בדיקת כלכליסט
פחות יקר: שוק דירות היוקרה במגמת ירידה
מחירי דירות היוקרה, שמחירן גבוה מ־3 מיליון שקל, ירדו מתחילת השנה ב־7% והמחיר הממוצע עמד על 4.39 מיליון שקל. תל אביב מובילה בירידות בעקבות עודף ההיצע, ירושלים מפתיעה עם עלייה של 7.3% במספר העסקאות ותושבי החוץ קונים בעיקר בת"א, בירושלים ובנתניה
06:5611.07.13
ענבל אור, יזמית נדל"ן ומארגנת קבוצות רכישה מתוקשרת, מתכוונת לבנות מגדלי יוקרה בשכונת בבלי בצפון תל אביב. ממש לידה מקימה האדריכלית גל נאור, בתו של איש העסקים יצחק תשובה, ארבעה מגדלי יוקרה. ומעבר לכביש משתרעת שכונת פארק צמרת, שבסיומה תכלול 1,750 דירות יוקרה. גם ברחוב רוטשילד ובחלקים נוספים בעיר מוכרים דירות יוקרה לכל מי שבכיסו לפחות 5 מיליון שקל - למשל במגדל מאייר ברוטשילד. וכל ההיצע הזה רק בעיר תל אביב.
בשנים האחרונות התווספו לשוק בישראל מאות דירות יוקרה - בירושלים, בהרצליה, בנתניה ועוד - שמחירן גבוה לפחות פי שניים, אם לא פי שלושה ויותר, ממחיר דירה ממוצעת בישראל העומד כיום על 1.2 מיליון שקל. ומי שלא מסתפק בדירה של 3 מיליון שקל, יוכל למצוא גם פנטהאוזים במחירים פנטסטיים, כמו הפנטהאוז שמציעה קבוצת דן למכירה בתל אביב ב־200 מיליון שקל. גם בממשלה מבינים כי ההיצע בדירות היוקרה זינק בשנים האחרונות, ולכן היא מתכננת להעלות את מס הרכישה על דירות במחיר של יותר מ־5 מיליון שקל.
דירת יוקרה (ארכיון) האם שוק דירות היוקרה ממשיך במגמת עלייה, או שמא חלה בו מגמת ירידה? כמה דירות כאלה נרכשות בכל שנה בישראל? איפה נרכשות הדירות ועל ידי מי? מבדיקת "כלכליסט" עולה כי שוק דירות היוקרה הגיע, ככל הנראה, לרוויה. נתונים של משרד האוצר שהגיעו לידי "כלכליסט" מצביעים על ירידה לא מבוטלת בשוק מגורי היוקרה - מגמה הפוכה לזו המתרחשת בכלל השוק למגורים בישראל.
בשוק המגורים חל זינוק של 8% במחיר דירה ממוצעת ברבעון הראשון של 2013, למחיר של 1.2 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אלא שמחירה הממוצע של דירת יוקרה (דירה שנרכשה ב־3 מיליון שקל ויותר) צנח ב־7% ל־4.39 מיליון שקל בממוצע בחמשת החודשים הראשונים של 2013, לעומת מחיר של 4.7 מיליון שקל ב־2012. מחירה החציוני של דירת יוקרה עמד על 3.75 מיליון שקל ב־2012 וירד ב־4% ל־3.6 מיליון שקל בחודשים הראשונים של 2013.
באילו פרויקטים ירדו לדוגמה מחירי דירות היוקרה? מבדיקה מדגמית שביצע "כלכליסט" במאגר העסקאות למגורים של רשות המסים עולה כי היזמים הורידו את מחירי דירות יוקרה. הבדיקה, שכללה מאפיינים זהים של שטח, קומה ופרויקט זהים, הראתה למשל כי דירה בשטח 183 מ"ר במדורגים במתחם סביוני רמת אביב שליד סמינר הקיבוצים בצפון תל אביב נמכרה בדצמבר 2012 במחיר של 6.5 מיליון שקל. ארבעה חודשים לאחר מכן נמכר דירה במגדל 5 במחיר של 5.65 מיליון שקל.
ירידה בעסקאות
בכמה ירדו המחירים?
במגדל היוקרה מאייר ברוטשילד, הממוקם בצומת הרחובות רוטשילד ואלנבי בתל אביב, נמכרה בדצמבר 2012 דירה בשטח 196 מ"ר ב־9.24 מיליון שקל. דירה זהה נמכרה ארבעה חודשים אחר כך, במרץ 2013, ב־9.16 מיליון שקל - ירידה של כ־1%.
