ראיון כלכליסט
"המחירים לא יירדו, חייבים גם רווח יזמי"
רונית פורת, מנכ"לית חברת הייזום אוניל של אליעזר פישמן, סבורה כי עליית מחירי הדיור היא "תיקון לתקופה שקדמה לה". מפנטהאוז בת"א שהיא משווקת ב־47 מיליון שקל ומשדר לטעמה "צניעות", היא תוקפת את הישראלים ש"בטוחים כי מגיע להם עולם ומלואו בפרויקטים של תמ"א 38"
"המחירים לא יירדו, אני לא רואה איך זה קורה. מחירי הקרקע גבוהים, מחירי התשומות עלו בטירוף בשנים האחרונות. יש כל מיני עלויות קשיחות שאין מה לעשות בדרך. בסוף חייב להיות גם רווח יזמי, אף אחד לא עושה פרויקט לשם שמים. אם תהיה ירידת מחירים, היא תהיה רק מינורית". כך אומרת ל"כלכליסט" רונית פורת, מנכ"לית חברת הייזום אוניל בנייה שבבעלות אליעזר פישמן. פורת אומרת את הדברים ממרומי פנטהאוז מפואר בקומה ה־25 במתחם רובע לב העיר - בין הרחובות מזא"ה ובלפור בתל אביב, שאותו היא משווקת בימים אלה במחיר של לא פחות מ־47 מיליון שקל.
- "הלוואי שיכולנו להוריד מסים, זה לא יקרה בקרוב"
- את המחיר הכי כבד על בועת הנדל"ן משלמים דווקא הצעירים
- השתוללות מחירי הדירות עדיין כאן
"המגדלים ממוקמים באזורים מסוימים. יש מתחמים בתל אביב שלא תראי מגדלי יוקרה. לדעתי זה תורם לעיר, זה הופך אותה לעיר בינלאומית, מגיע קהל זר וזה נותן צבע אחר. אנשים מחו"ל אוהבים את העיר הזאת".
"הוספת קומה וחצי לא הורסת את העיר"
פורת, שחולשת כיום על פרויקטים רבים ברחבי הארץ, נקלעה לעולם הנדל"ן באופן מקרי. היא למדה הנדסה, תעשייה וניהול, והחלה את הקריירה המקצועית בעיריית נתניה כעוזרת ראש העירייה יואל אלראי בארגון ושיטות. רגע לפני שהחליטה כי מיצתה את תפקידה בעירייה ועמדה על סף הגשת מכתב התפטרות, פנה אליה מנהל החברה הכלכלית של נתניה דאז שרגא ויסמן - לימים המנכ"ל המיתולוגי של חברת אשדר וכיום מנכ"ל רונסון של א. דורי - והציע לה לבוא ולנהל איתו את החברה. יחד הם ניהלו מו"מ עם המינהל ועם בעלי קרקעות פרטיים לשינוי התב"ע והקמת תשתיות במזרח ובדרום נתניה. לאחר מכן היא ניהלה את יחידת הייזום של סולל בונה, וב־2006 מונתה למנכ"לית אוניל.
רונית פורת, מנכ"לית אוניל בנייה מקבוצת פישמן צילום: עמית שעל אוניל מנסה לגוון את הפרויקטים שהיא מציעה. מצד אחד היא פונה למאיון העליון כמו בפרויקט מתחם לב העיר, ומאידך מנסה לשווק גם פרויקטים עממיים יותר יחסית, למשל בכפר שלם בתל אביב, שם היא מציעה דירות 4 חדרים ב־1.65 מיליון שקל. כמו כן פועלת החברה בתחום התמ"א 38.
לאחרונה מתנהל ויכוח נוקב בין עיריית תל אביב לבין יזמים בנוגע לביצוע פרויקטים של תמ"א 38. בעוד העירייה נעמדת על רגליה האחוריות כדי לשמר את המרקם של העיר הלבנה, היזמים משתוקקים לבנות. במי את מצדדת?
"העיר הלבנה הוכרזה על ידי אונסק"ו ואני בעד לשמר אותה. לנו כיזמים יש מספיק מקומות אחרים לעבוד בהם. אנחנו עדיין עושים תמ"א גם בתל אביב".
אבל גם בטבעת שמסביב לעיר הלבנה העירייה לא מאשרת לבנות לגובה.
