס השבח על הדירה, אך השינוי המהותי יותר נוגע למכירת דירת יוקרה יחידה. במקרה זה יוגבל גובה הפטור ממס שבח לדירה כזו ל־5 מיליון שקל. כלומר מעבר לסכום זה יידרש המוכר לשלם מס שבח.

מגדלי אקירוב. ביטול הפטור ממס שבח לדירות יוקרה צילום: עמית שעל

המשמעות: שוק היוקרה שנמצא גם כך בקיפאון צפוי לסבול מהגזירות הללו באופן משמעותי. לדברי המתווך יוסי מימרן מיוקרה אסטייט מדובר בצעד שישפיע על המחירים ואף צפוי להוריד אותם. "למרות שהגזירות הן גם על המוכרים וגם על הרוכשים להערכתי בשל מצב השוק שבו רוכשים רבים ממתינים גם ככה על הגדר זה יתגלגל בעיקר לפתחם של המוכרים, כך שמי שירצה למכור ייאלץ להתפשר ולהוריד מחירים".

משכנתאות לזכאי משרד השיכון

"הריביות נמוכות גם ככה"

המצב הקיים:

מה מתוכנן? הפחתת 60 מיליון שקל מתקציב המשכנתאות לזכאי המשרד בשנתיים הקרובות והכנסת קריטריון של מיצוי כושר ההשתכרות כתנאי לזכאות למשכנתא בריבית נמוכה ממשרד השיכון.

המשמעות: המהלך כמעט חסר משמעות, משום ששיעור המימוש של הטבה זו הוא נמוך, בעיקר מכיוון שהריביות במשק אטרקטיביות יותר בשנים האחרונות. "אחוזים בודדים מהלקוחות שלנו מימשו את ההטבה כי הריביות במשק נמוכות גם כך", אומר חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד.

הארכת תוקף תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין

"תימנע בניית 1,450 דירות חדשות"

מה מתוכנן? למרות שתוקף ההוראה פג באפריל השנה, הוחלט להאריך את התיקון בחצי שנה, עד לבחינה מחדש.

המשמעות: הקפאת ההון העצמי של הקבלנים בהיקף של 2 מיליארד שקל לחצי שנה, ומניעת בנייתן של 1,450 דירות חדשות, טוענים בהתאחדות בוני הארץ.

על מי ישפיע? בעיקר על יזמי הנדל"ן והקבלנים, שגם כך סובלים ממצוקת אשראי.

מענקי פריפריה

באוצר סימנו אותה ככישלון

המצב הקיים: ניתן מענק בגובה של עד 100 אלף שקל לרוכשי דירות ב־28 ישובים בפריפריה. ההטבה ניתנת לרוכשי דירות חדשות שזוהי עבורם דירת מגורים יחידה.

מה מתוכנן? לבטל את תוכנית המענקים.

עלות התוכנית לשנתיים הקרובות: 175 מיליון שקל.

המשמעות: אחד התמריצים המרכזיים לעבור לפריפריה יבוטל. עם זאת, מאות בודדות של זוגות מימשו את המענק בשנתיים שבהן פועלת התוכנית, ובמשרד האוצר רואים בה כישלון.

ביטול פטור ממס שבח על תושבי חוץ

יבריחו תושבי חוץ

מה מתוכנן? תושבי חוץ ישלמו מס שבח מלא גם אם הם מחזיקים רק בדירה אחת בישראל.

המשמעות: באוצר החליטו כי אין סיבה שתושבי חוץ ישלמו מסים על מקרקעין בחו"ל ולא בישראל. המהלך צפוי להרחיק את תושבי החוץ שרכשו דירות למטרות השקעה ורווח.