מחברת ברגרואין נמסר בתגובה כי עם התקדמות והבנייה ולקראת האכלוס מחירי הדירות רק עולים. רק החודש נמכרה דירה מתחת לקומה 30 במחיר של 56 אלף שקל למ"ר".
לא רק בתל אביב נרשמה ירידה במחירי דירות היוקרה. גם ירושלים ספגה ירידות במחירים. בפרויקט כתר דוד בין הרחובות המלך דוד, וושינגטון ולינקולן בבירה, נמכרה בקיץ 2010 דירה בשטח של כ־200 מ"ר ב־7.15 מיליון שקל, וכעבור פחות משנתיים נמכרה דירה זהה ב־6.11 מיליון שקל - ירידה של 14% במחיר. גורמים המקורבים לחברה, המכירים את העסקאות מקרוב, טוענים כי הפער של 14% במחיר נובע מהמאפיינים השונים בין הדירות ומרמת הגימור.
מהחברה נמסר כי הדירה שנמכרה ב־2011 היתה בקומה ה־26 והלקוח קנה גם מחסן ב־100 אלף שקל, ואילו הדירה שנמכרה ב־2012 היתה בקומה ה־23. על פי החברה, ישנו גם פער של 100 אלף שקל ככל שעולים בקומות.
על פי משרד האוצר, הירידה במחירי הדירות ניכרת בכל דרגות המחיר. כך, משקל הדירות שנרכשו במחירים של 5–7 מיליון שקל בחמשת החודשים הראשונים של 2013 עמד על 10.2%, אלא שבשנת 2012 הנתון הצביע על משקל של 11.8%. משקל הדירות שנרכשו במחיר שבין 7 ל־10 מיליון שקל צנח מ־5.8% מכלל העסקאות למגורי יוקרה למשקל של 2.8% בתקופות האמורות.
בקטגוריית המחירים 10–15 מיליון שקל, המהווה רק 1.9% משוק הנדל"ן למגורים, כיום חלה ירידה של 0.9% לעומת 2012 - אז היוו הדירות 2.8%. במחירים של 15–20 מיליון שקל, פלח השוק הצר ביותר, נרשמה ירידה ל־0.4% מכלל העסקאות למגורים כיום לעומת 1.2% ב־2012.
הדירות האולטרה־יוקרתיות, שנרכשו ב־20 מיליון שקל ויותר ומהוות 0.8% מהשוק, רשמו דווקא עלייה, אמנם מזערית, בהשוואה ל־2012 - אז עמד משקלן על 0.6%, בעוד בשנה שעברה נרכשו 612 דירות כאלה.
לעומת זאת, בתקופה המקבילה אשתקד נמכרו כ־120 דירות יוקרה בתל אביב - פי שניים, והיקרה שבהן היתה דירה שנרכשה ב־33 מיליון שקל. לדברי דנוס, גם אם מוסיפים את מספר העסקאות שלא נכללות במאגר המידע של רשות המסים מהחודשיים האחרונים, עדיין ניכרת ירידה דו־ספרתית במספר העסקאות בשוק היוקרה. הוא ציין כי ירידות המחירים נרשמו בעיקר ב"אזורים רוויים בסחורה מהסוג הזה, לדוגמה כל הבנייה החדשה בצפון תל אביב ובשכונת פארק צמרת שבמזרחה".
על פי נתוני משרד האוצר, רק 2.7% מכלל הדירות שנרכשו בישראל מתחילת השנה היו דירות שמחירן 3 מיליון שקל ומעלה - ירידה של 0.5% לעומת 2012, אז עמד משקלן על 3.2% מכלל העסקאות. בשנה שעברה נמכרו בישראל 102 אלף דירות (ישנות וחדשות), ולפי חישוב זה כ־3,264 דירות מתוכן עלו 3 מיליון שקל ויותר.
חשוב להדגיש כי חלק הארי של הדירות שנרכשו בחמשת החודשים הראשונים של השנה - 83.9% - נקנו במחירים של עד 5 מיליון שקל. אולם בשנה שעברה עמד משקל הדירות ה"זולות" על 77.8% מכלל העסקאות למגורים (79,356 אלף דירות מתוך 102 אלף דירות). כלומר מדובר בגידול של כ־6% במשקל הדירות ה"זולות" בהשוואה ל־2012.