"יש בכלל בעיה של קבלת היתרי בנייה בתמ"א 38. אני מאמינה שבמעגלים מסביב לעיר הלבנה זה הפתרון היחיד. השאלה איזו תמ"א. ישנה התמ"א שבה מוסיפים דירות על הגג וישנה התמ"א שבה הורסים ובונים. הוספת קומה וחצי לא הורסת את העיר. אני חושבת שצריך לאשר את זה. זה לא שאת הורסת בניין של שלוש קומות ובונה תשע קומות. הבעיה עם התמ"אות שהתהליך של כל האישורים הוא מאוד מייגע ובעייתי. לפני הבעיה עם הרשויות יש בעיות עם הדיירים. הם בטוחים שאם יש להם בניין מגיע להם עולם ומלואו, ויש נקודת איזון שעד לנקודה מסוימת משתלם לנו לתת, ויותר מזה אנחנו לא נכנסים. אנחנו לא נכנסים לפרויקט שאין בו 100% הסכמה אף שמותר רק 80%. ההשקעה שאנחנו נדרשים לה בפרויקט תמ"א של שש יחידות דיור שאנחנו בונים עכשיו בשכונת נווה רסקו ברמת השרון לא נופלת מהאנרגיה שאני משקיעה ב־100 דירות. זאת מכיוון שחוץ מהדיאלוג הארוך עם הדיירים ברמת השרון, יש במקביל דיאלוג ארוך עם הרשות המקומית וזה כולל ועדות התנגדויות. אנחנו בפרויקט הזה כבר שלוש שנים ורק עכשיו מתחילים בביצוע".
אבל ככל שהתמ"א תופסת תאוצה בארץ, עושה רושם שהדיירים הפכו לבעיה משנית?
"עדיין, לקבל את הסכמת הדיירים זה לא פשוט. הדרישות שלהם מוגזמות לחלוטין. יש הרבה אילוצים, כמו מקרים שבהם המגרש קטן ולא תמיד אפשר להוסיף מרפסות בגלל קווי הבניין. וגם חברות הביטוח לא אוהבות את הפרויקטים האלה".
מדוע?
"את לוקחת בניין שעומד כבר 50 שנה בצורה מסוימת, נעזוב את זה שהוא רעוע אבל הוא עומד. ופתאום את רוצה לחזק אותו ומוסיפה לו עוד כובד על הגב בצורת קומות למעלה. אז נכון שיש קונסטרקטור שמלווה ועושה תכנון, אבל יש פה חשיפה לסיכון. אתה מקווה שהכל יהיה בסדר. זו נקודה מאוד בעייתית של תמ"א".
עד כמה הביטוח מעורב בפרויקטים?
"יש לנו יועץ ביטוח, שהוא רפרנט חיצוני שמלווה אותנו בכל הפרויקטים, והוא אומר שמבחינתו עדיף שלא אתחיל פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק והוספה של קומות - ה"ש) גם אם הם רווחיים. הוא אומר שגם אם הכל בסדר, לקחתי את הקונסטרוקטור הכי טוב בארץ, הוא אמר לי מה לעשות, חיזקתי ועשיתי ומסרתי את הבניין - בעוד עשר שנים יש רעידת אדמה והבניין נופל, מי אשם? יחזרו אליי אף שאני עשיתי הכל כמו שצריך, לפי הספר. ואז תתחיל התכתשות, על מי זה חל. יש נטייה לישראלים לקוות שהכל יהיה בסדר ולהחליק דברים, אבל זו נקודה שהיא בעייתית שיושבת לנו במחשבה. אני מאמינה שגם חברות הביטוח שלא יודעות עדיין איך לאכול את הנושא של חיזוק המבנים, יגבשו יותר כללים. אנחנו, כמו כולם היום, מעדיפים את תמ"א 38/2 שזו בנייה נקייה. אתה הורס את הבניין ובונה מחדש כמו שצריך בלי להישען על שום דבר קיים".
"יש כאן יצירות אמנות, יש תרבות"
מבעד לקירות השקופים המתנשאים לגובה של 5 מטרים נפרס מהפנטהאוז בקומה ה־25 הנוף של דרום־מערב העיר. זוהי הדירה האחרונה שמציע הפרויקט למכירה. מדובר בפנטהאוז בגודל של 314 מ"ר נטו עם שני מטבחים - אחד לאירוח ואחד ליחידה הנפרדת שבתוך הדירה, עלייה לגג עם אופציה עתידית לבריכה פרטית, מרתף יין, בריכה חצי אולימפית, ספא ועוד שלל פינוקים.
צילום: אוראל כהן למי הפנטהאוז משווק?
"זה לא מיועד למישהו ספציפי. זה פרויקט של old money. הוא משדר צניעות אף שהביצוע מאוד יוקרתי. נכנסים כאן לדירות, יש יצירות אמנות מקוריות, יש כאן תרבות. זה לא פרויקט לכאלה שצריכים להראות שהם עשו עכשיו הרבה כסף. זה לא מתאים להם. זה לא מספיק נוצץ מבחינתם".
הפרויקט כולל 168 דירות מגורים בנות 3–5 חדרים, בשטחים הנעים בין 114 ל־400 מ"ר, והוא בנוי בצורת ח' עם בניינים בגובה של שבע קומות לצד המגדל. כיום מאכלס הפרויקט כ־40% תושבי חוץ וכ־60% ישראלים. עם זאת, לא הכל התנהל על מי מנוחות בפרויקט. דיירי המתחם הגישו תביעה נגד אוניל בדרישה לקבל לידיהם את ניהול המתחם, שהיה עד אז בידי אוניל. ב־2010, לאחר שהדיירים זכו בתביעה, העבירה אליהם החברה את שרביט הניהול.
