המדריך להגשמת החלום: מה צריך לדעת לפני שרוכשים בית בארה"ב

המונח "שוק כלל עולמי" מעולם לא היה מדויק יותר, בייחוד בניסיון לתאר את שוק נדל"ן המגורים האמריקאי. לפי האיגוד הארצי של סוכני נדל"ן, בין מרץ 2012 למרץ 2013 קונים בינלאומיים רכשו בתים בארה"ב בשווי מצרפי של 68.2 מיליון דולר, לאורך כל 50 המדינות. מכירות נכסים בארה"ב לקונים זרים הן יותר מ-6% משווי כלל מכירות הבתים במדינה. באתר הנדל"ן zillow פרסמו מדריך לקונה הזר המתחיל.

1. קבעו מה תהיה מטרת הנכס

לפני שמתחילים בחיפוש אחר נכס, חשוב לחשוב קדימה ולהחליט למה ישמש הנכס לאחר סגירת החוזה:

האם הוא ישמש כבית נופש? בית שבו תשהו בזמן שאתם מבצעים עסקים בארה"ב? מקום שבו יתגוררו הילדים שלכם בזמן לימודיהם בארה"ב? השקעה? בית מגורים לטווח הארוך?

קניית נדל"ן בארה"ב לא מספקת לבעלים הזר זכויות או הטבות בנוגע למעמד המשפטי שלו במדינה. כך שאם אתם מעוניינים להישאר בארה"ב מעבר תוקף הוויזה שלכם, עדיף שתתייעצו עם עורך דין המתמחה בהגירה. אם תקבעו מראש מה יהיה השימוש העיקרי של הנכס ולכמה זמן אתם מתכוונים להישאר הבעלים שלו, תספקו לסוכן הנדל"ן מידע שימושי שיעזור בחיפוש ובמציאת הנכס הרלוונטי.

בית למכירה בארה "ב (ארכיון) צילום: בלומברג

2. למדו כיצד עובד שוק הנדל"ן האמריקאי

האופן בו עסקאות נדל"ן אמריקאיות מתבצעות עשוי להיות שונה לעומת הנהוג בישראל או בכל מדינה אחרת. לכל מדינה בארה"ב יש מערכת חוקים משל עצמה בנוגע לרכישת נדל"ן, כולל המסים שמשלמים והשיטות לסגירת עסקה.הנה כמה נהלים חשובים בשוק הנדל"ן האמריקאי שכדאי לשים לב אליהם:

• בארה"ב, מידע על נכסים שעומדים למכירה משותף על ידי הסוכנויות שמשתמשות במספר פלטפורמות שונות, והרוכשים הפוטנציאלים יכולים לקבל גישה לאותו מידע באמצעות אתרי נדל"ן שונים. 
  

• בארה"ב, המוכר הוא זה שמשלם את עמלת המכירה, כך שהקונים לא צריכים לשלם דבר כדי שסוכן יעבוד בשמם.
  

בחלק מהמדינות מקובל לשלם עמלה לסוכן שמחפש נכס בשמכם ומראה לכם את ההיצע. 

• בארה"ב, סוכני נדל"ן חייבים להיות בעלי רישיון. החוקים להוצאת רישיון שונים בכל מדינה מבחינת שנות לימוד והיקף הבחינה. שיטת הרישיונות נועדה להבטיח שסוכן הנדל"ן מיומן בליווי הצרכן במבוך המציאה, הערכת השווי ומימון העסקה. מדינות רבות אחרות, ביניהן קוסטה ריקה, מקסיקו ובליז, לא מחייבות שסוכני הנדל"ן יפעלו עם רישיון. קונים זרים צריכים גם להקדיש תשומת לב לנושאים כמו שערי מט"ח, העברות כספים בינלאומיות, מערכות בנקים, מיסוי רב לאומי ונושאי חשבונאות.
  

• בנוסף, הקדשת זמן ללמוד כיצד להמיר דולר אמריקאי למטבע המקומי תקל על חווית הרכישה.
  

תצטרכו לחתום על מסמכים באנגלית צילום: שאטרסטוק

3. עבדו עם סוכני נדל"ן מקומיים

קונים זרים יותר מכל אחד אחר, צריכים להקדיש זמן למצוא אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים שילוו אותם בתהליך רכישת הנדל"ן. אם אתם מתקשים באנגלית או פשוט מעדיפים לתקשר בשפת האם שלכם, בחרו בסוכנים, עורכי דין, פקחים ובנקאים הרהוטים בשפה שלכם. אף שאפשר להשיג העתקים מתורגמים של מסמכי הנדל"ן הסטנדרטים, קרוב לוודאי שבסופו של דבר תצטרכו לחתום על הגרסאות באנגלית. הרכבת צוות מיומן עשויה לקחת קצת זמן - בקשו המלצות, חפשו באינטרנט, והשוו בין הממצאים. בסופו שלך דבר המומחיות של אנשי המקצוע הללו תהפוך את כל החוויה הזו לפחות מלחיצה עבורכם.

4. מצאו מימון

קונים זרים שיכולים לשלם מקדמה של עד 30%-40% מהתשלום, זכאים לרוב למימון אמריקאי לרכישה. בנקים רבים דורשים שלקונים הזרים יהיה חשבון בבנק עם סכום מסוים (לרוב 100 אלף דולר או יותר), בעוד שבנקים אחרים מציבים מגבלות על גובה ההלוואות. ייתכן גם שתידרשו להציג הצהרות בנק לשלושה חודשים לפחות.

שוק ההלוואות האמריקאי לרכישת בתים מציע שורה של משכנתאות בטוחות וברות השגה, כולל כאלה שיאפשרו למוסלמים לרכוש בית מבלי להפר את חוקי הדת נגד תשלום ריבית.

לפני הגשת בקשה לקבלת משכנתא, עליכם להוכיח שהאשראי שלכם יציב ניתן לבסס את ניקוד האשראי על ידי פתיחת חשבון בנק בארה"ב והנפקת כרטיסי אשראי. עליכם לוודא גם שאתם מדווחים על כל ההכנסות שלכם בטפסי החזרי המס. המלווים משתמשים במידע הזה כדי לקבוע כמה כסף הם מוכנים להלוות לכם לצורך רכישת בית.

בעת מועד הגשת הבקשה למשכנתא, פנו לבנקים גדולים עם פעילות עולמית. למוסדות הללו יש את הניסיון הדרוש לסייע לכם בתהליך רכישת בית בארה"ב.

פרק נוסף - שאלות ותשובות על רכישת נדל"ן בארה"ב - יפורסם מחר