בלעדי לכלכליסט
מכרז הענק על השוק הסיטונאי בתל אביב תקוע
שנתיים וחצי לאחר שתנובה, שבשליטת קרן אייפקס, פרסמה את המכרז להקמת 4 מגדלי מגורים בשוק הסיטונאי, ואחרי שגינדי הציעה 333 מיליון שקל עבור המגדל הראשון, אייפקס מנסה לייקר את המחיר בכ־20 מיליון שקל. בינתיים הצדדים מתבצרים בעמדותיהם
האם דרישות המחיר הגבוהות של קרן אייפקס, בעלת השליטה בתנובה, תוקעות את המכרז על השלב השני של מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב? שנתיים וחצי לאחר שפורסם המכרז על הקרקע להקמת ארבעה מגדלי מגורים, עוד לא נחתם חוזה מכר על המגדל הראשון. ל"כלכליסט" נודע כי בין המחזיקות בחברת תנובה, מבעלות הקרקע, אין הסכמה על אופן התנהלות המכרז. זאת כאשר קרן אייפקס, המחזיקה בכ־75% מתנובה, מנסה להעלות את המחיר מעבר לסכום הגבוה ביותר שהציעה במכרז חברת גינדי השקעות.
- סופית: הצעתה של גינדי השקעות זכתה במכרז על השלב השני של השוק הסיטונאי
- ריט 1 רכשה 60% ממגדל החשמונאים בתל אביב ב-64.5 מיליון שקל
- החל שיווק הקרקע הפרטית בצפון מתחם השוק הסיטונאי בת"א
המתחם נמצא במשולש הרחובות קרליבך, החשמונאים ומנחם בגין בתל אביב בשטח של כ־3,650 מ"ר, ובו ניתן להקים ארבעה מגדלי מגורים בני 44 קומות כל אחד הכוללים זכויות בנייה בהיקף של 32,560 מ"ר. את החלק הראשון של המתחם, בן 11 מגדלי מגורים (אחד מהם מיועד ל־54 דירות להשכרה) ו־777 דירות, עם קניון בשטח בנוי של כ־70 אלף מ"ר וקאנטרי קלאב, מקימות בימים אלה החברות גינדי השקעות ורבוע כחול נדל"ן.
המכרז על החלק השני בנוי כך שהקרקע לבניית המגדל הראשון תימכר עם אופציות למכירת הקרקע לשלושת המגדלים הנוספים. במאי הציעה גינדי השקעות 333 מיליון שקל על הקרקע למגדל שהוא חלק מהשלב השני בפיתוח השוק הסיטונאי. מדובר בסכום גבוה בהרבה משהציעו המתמודדות האחרות במתחם השוק הסיטונאי - החברות קנדה ישראל, חג'ג' נדל"ן ואקרו נדל"ן. המחירים שהציעו המתמודדות האחרות נעו בין 270 מיליון שקל ל־300 מיליון שקל.
אך המוכרות מנסות ללחוץ על המחיר כלפי מעלה, לסכום העולה על 350 מיליון שקל, במטרה למקסם את הרווחים. "זה כמו עם הקוטג', רק המספר חשוב לאייפקס. הם לוחצים יותר מדי למעלה על המחיר, המתחם כרגע overpriced", אמר מקורב לאחת המתמודדות, ומקור אחר בשוק הנדל"ן הוסיף: "המחיר הריאלי הוא 300 מיליון שקל. מדובר במתחם צפוף מאוד עם כ־2,000 יחידות דיור בסך הכל. זו לא איכות חיים מי יודע מה".
העבודות בפרויקט השוק הסיטונאי בת"א צילום: עמית שעל
היזם יבקש לבנות לא רק דירות 5 חדרים
גם את המכרז על השלב הראשון של השוק הסיטונאי ניהלה אייפקס בצורה שספגה ביקורת מהמתמודדות. ב־2010 ניהלה אייפקס לסירוגין מגעים עם שתי המתמודדות הסופיות: קבוצת גינדי־רבוע כחול, וקבוצת סוהו שהובילו שרי אריסון ושאול אלוביץ'. המחיר שקיבלו המוכרות על הקרקע במתחם הראשון היה גבוה בעשרות מיליוני שקלים בסופו של דבר, כך העריכו גורמים בפני "כלכליסט" עם סגירת המכרז הראשון.