נראה כי שיעור הרוכשים שעבר השנה לפלח הדירות במחיר 5 מיליון שקל ומטה (6.1%) אינו רחוק מאחוז העלייה במחירי הדירות - 8%, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. נראה כי הציבור הרחב אינו שש כעת לקנות במחירים הגבוהים מ־5 מיליון שקל, שכן רק 16.1% מהדירות נרכשו במחירים אלה השנה לעומת 22.2% בשנה שעברה.
הזרים משפיעים
מיהם רוכשי דירות היוקרה?
על פי נתוני האוצר, עבור כמעט שליש מאותם הרוכשים מדובר בדירה שנייה לפחות, כלומר אלה משקיעים. זאת כיוון שנוסף על דירת המגורים שלהם הם רכשו דירה שנייה, שלישית ויותר, לנופש או להשכרה או למטרות השבחה ומכירה לאחר כמה שנים.
בפלח דירות היוקרה שיעור המשקיעים גבוה בהרבה משיעור המשקיעים בדירות הרגילות: 30.5% מכלל העסקאות במגורי היוקרה (יותר מ־3 מיליון שקל) בחמשת החודשים הראשונים של 2013 נעשו על ידי משקיעים, לעומת 69.5% מדירות היוקרה שנרכשו כדירה יחידה.
שיעור המשקיעים בדירות יוקרה ירד בכ־4% בהשוואה ל־2012, אז עמד משקלם על 34.6% מהרוכשים בפלח היוקרה. זו עדות נוספת לירידה באטרקטיביות של דירות היוקרה, ואולי ליכולת הפחותה לשלם כיום סכומי כסף גבוהים על דירה להשקעה.
אגב, הירידה במשקל המשקיעים בשוק דירות היוקרה היא חדה מזו המורגשת בפלח הדירות הרגילות, שעולות 3 מיליון שקל ופחות. בפלח זה קטן שיעור המשקיעים בכ־2% בלבד, מ־23.3% ב־2012 ל־21.2% כיום.
לדברי איתן בלומברג, מאנגלו־סכסון הרצליה פיתוח והסביבה ומומחה לנכסי יוקרה, שוק דירות היוקרה בישראל מושפע כעת מהמשברים הכלכליים בעולם, בניגוד לשוק המגורים הכללי שבו המחירים ממשיכים לעלות. "חצי מהעסקאות שלנו מתבצעות על ידי תושבי חוץ. בשוק שלנו התנודתיות גדולה יותר בגלל מה שקורה בכלכלה העולמית. אז יש פחות ביקוש והמחירים יורדים".
לדבריו, הזמן שעובר עד למכירת הנכס התארך משמעותית. "עכשיו לוקח יותר זמן מתמיד למכור נכס - בין חצי שנה לשנה עד למכירה. בתקופות טובות זה היה בין שלושה חודשים לחצי שנה", אומר בלומברג. הוא הוסיף כי מחירי הדירות בישראל - גם בפלח היוקרה - הגיעו לכלל מיצוי. לדבריו, "המחירים בארץ יפסיקו לעלות ב־2014, למעט נכסים מיוחדים ונדירים, ובאופן נקודתי בלבד. אם יישאר פנטהאוז אחרון בקו ראשון לים ברחוב הירקון בתל אביב, ידרשו עליו סכום גבוה מאוד ויבוא איזה משוגע שירצה אותו ויקנה אותו".
יצוין כי מכלל הדירות שנרכשו ב־3 מיליון שקל ויותר בחמשת החודשים הראשונים של השנה, 15% נרכשו על ידי תושבי חוץ ו־85% על ידי ישראלים.
ירושלים אטרקטיבית
היכן מרוכזות דירות היוקרה?
מתוך כלל העסקאות בדירות יוקרה שהתבצעו בחמשת החודשים הראשונים של השנה - 36.5% נרכשו בתל אביב ו־21.6% בירושלים. ישנן ערים נוספות ברשימת היוקרה, אך הן נמצאות בפער אדיר אחרי תל אביב וירושלים. כך לדוגמה. 4.5% מעסקאות היוקרה נעשו בהרצליה, 4.4% ברעננה, 3.2% בנתניה, 3.1% ברמת השרון, 3.1% בראשון לציון ו־1.8% בהוד השרון.
