עליית דמי השכירות סוגרת את הפער בהשוואה להתייקרות הדירות

בנק ישראל התייחס בשנים האחרונות לא אחת לקשר שבין מחירי הדירות למחירי השכירויות, והתריע על קצב עליית מחירי דירות מואץ בהשוואה לעלייה מאוד מתונה בשכר הדירה. ממחקר שפרסם בנק ישראל השנה ועסק בקשר שבין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית, עלה כי "מחירי הדירות ושכר הדירה אינם יכולים להתנהג באופן שונה לאורך זמן, שכן הם תחליפיים במתן שירותי דיור". כלומר, רצוי שהפער שנוצר בין קצב עליית מחירי הדירות לקצב עליית מחירי השכירויות - ייסגר.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי נרשמה ירידה בין הרבעון הראשון לשני במחירי הדירות, אך מנגד שכר הדירה המשיך לטפס. ייתכן כי מדובר בסנונית ראשונה של מגמה שעתידה אולי, בטווח של כמה שנים, לסגור את הפער הלא בריא שנוצר בין מחירי הדירות למחירי השכירויות.

אף שבבנק ישראל נמנעו מלציין מפורשות את הביטוי "בועת נדל"ן", על פי מחקרים שפרסם הפדרל ריזרב בארה"ב, אחד הסימנים לבועת נדל"ן הוא קצב עליית מחירי דירות מואץ במקביל לדשדוש בשכר הדירה.

תל אביב הובילה את העלייה בשכירויות

מנתונים שפרסמה הלמ"ס בסוף השבוע עולה כי מחירי הדירות ירדו ב־1.2% ברבעון השני של 2013 בהשוואה לרבעון הראשון, אולם מנגד נרשמה עלייה של 1.4% בשכר הדירה הממוצע בישראל בהשוואה לרבעון הראשון, והוא עומד כיום על 3,460 שקל לחודש.

בהשוואה לרבעון השני ב־2012, שנה אחורה, מדובר בזינוק של כ־6%, כאשר את העלייה במחירי השכירויות הוביל מחוז תל אביב, שבו שכר הדירה הממוצע עמד ברבעון השני על 5,174 שקל לחודש - עלייה של 2.2% מהרבעון הקודם, וזינוק של 8.3% מהרבעון השני של 2012.

תל אביב. הובילה את העלייה צילום: גלעד קוולרציק

אם תימשך המגמה ולפיה מחירי הדירות יורדים אך השכירות עולה, כפי שנצפה בין הרבעון הראשון לשני, השכרת דירה תניב תשואה גבוהה יותר למשכירי הדירות. מניתוח מחירי הדירות והשכירויות שפרסמה הלמ"ס עולה כי התשואה הממוצעת מהשכרת דירה עמדה ברבעון השני על 3.4%, המדובר בגידול מתון בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, אז התשואה הממוצעת היתה נמוכה יותר, בשיעור של 3.3% שכן מחירי הדירות היו גבוהים יותר.

התשואה פחות חשובה כי זו השקעה לפנסיה

עוד מוקדם לומר שמדובר במגמה, שכן הניתוח מתבסס על נתוני רבעון אחד, אך אם התשואה על דירות להשכרה תגדל (על ידי עלייה בשכ"ד וירידה במחירי הדירות, או גם וגם), נשאלת השאלה אם משקיעים נוספים ייכנסו לשוק הנדל"ן למגורים.

בבנק ישראל סבורים שהתשובה טמונה בהשוואה בין התשואה מהשכרת דירות לתשואות אחרות במשק, כגון התשואה מהשקעה באיגרות חוב. "אחד הגורמים שמשפיעים על הביקוש לדירות להשקעה הוא ירידת התשואות באפיקי ההשקעה הסולידיים בישראל ובעולם... כאשר תשואות של נכסים חלופיים יורדות, משקיעים נוהרים לשוק הדיור, ועליית מחירי הדירות פועלת להשוואת תשואת הדירה לתשואות האג"ח", אמר פרופ' נתן זוסמן, ראש חטיבת המחקר של בנק ישראל, בכנס שנערך לאחרונה.

עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו־סכסון. אנשים קונים דירות כי זה תזרים מזומנים קבוע צילום: אוראל כהן

לדברי עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו־סכסון, "המצב בישראל בשנים האחרונות שבו מחירי הדירות עולים ומחירי השכירות מדשדשים, עשוי לסמן כי התפתחה בועת נדל"ן". בשיחה עם "כלכליסט" הסבירה חכם כי "משקיעים מתנפלים על דירות שלא בטוח שיצליחו להשכיר. לא מספיק לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי, זה משנה אם תצליח להשכיר ובכמה".

לדבריה, ישראלים קונים דירות להשקעה "אף שהתשואה נשחקת. הם בונים על השבחת ההון, על כך שמחירי הדירות יעלו. הריבית נמוכה ומשתלם לקחת משכנתא. אנשים קונים דירות כי זה תזרים מזומנים קבוע, חודשי, השלמה לפנסיה".