שי אבא, מנהל ההשקעות של אייפקס שסירב אתמול להתייחס לנושא, אמר לפני כשלוש שנים ל"כלכליסט" כי התנהלות אייפקס היתה "לפי הספר". בחודש מאי ניתנה לחברת גינדי השקעות תקופה של כחודש למשא ומתן בלעדי על הקרקע (No Shop), אך לא נחתם עמה חוזה והמכרז נתקע. קבוצת חג'ג' הציבורית אף דיווחה כי משכה את ההצעה שלה, ומבדיקת "כלכליסט" עם שאר המתמודדות במכרז, כמו גם עם חברות נדל"ן גדולות אחרות, עולה כי לא מתקיים עמן משא ומתן בימים אלה.
מנכ"לית אייפקס ישראל זהבית כהן. "שבעי רצון מהליך המכירה" צילום: רמי זרנגר לפי התוכנית הקיימת, בכל אחד מארבעת המגדלים ניתן לבנות כ־300 יחידות דיור (בנות 5 חדרים), מה שעתיד לגזור מחיר לקרקע ליחידת דיור של כ־1.16 מיליון שקל. בעלות הקרקע לא הצליחו לפני שנתיים וחצי למכור את הקרקע לארבעת המגדלים כמקשה אחת, ולכן לפני כשנה החליטו למכור קרקע למגדל אחד ועוד אופציות על הקרקע הנותרת. במאי 2011 פרסמו מוכרות השוק הסיטונאי מכרז למכירת קרקע לארבעה מגדלים ב־1.5 מיליארד שקל. בתחילת 2013, כאמור, יצא לדרך המכרז על מגדל אחד ואופציות.
גורמים המעורים במשא ומתן אמרו ל"כלכליסט" כי גינדי השקעות, בראשות מנור גינדי, כפיר גינדי, אורי לוי ואייל פרידמן, לא ממהרת לשלם את הסכום הגבוה שדורשות המוכרות, בין השאר משום שהפרויקט מורכב וככל הנראה יידרשו התאמות של התוכנית, שכן קשה למצוא בימים אלה יזמים שיבנו רק דירות גדולות בשוק הנדל"ן הנוכחי. היזם שייבחר יצטרך לגשת לוועדה המקומית ולבקש הצפפה, כלומר לבנות יותר דירות קטנות במקום הרבה דירות גדולות, והצפיפות במתחם - שבו מוקמות 777 יחידות דיור, כאמור, ומתוכננות עוד לפחות 1,200 - ממילא כבר גדולה.
"מחויבים להליך מכירה עד 2013"
לא משנה מי יקנה את הקרקע בסופו של דבר, נראה כי אייפקס מעוניינת למכור את הנדל"ן של תנובה לפני הנפקתה או מכירתה של החברה, ובמחיר הגבוה ביותר שניתן. זאת כדי שתוכל למשוך דיבידנדים, כלומר להוציא כמה שיותר מזומנים מהחברה לפני שהיא מונפקת. נכון להיום שווה המתחם 946.5 מיליון שקל, על פי הערכת שמאי שמופיעה בדו"חות הכספיים של מבטח שמיר, מבעלות תנובה. אם המתחם יימכר לפי 350 מיליון שקל למגדל, ההכנסות מהמכירה יוכלו להגיע ל־1.4 מיליארד שקל. בדו"חות הכספיים של מבטח שמיר נכתב כי תנובה ועיריית תל אביב "מחויבות להליך מכירה משותף עד 2013", כך שנראה שעליהן להתקדם במהירות בחודשיים הקרובים.
"לא סביר שבהליך של הנפקה השוק ייתן לתנובה אותו השווי על הקרקע שאותו היא מבקשת כיום מיזמים", אמרה ל"כלכליסט" ברורית פיין, אנליסטית מכלל פיננסים ברוקראז'. "יש הבדל בין להצליח למכור משהו לבין להגיד שאתה תצליח למכור אותו. ואם שוק הנדל"ן יתהפך פה בעוד שנתיים?".
מקרן אייפקס נמסר בתגובה: "אנו שבעי רצון מהתקדמות הליך המכירה במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב". עיריית תל אביב מסרה כי היא "נמצאת בשלבי בדיקה ומשא ומתן מול כמה חברות. טרם התקבלה החלטה בדבר הזוכה במכרז". החברות מבטח שמיר וגינדי השקעות סירבו להגיב.