על פי נתוני משרד האוצר, רק בירושלים חלה עלייה במספר העסקאות לדירות יוקרה, כאשר בחודשים ינואר־מאי 2013 עמד המשקל של העסקאות על 5.2% מכלל עסקאות הנדל"ן למגורים בעיר לעומת 4.6% - עלייה של 0.6%. מנגד, הירידה החדה ביותר נרשמה בנתניה, שם משקל עסקאות דירות היוקרה ירד ב־1.8%. במחוז המרכז ובתל אביב ירד משקל העסקאות ב־0.7%, ובחדרה, שכוללת את קיסריה, ירד המשקל ב־0.6%.
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "כמות דירות היוקרה שנרכשה בתקופה האחרונה מעידה על החולשה שממנה סובל שוק זה בשנה האחרונה" צילום: כפיר סיון מחיר הפנטהאוז של גינדי ירד ב־35%
אין גבול לתג המחיר שיזמים יכולים להדביק לפנטהאוזים. הם זורקים מחירים, שנראה שאין להם אחיזה בשום הערכה שמאית, ומצפים לרוכש שיעלה בחכה. כך לדוגמה חברת דן הודיעה בחודש שעבר כי היא דורשת 200 מיליון שקל עבור פנטהאוז שישתרע על 850 מ"ר בפרויקט "ארלוזורוב 17" בתל אביב - 235 אלף שקל למ"ר. היו"ר מיכאל נגר אמר כי "יש אנשים שהכסף לא משפיע עליהם, הם יכולים לשלם 200 מיליון וגם 300 מיליון שקל".
הדירות היקרות ביותר הן בדרך כלל הפנטהאוזים. לרוב הם מרווחים יותר, ממוקמים בראש הבניין והיזמים דורשים עליהם מחירים גבוהים בהרבה ביחס לשאר הדירות בפרויקט. הפנטהאוז, במרבית המקרים, מהווה סמל סטטוס עבור קונים רבים, אלא שלרוב הוא גם נמכר אחרון והרבה אחרי שהבניין אוכלס.
כך לדוגמה נמכר הפנטהאוז במגדל "בארי נהרדעא" בתל אביב הרבה אחרי אכלוס הבניין, ובמגדל היוקרה G, שהקימה חברת גינדי החזקות בצומת הרחובות השופטים ואבן גבירול בתל אביב, הפנטהאוז עומד על המדף. מאז יצא לדרך הפרויקט, עברו שש שנים, שבמהלכן נמכרו 36 דירות - לרבות לכמה מעשירי המדינה, כמו שרי אריסון שרכשה טריפלקס, אבל נותרה בו דירה אחת ויחידה: פנטהאוז בשטח בנוי של כחצי דונם המשתרע על כל הקומה ה־26. מלבדו כל המגדל אוכלס.
גינדי וכמה ממתווכי היוקרה משווקים את הפנטהאוז הזה. המתווכים מציינים כי מחירו 49 מיליון שקל, אבל הם יכולים להשיג "מחיר יותר טוב". נציגה של גינדי אף סיפרה כי "במקור, חשבה משפחת גינדי להשאיר אותו לעצמה. אחר כך, הוא הוצע למכירה ב־75 מיליון שקל, וכיום מחירו 49 מיליון שקל", כלומר ניתן לרכוש פנטהאוז שהגינדים חשקו בו בעצמם בהנחה של 35%. כיום הפנטהאוז עדיין שומם.
האם מדובר בהחלטה אסטרטגית להשאיר את "היהלום שבכתר" לסוף? לדברי מתווך היוקרה איתן בלומברג, מאנגלו־סכסון בהרצליה פיתוח והאזור, "כאשר הלקוחות יכולים לראות מגדל בנוי בעיניים זה מגביר את סיכויי המכירה. יש מעט דירות כאלה ושמים תג מחיר גבוה ומחכים לדג גדול שיבוא". הוא מדגיש כי "הרבה פעמים השוק מכתיב - זה לא יזום".
לדברי דביר גרנות, סמנכ"ל שיווק בבוני התיכון, אין כוונה "למשוך את מכירת הפנטהאוזים לסוף. ההתנהלות מול הלקוחות הפוטנציאליים של הפנטהאוז מורכבת - הלקוחות מגיעים עם יועצים, אנשי מקצוע, מעצבי פנים. מי שכבר קונה דירה כזו שם לב לפרטים הקטנים, וצריך להסתנכרן עם סוללה של יועצים לפני החתימה".
גרנות, שהיה בצוות השיווק של פרויקט "בארי נהרדעא", מסביר כי "בפרויקט נקטנו טקטיקה של 'אנחנו הכי יקרים'. ברגע שאתה אומר את זה נגמר הדיון. זה סמל לקנות את הכי יקר".