הרבה מאוד מגדלים צצים בתל אביב, היית גרה באחד מהם?
"זה הטרנד עכשיו. יש אילוצים של קרקע ולכן נאלצים לעלות לגובה. מבחינת צפיפויות ישנם מתחמים שהצפיפויות נראות די מופרכות. ישנן שכונות שאני אישית לא הייתי הולכת לגור שם במגדל, כי אני לא מבינה איך יוצאים שם בבוקר לעבודה בגלל צפיפות התנועה שיוצר המגדל. זה לאו דווקא בתל אביב. אני גרה בבית דו־משפחתי בכפר סבא. הילדים של השכנים שלנו יצאו מהבית והם החליטו שהם עוברים למגדל. הם באו להתייעץ איתי על התכנון של הדירה ואז שאלתי אותם, 'תגידו, איך אתם הולכים לצאת מהבית?'".
פורת סבורה שגם אחזקת מגדל היא נושא שלא מקדישים לו מספיק תשומת לב. "בזמנו, כשתכננתי את תוכנית הייזום של סולל בונה, היה לנו תכנון מגדל ברמלה. אני הגעתי למצב שהבניין היה בהקמה, לא היה שיקול דעת אם הבניין יקום או לא. הקימו מגדל מאוד גבוה באזור שלא בהכרח יודע לתחזק אותו מבחינה סוציו־אקונומית. לא מספיק לבנות מגדל וזהו. האחזקה יקרה, המערכות של המגדל. זו לא מעלית אחת או שתיים. אלה ארבע או שמונה מעליות. כשהמגדל חדש ויש שנה אחריות הכל טוב, אבל מה קורה אחר כך? צריכים לתחזק מערכות, מדי פעם לשדרג אותן, וזה לא מובן מאליו. כאן, ברובע לב העיר, עשו קרן פחת. מעבר לדמי הניהול השוטפים הם גובים כסף נוסף בכל חודש, ואז הם פחות מרגישים את אז מאשר אם צריך להוציא עכשיו 10 מיליון שקל, ואז כל אחד בבת אחת צריך להכניס יד יותר עמוק לכיס. זה לא אומר שהוא לא יכול, אבל הוא לא יאהב את זה. זה כמו קופת חיסכון".
כמנהלת בכירה בתחום הבנייה את נתקלת בקשיים בגלל היותך אשה?
"באופן כללי המקצוע מאוד גברי, ככל שעולים למעלה בפרמידה מספר הנשים הולך ומצטמצם. כשאת באה למנהל עבודה או מנהל פרויקט ושואלת שאלות זה מפריע, גם כי באופן כללי זה מפריע להם כששואלים, בטח כשאשה שואלת או מעירה זה מעצים את זה. מהבחינה הזו אין הרבה שינוי בין העבר להיום".
"גם הבת שלי צריכה משכנתא"
האם ההערכה שלך שמחירי הדירות לא יירדו אינה קשורה גם להתנהגות היזמים? אולי בגלל הקפיצה במחירי הדירות בחמש השנים האחרונות היזמים התרגלו לרמת רווח כזו, שברגע שהיא מעט יורדת הם מפסיקים לבנות ומורידים את ההיצע?
"קודם כל הקפיצה שהיתה בשנים האחרונות היתה תיקון לזה שהרבה שנים המחירים לא עלו. באופן עקרוני יזמים לא יקבלו מימון מבנקים אם לא יהיה רווח סביר. כשמסיימים פרויקט לא תמיד אנחנו מגיעים לרווח שקיווינו. זה לא מובן מאליו כי לפעמים יש הפתעות בדרך. לפעמים ההפתעות הפוכות, כלומר לטובה. באזורי המרכז אין מצב שהמחירים יירדו, אלא אם כן ישווקו קרקעות במחירים סמליים. אף שמדברים על הרבה פתרונות, כרגע אין עוד כלום. יש לי בת שהתחתנה עכשיו, הם זוג צעיר ואין לי מושג איך הם יקנו דירה. זה שאני מנהלת חברת נדל"ן לא אומר שיש לי דירות. ברור שהם יצטרכו לקחת משכנתאות".
היית ממליצה לה לקנות דירה או לחכות?
"אני מאמינה שהבת שלי תחפש הזדמנות לקנות דירה. בסופו של דבר, אם אתה שוכר דירה אתה מעדיף לקחת משכנתא ושבסוף יהיה לך נכס. זה לא כמו בחו"ל עם שכירות לטווח ארוך בדירה, כשאתה יכול לסמוך על זה שמחירי השכירות לא יעלו".
